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【不動産オーナー向け】今でも間に合う空室対策7選！

不動産投資や賃貸経営において、物件の収益性を維持・向上させるために「空室問題」は避けて通れない課題です。

物件の空室が続くと、収入減少だけでなく、資産価値の低下やブランドイメージの悪化といった影響も避けられません。

今回は、空室問題の影響とその原因を整理し、今からでも実践できる具体的な対策7選を詳しくご紹介します。

1.空室問題がもたらす影響

空室が長期間続くと、オーナーにとっては単なる収入減の問題にとどまらず、さまざまな面で大きな影響を及ぼします。

家賃収入が得られないと毎月のキャッシュフローに直結し、ローンの返済や共用部分の維持、その他の固定費の支払いが困難になるリスクが高まります。

収入源が減少すれば投資全体の収益性が低下し、将来的な再投資や物件の改善に必要な資金調達にも大きな制約が生じます。

さらに、空室状態が続くと物件自体の価値にも悪影響を与えます。

賃貸市場で運用されずに放置された物件は、最新の設備やデザインを備えた競合物件と比較して魅力が劣ると評価され、将来売却を検討する際にも期待した価格での取引が難しくなる可能性があります。

資産価値が下がることでオーナーの資産運用全体に対する信頼感が揺らぎ、投資意欲の低下を招く恐れがあります。

また、建物や設備のメンテナンス費用が増加する問題もあります。

通常、入居者がいることで日常的な使用が促され、設備の劣化がある程度抑えられますが、長期間の空室状態は建物内部の劣化を早め、定期的な修繕や清掃、セキュリティ対策などの追加費用が発生する原因となります。

結果として修理や更新のコストが膨らみ、空室が解消される前にさらなる経済的負担を強いられるケースが多く見受けられます。

高い空室率はオーナーや管理会社の信頼性にも影響を与えます。周囲からは「魅力のない物件」や「管理が行き届いていない」といったイメージが定着し、新たな入居者の獲得がさらに難しくなります。

市場でブランドイメージが低下すると、物件運用全体に対する評価が下がり、他の投資家や借り手からの信頼も失われかねません。

2.空室の原因

空室が発生する背景には、いくつかの主な原因があります。

ー相場より家賃が高い

市場の家賃相場に比べて物件の家賃が高い場合、入居希望者は「コストパフォーマンス」を重視する傾向が強まります。

つまり、物件に多少の魅力があっても、月々の家賃が市場平均を大きく上回れば、他の手頃な物件へと流れてしまうリスクが高まります。

また、家賃設定が市場とかけ離れていると、入居者は家賃に見合うサービスや設備が提供されていないと感じる可能性があり、その結果、物件全体の評価や信頼性に悪影響を及ぼします。

このような状況を回避するためには、地域の家賃相場を定期的に調査することが不可欠です。

競合物件の動向や経済環境の変化に敏感に対応し、適切な家賃調整を行うことで、物件の魅力を維持しながら入居率の向上を図ることができます。

ー設備が古く付加価値が低い

築年数が経過した設備や内装は、現代の入居者ニーズとはかけ離れてしまい、物件全体の魅力を低下させる要因となります。

古いキッチンやバスルーム、時代遅れの照明や冷暖房設備は、入居者にとって「アップグレードが必要」と感じさせるポイントです。

また、最新の省エネ機器やスマートホーム機能が求められる中で、従来型の設備では付加価値が低く見られる可能性が高まります。

そのため、最新設備の導入を検討しましょう。

キッチンやバスルームのリニューアル、宅配ボックスの設置やインターネット無料の導入により、入居者が求める現代的な生活環境を整えることができます。

これにより、入居率の向上だけでなく、長期的な資産価値の維持にも寄与することが期待されます。

ー管理不足

日常の管理やメンテナンスが行き届いていない場合、建物の外観や共用部分、室内の細部にまで悪影響が及び、入居者に対して「手入れがされていない」という印象を与えてしまいます。

例えば、照明やエレベーター、廊下の清掃など、日々の細かな部分が疎かになると、物件全体の品質に対する信頼感が損なわれ、潜在的な入居者が他の物件に目を向ける要因となります。

こうした状況が口コミやオンライン評価で拡散されると、空室が続く悪循環に陥る恐れがあります。

そのため、管理体制の見直しは非常に重要です。

具体的には、定期的な点検や迅速な修繕、常時清潔な環境の維持を徹底します。

これらの管理業務は専門の管理会社に委託することで、入居者のニーズに合わせた柔軟で迅速な対応が期待でき、結果として入居率の向上につながります。

ー入居者ニーズの変化

テレワークの普及や多様なライフスタイルの登場により、従来とは異なる住環境への期待が高まっています。

在宅勤務が一般化する中、快適に仕事ができる専用スペースや静かな環境、高速インターネット環境が求められるようになりました。

また、単身者やファミリー、シニア層など、入居者の背景やライフスタイルが多様化することで、収納スペースやコミュニティ機能、セキュリティ設備など、物件に対する細かいニーズが増えています。

こうした変化に柔軟に対応するためには、常に市場動向を把握し、最新の入居者ニーズを反映したリフォームや設備投資を行うことが不可欠です。

具体的には、物件内にワークスペースを設ける、スマートホーム技術を取り入れる、共用部の充実を図るなど、入居者が快適かつ安全に暮らせる環境作りが求められます。

市場のトレンドに敏感に反応し、時代に合った価値提供を行うことが、空室率の低減や資産価値の向上に大きくつながります。

3.今でも間に合う空室対策7選

ー対策①ターゲットの見直し

元々のターゲット層に限定せず、現代の多様化するライフスタイルや価値観を踏まえて、より幅広い層にアプローチする必要があります。

例えば、これまで単身者向けに絞っていた戦略だけでなく、シェアハウスやファミリー向けのプランも検討し、各世代や異なる生活スタイルに合わせた柔軟な施策を取り入れることで、新たな需要を掘り起こすことが可能となります。

こうした取り組みにより、従来の枠を超えた幅広い入居者層の獲得を目指すことができます。

ー対策②プロモーションで「魅せる」

プロモーションで物件の魅力を伝えることは、ただ「良いお部屋」を作るだけではなく、見せ方や情報発信の工夫が成功のカギとなります。

例えば、プロのカメラマンが撮影した高品質な写真や動画、実際に住んでいるイメージを喚起させるコンテンツをSNSやWebサイトで発信することで、入居希望者は内見前からその物件に強い関心を抱くようになります。

今は多くの人がスマートフォンを使って物件探しをしているため、スマホ画面で見やすく、操作しやすいプロモーションが不可欠です。

スマホに最適化されたデザインと情報表示により、物件情報がスムーズに閲覧できる環境が整えば、内見予約やVR内見、さらには申し込み・契約手続きまで、すべてオンラインで簡単に完結できるようになります。

こうした利便性は、これからの賃貸経営においてますます重要な要素となります。 

つまり、良いお部屋を作ることはもちろんですが、検索結果でいかに目に留まるか、そしてどのように魅力的に情報を発信するかが、物件の人気を決定づける要素となります。

スマホ画面上で効果的にアピールできるプロモーションを実施すれば、他の類似物件との差別化が図られ、結果的に多くの入居者に選ばれる物件へと成長するでしょう。

ー対策③初期費用の改善

初期費用の見直しは、入居に際して求められる敷金、礼金、仲介手数料などの負担を軽減するための施策です。

具体的には、これらの初期費用を再評価し、キャンペーンや割引制度を導入することで、新規入居者が感じる経済的ハードルを大幅に下げることが可能となります。

特に若年層や新たに移住を検討している方々にとって、初期費用の負担が軽くなることは、物件選びの大きな魅力となり、入居意欲を高める要因となります。

ー対策④人気設備を取り入れる

最新設備の導入によって、物件自体の魅力は大幅にアップし、入居者の満足度も高まります。

高速で利用できるWi-Fi環境は、在宅ワークや動画視聴、オンラインエンターテインメントにおいて不可欠なインフラとして、スムーズなインターネット接続を提供します。

また、スマートロックの採用により、従来の鍵管理に伴う不便さを解消し、セキュリティ面だけでなく、鍵の受け渡しなどの手間も軽減され、入居者はより安心して生活することができます。

さらに、宅配ボックスの設置は、近年普及しているオンラインショッピングの利便性を大きく向上させ、荷物の受け取りを効率化することで、日々の生活の快適性に直結します。

全国の管理会社を対象に実施された全国の賃貸仲介・管理会社が選ぶ「人気設備ランキング2024」（全国賃貸住宅新聞）アンケート調査の結果、以下の設備が現代の賃貸物件においては「標準装備」とみなされつつあることが明らかになっています。 

・インターネット無料対応 

・追い焚き機能付き浴槽 

・シャンプードレッサー 

・独立洗面台 

・洗浄機能付き便座

 ・宅配ボックス 

・カラーアクセントクロス 

・エアコン

 ・TVモニター付きインターフォン 

このような標準設備を基準として、自社で所有する物件の強みや弱みを的確に把握し、必要な対策を講じることが求められます。

入居者が設備に期待するのは、単なる利便性の向上に留まらず、日常生活で直面するさまざまな「困りごと」を解決してくれることです。

つまり、快適な暮らしを支えるための設備は「なくても良いもの」ではなく、現代の基準では「当たり前に備わっているべきもの」として認識されています。

ー対策⑤共用部の清掃は徹底的に

共用スペースの徹底した清掃とメンテナンスは、賃貸物件の価値向上に欠かせません。

エントランス、廊下、共用ラウンジなど、住民が日々利用する場所が常に清潔に保たれていれば、入居者に安心感や信頼感を与えることができます。

定期的な清掃スケジュールを組むことや、必要に応じて専門の外部清掃業者を利用することで、常に高い清掃レベルを維持できるでしょう。

 一部の方は「室内の問題とは直接関係ないのでは？」と考えがちですが、実際には室内がいくら綺麗にリフォームされ、最新の設備が整っていても、共用部の清掃が疎かであれば、物件全体の印象が悪化し、入居率が低下するケースが多々あります。

共用部分の清掃が行き届いていると、入居者自身も「この物件は綺麗だ」という意識が芽生え、ゴミを捨てる行動も抑制される傾向にあります。 

この現象は、アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリング博士が提唱した「割れ窓理論」にも通じます。

割れた窓を放置すると、他の窓にも同様の被害が広がるという考え方ですが、賃貸物件においても、少しの汚れやゴミを放置すると、入居者の間で清掃意識が低下し、結果的に全体の清潔さが損なわれる可能性があります。 

共用部が綺麗に保たれている物件は、物件案内時に入居希望者に強い好印象を与えるため、見学後の契約率も向上しやすくなります。

入居率の改善は、最終的には収益向上につながるため、得られた収益の一部を定期清掃費用として再投資することで、良好なサイクルを生み出すことができます。 

さらに、定期清掃を実施している物件とそうでない物件では、徐々に入居者層が異なってくる傾向もあります。

清掃が行き届いていない物件は、見た目の印象だけでなく、入居後の環境にも影響を及ぼし、競争力を失うリスクが高まります。

そのため、現在の共用部の状態を見直し、早急に定期清掃を取り入れることが、物件全体の魅力向上に直結する重要な対策となります。

ー対策⑥デザインを入れる

「デザインを取り入れる」という施策は、物件全体の印象を大幅に変化させ、入居者に対する魅力をアップさせる効果があります。

具体的には、内装や外装、ロビーなどの共用部分にこだわり抜いたデザインを採用することで、特に若年層やファッション感度の高いライフスタイルを求める人々に強いアピールが可能になります。

一般的な賃貸物件は白い壁に標準的な照明、茶系の床材という無難なデザインで統一され、どこか平凡な印象を与えがちです。

ポータルサイトに掲載されている物件も、こうした一般的なデザインが多く、他物件との差別化が難しい状況です。

ここで、デザインの工夫が重要になります。

例えば、従来の照明をダウンライトに変更するだけで、空間の印象は一変します。

さらに、天井や壁にカラークロスを取り入れることで、部屋全体に明るさや個性が加わり、視覚的なインパクトが生まれます。

実際、住宅市場動向調査によるアンケート調査では「住宅の立地環境」が47%、「住宅のデザイン、広さ、設備などがよかった」が41.2%という結果が出ており、入居者が物件を選ぶ際には「適正な賃料設定」に加え、デザインや設備の充実が重要なポイントであることがわかります。

なぜ入居者はデザインにこだわるのでしょうか。

それは、シンプルな内装から一歩進んだデザインが、従来の物件とは異なる印象を与え、目を引く存在となるからです。仮に同じポータルサイトに複数の物件が並んでいても、デザインに工夫を凝らした物件は「この部屋に住みたい」と感じさせる力を持ちます。

実際、賃料が2,000〜3,000円高く設定されていても、洗練されたおしゃれな物件は十分に選ばれる傾向にあります。

また、現代ではスマートフォンを利用してウェブ上で物件探しをする人が多く、視覚的に魅力的な物件は自然とクリックされやすいという特性があります。

つまり、家賃が適正で設備が他物件と大差ない状況でも、外観や内装のデザイン次第で入居率が大きく変わるのです。

オーナーにとっても、大規模な改修工事に多額の投資をせずとも、細部にわたるデザインの見直しだけで競合物件との差別化が図れます。

ポータルサイト上で数多くの類似物件の中でも、デザイン性の高い物件は「この部屋がいい」と選ばれやすく、少しの工夫で大きな集客効果が期待できます。

ー対策⑦ライバル調査

周辺の競合物件を綿密に調査することは、物件の強みと改善点を明確にする上で欠かせません。

価格設定、設備、提供されるサービス内容、そしてプロモーション手法などを比較分析することで、どこに優位性があるか、または改善が必要かがはっきりと浮かび上がります。

市場の動向に柔軟に対応できる体制を整えることは、競争力の向上に直結する基本的な戦略です。

従来は担当者が自らライバル物件を選定し、評価エリアの範囲を決めながら、築年数、構造、間取り、立地条件、設備などの要素を比較して賃料査定を行っていました。

具体的には、①市場の相場家賃を算定し、②設備の有無による加減、③その他の条件で調整を行い、これらを合算して最終的な査定家賃を算出する方法が一般的でした。

しかし、この手法は担当者ごとに若干のばらつきが生じることが避けられず、正確な査定が難しい面もありました。

そこで近年は、AI技術の活用が大きく進展しています。AIは、エリア内の競合物件の賃料、適正価格、不動産市場の動向、築年数や過去の実績データなど、膨大な情報を統合・分析することで、自動的に正確な適正賃料を算出できるようになりました。

AIを利用すれば、ライバル物件を地図上で比較表示したり、エリアごとの物件数を把握することも可能となり、全体像を俯瞰しやすくなっています。 

このように、徹底したライバル調査を実施することで、どの物件が自社物件と競合しているのか、そしてそれぞれの物件が持つ強みや弱みが明確になり、適正賃料の把握が容易になります。

結果として、家賃の適正化や物件の魅力向上に向けた具体的な対策を打ち出すための、非常に強力なツールとして活用できるのです。

満室の窓口 満室経営戦略レポート

→https://www.manshitsu-report.com/manshitsu-life

4.まとめ

今回の記事では、空室問題がもたらす影響とその背景にある原因、そして今からでも実践可能な具体的な対策について詳しく解説しました。

空室は、経営全体の収益やブランドイメージに大きな打撃を与えるため、賃料設定の見直し、最新設備の導入、管理体制の強化など、複数の角度からのアプローチが不可欠です。

賃貸経営の成功は、変化する市場環境に柔軟に対応し、入居者のニーズに的確に応える姿勢にかかっています。

この機会にステップアップしてみてはいかがでしょうか。

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