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【追加投資なし】築46年でも家賃3,000円アップ！データが証明する「収益最大化」の空室対策

【物件概要】

【課題】 

本物件はリノベーションによって一定の稼働を維持していましたが、以下の3点に課題を抱えていました。

①賃料設定の固定化とインフレへの不適合: 過去のリノベーション時の賃料設定で満足してしまい、近年の市場インフレやエリア需要の上昇を取りこぼしている懸念。

②築年数による心理的ブロック: 築46年という数字から、周辺の新築・築浅物件と比較して「強気の募集は難しい」「法人契約は望めない」というオーナー様・管理側の心理的制約。築年数が経つと、『家賃を下げるしかない』『追加のリノベーション費用が出せない』と諦めてしまいがちですが、本物件も同様の心理的ブロックに直面していました。 

③繁忙期戦略の不在: 1月〜3月の最大需要期に向けた、データに基づいた具体的な勝算が不明確。

【実施した空室対策】 

ポータルサイト・社内独自のデータを徹底的な精査を行いました。

市場全体
来店ベースで同エリアの12月度の集客は前年対比125％と需要は伸びている状況。また、個人のお客様の来店数も昨対比110%とこちらも増加しており、法人契約に依存せずとも個人のお客様での契約の可能性が十分ありました。　　　　　　　　　　　　

当社実績
マーケット全体の昨対反響数は88％だったのに対し、 単身のお客様の反響数が昨対131％とエリアを上回る反響数を獲得していました。また、物件掲載数は昨対比で82％、金沢市全体で見ても80％まで減少しており、物件の希少性が高まっている状況が浮き彫りになりました。

これらのデータから、募集中の物件数自体が減少していることもあり、弊社ではしっかり反響を獲得・来店まで結び付けれており、かつ優良リノベ物件を求める単身のお客様は、確実に存在していると確信しました。       

2.「物件の立地」×「繁忙期の波」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

本物件は金沢市の観光地である近江町市場のすぐそばに位置し、周辺には地元に根付いた飲食店も多数あり、金沢の魅力・文化を肌で感じられる場所です。

また銀行や保険などの金融系のオフィス街が集中する香林坊・武蔵が辻エリアまで徒歩で行くこともでき、金沢駅までのアクセスが容易という圧倒的な強みも持っていました。

こういった強味を再認識したことで、築年数が経過していても、リノベ済みの室内クオリティがあれば、さらに高い賃料設定が可能だと判断しました。

これらの状況を踏まえ、下記2つの施策を行いました。

①反響の間口を広げる募集条件の変更

・個人契約: 敷金を2ヶ月から0ヶ月へ。初期費用のハードルを下げ、成約スピードを重視。

・法人契約: 敷金2ヶ月・礼金2ヶ月を維持。安定した法人需要も取りこぼさない柔軟な設定。

②戦略的賃料アップ

・供給減少とエリア価値を背景に、強気の賃料増額を実施。各部屋3,000円UP、4室合計で月額12,000円の収益改善を図りました。

【結果】年間収益14.4万円増！利回りとキャッシュフローの劇的改善 

 ・成約までの期間: 募集開始から3週間（退去前にお申込みを頂く部屋もあり）

・増収効果（年間）: +144,000円（3,000円 × 4室 × 12ヶ月）。大幅な利回り改善となり、キャッシュフローがさらに改善されました。

・稼働率: 退去から入居までのダウンタイムを最小限に抑え、実質稼働100%を維持。

【まとめ】

今回の成功の鍵は、賃料設定の際に「部屋の広さ」や「設備の古さ」といった内向きの視点だけでなく、「入居者がその街で送る暮らし」という外向きの視点（立地・環境ポテンシャル）を正しく評価し、価格に反映させたことにあります。

追加の設備投資コストを一切かけることなく、緻密なデータ分析による「価値の再発見」と「タイミングの最適化」だけで、オーナー様のキャッシュフローを劇的に改善させた好事例となりました。

オーナー様の所有物件も、適切な戦略があれば追加投資なしでの価値を生む高収益資産へと生まれ変わる可能性を秘めています 。今回の事例を参考に、一歩先を行く賃貸経営を検討してみてはいかがでしょうか。