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【石川県加賀市】需要の少ないエリアで「家賃3,000円アップ」を実現した空室対策の全貌。既存の物件を魅力ある「財産」へ

【物件概要】

■ 課題：中途半端なリフォーム状態とエリア競争力の低さ

■ 施策：ターゲットを射抜く「低コスト」リフォーム

■ 結果：募集開始から２週間で成約、賃料アップも達成

課題：リノベーション済みという「安心感」に隠れた落とし穴

今回の対象物件は、約7年前に一度リノベーションを施したお部屋でした。

一見すると「手を入れている」ように見えますが、プロの目から見ると、経年により募集競合の中では「中途半端な古さ」が目立つ状態でした。

不動産経営において、長期入居はオーナー様にとって大きな安定を意味します 。しかし、数年〜十数年ぶりの退去が発生した際、そこには「時代の変化」という目に見えない大きな壁が立ちはだかります 。

今回の対象物件は、約7年前に一度リノベーションを施したお部屋でした 。一見すると「手を入れている」ように見えますが、現在の入居者がスマホで物件を比較する中では、経年による「中途半端な古さ」が目立つ状態となっていました 。かつてのモダンな仕様も、今では「パッとしない」印象を与え、競合物件の中に埋もれてしまうリスクを抱えていたのです 。

1. 内装のアンバランスさと「パッとしない」視覚効果

7年前の工事で天井にダウンライトやカラークロスを導入していましたが、壁面は一般的な白いクロスのままでした 。

このため、天井の主張に壁が追いついていない「ちぐはぐな印象」を与えていました 。内見者が一歩足を踏み入れた瞬間に「どこか古い」と感じてしまう最大の原因は、この視覚的な不一致にあります 。

2. 生活感の出やすい「水回り」の老朽化

居室にある程度手が入っている一方で、キッチンと浴室は当時のままという状態でした。

・キッチン：昔ながらのタイル張りの壁面は、目地の汚れが目立ちやすく、収納扉のデザインも現在のトレンドからは乖離していました。

・浴室：賃貸物件で最も重視されるポイントの一つですが、リフォームがなされていないシンプルな浴室は、内見時の「ガッカリ感」を生む大きな要因となっていました。

3. エリア特性による空室長期化のリスク

当物件は加賀温泉駅から徒歩圏内という極めて優れた交通利便性を備えています。通常であれば「駅近」というだけで入居は安定しそうに思えますが、実はここには地方都市特有の難しい課題が潜んでいます。

加賀温泉駅周辺は、主要都市に比べると人口密度が低く、賃貸需要そのものが限定的なエリアです。供給される物件数に対して「探している人」の絶対数が少ないため、駅近という条件だけでは、他の似たような物件の中に埋もれてしまいがちです。

こうした「需要の少ない立地」で収益を最大化するには、単なる原状回復ではなく、ネット上で物件を探している人の目に留まる「明確な差別化」が不可欠でした。

施策：コストを抑えつつ「入居者のこだわり」を刺激する戦略的投資

「予算をかければ良くなる」のは当然ですが、管理会社の使命はオーナー様の収益を最大化することです。

そこで今回は、原状回復工事の予算を賢く活用し高級感を演出するピンポイントのバリューアップを実施しました。

1. 浴室再生：Renotta独自のバスリノによる「ホテルのような清潔感」

お風呂を丸ごと交換するユニットバスの入れ替えは、多額のコストがかかります。そこで、既存の設備を活かしつつ表面を刷新する「バスリノ」を採用しました。

・壁面パネル: メインとなる壁一面にデザイン性の高いパネルを施工。

・水栓交換・シャワーヘッド： 古さを感じさせる水栓を最新のものへ交換。

これだけで、浴室の印象はどこか古い印象から清潔感もあるオシャレな印象へと劇的に変化しました。

水回りを重視する現代の入居希望者にとって、この視覚的な変化は成約の決定打となります。

2. キッチン再生：キチリノ＋キッチンパネルの相乗効果

キッチンも同様に、全交換ではなく「見えている部分」の刷新に注力しました。

・収納扉の交換：汚れや傷みが目立っていた扉を、モダンな質感のものへ変更。

・キッチンパネル施工： 昔ながらのタイル壁の上に、手入れが容易で光沢感のあるキッチンパネルを上貼りしました。

色味も白色に合わせることで、キッチン全体が明るくなり、清掃性も向上。女性入居者や自炊派の方に強くアピールできる「清潔感あふれるキッチン」へと生まれ変わりました。

3. 内装デザインの再定義：グレージュによるトーンの統一

元々あった天井の薄いブラウンのクロスを活かしつつ、壁一面にトレンドカラーである「グレージュ」のアクセントクロスを採用しました。

 本来、退去後の原状回復として壁クロスの張り替えは必要でした。その際、一部をアクセントクロスに変えるだけであれば、材料費の微増だけで済み、施工手間は変わりません。

この「色の統一感」により、部屋全体に高級感が漂い、7年前のダウンライトが再び「生きたデザイン」として機能し始めました。

■BEFOR①

■AFTER①

■BEFOR②

■AFTER②

■BEFOR③

■AFTER③

結果：市場の期待を上回る「完成前成約」と収益性の向上

戦略的なリノベーションを実施した結果、予想を遥かに上回るスピードで成果が出ました。

1. 退去からわずか2週間、工事完成前に成約

通常、需要の少ないエリアでは募集開始から成約まで1〜2ヶ月を要することも珍しくありません。しかし、今回の物件は募集開始直後から内見予約が入り、全ての工事が完了する前の段階で申し込みが入りました。

退去から成約までの期間は、わずか「2週間」。空室によるキャッシュフローの停滞を最小限に抑えることができました。

2. 家賃3,000円アップによるバリューアップの成功

リノベーションの成果はスピードだけではありません。当初の賃料設定から3,000円の増額を実現しました。

月額3,000円のアップは、年間で36,000円。物件価格の利回り換算で見れば、資産価値そのものをを向上させたことになります。

追加投資分（約28.4万円）はわずか2年で回収でき 、20年という長期スパンで見れば、ベース提案との「手残りの差」は約142万円にも達します 。

エリア特性として新築でも空室期間が長期化しやすいエリアではあったため、空室期間の短縮をメインの目的としながらも家賃アップの両立を達成することが

できました。

「リフォームをしているはずなのに決まらない」「エリア的にこれ以上の賃料は望めない」と諦めてはいませんか？

今回の事例のように、ターゲットを絞り、現代の入居者が重視するポイント（水回り・内装のトーン）を的確に突くことで、厳しい市場環境でも勝機を見出すことは十分に可能です。

是非今回の事例を参考にしていただければ幸いです。