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「原状回復」は最大のリスク？ 賃料1.8万円アップを実現した、賢い「足し算」と「引き算」の設備投資プラン

【物件概要】

【課題】

27年ぶりの退去。高額な修繕費と収益悪化の懸念

【施策】

1LDKの強みを活かし、デザイン・リノベーションで資産価値を再構築

【結果】

賃料＋18,000円！完成前に成約し、20年で「500万円」の収益差を生む資産へ

【課題】「27年ぶりの退去が招いた難題。高額な修繕コストと、築浅物件がひしめく激戦区での埋没」

本物件は、前入居者様に約27年という非常に長期間にわたりお住まいいただいておりました。

これほど長く安定した家賃収入を支えてくれたことはオーナー様にとって大きな喜びでしたが、27年ぶりの退去を経て室内を確認すると、そこには築古物件が直面する「厳しい現実」が待ち受けていました。

① 長期入居ゆえの「高額な修繕費用」という重圧

27年という歳月は、室内のあらゆる箇所に深いダメージを残していました。

内装・設備の老朽化は著しく、通常の「原状回復」を行うだけでも約96万円という多額の費用が必要となることが判明しました。

修繕に100万円近いコストをかけながらも、完成するのは「30年前の仕様」の部屋、このままでは投資に対するリターンが見込めないという、苦しい状況にありました。

② 近隣の築浅物件に埋もれる「ターゲット不在」の危機

物件が位置する金沢市神田エリアは、利便性の高さからハウスメーカー系の築浅1LDKが次々と供給されている激戦区です。

築31年の本物件が当時のままの内装で戦おうとしても、最新の設備とデザインを備えた新築物件と比較されれば、内見の候補にすら入らない「ターゲット不在」の状態に陥っていました。

③ 収益性の低下と、迫られる経営判断

最大の懸念は、高額な修繕費を投じてもなお「選ばれない」リスクです。

安価な修繕で済ませて大幅な家賃値下げを受け入れれば、オーナー様の手元に残るキャッシュフローは悪化の一途を辿ります。

修繕費を「単なる出費」で終わらせるか、それとも「価値を生む投資」へと変え、競合に勝てる物件へ再生させるか。賃貸経営としての大きな決断が必要な局面でした。

下落し続ける家賃に歯止めをかけるために、目先の修繕費を『コスト』と捉えるか、将来の収益を生む『投資』と捉えるか。

競合激化する金沢市神田エリアで生き残るための、極めて重要な経営判断が求められていました。

◼️BRFORE①：間取り 

◼️AFTER①：間取り 

◼️BRFORE②：居室 

◼️AFTER②：居室 

◼️BRFORE③：洋室

◼️AFTER③：洋室

◼️BRFORE④：キッチン 

◼️AFTER④：キッチン

◼️BRFORE⑤：浴室 

◼️AFTER⑤：浴室 

【戦略的対策】

「引き算」の設備投資と「足し算」の価値創造が生む、収益最大化リノベーション

私たちは、単に古くなった内装を綺麗にする「原状回復」ではなく、競合する築浅物件を圧倒する「この部屋でなければならない理由」を創り出す戦略をご提案しました。27年間のブランクを埋めるべく、投資対効果（ROI）を極限まで高めた具体的な施策を解説します。

① 「間取りを活かし、広さを拡張する」空間マジック

本物件はもともと需要の高い「1LDK」であったため、あえて大きな解体・造作コストを抑える「引き算」を選択。その分、視覚的な広さと使い勝手を最大化する工夫を凝らしました。

オープンクローゼットによる「面積」の有効活用

： 重厚な扉付きの収納をあえて「オープンタイプ」へ変更。

　 扉の開閉スペースが不要になることで、居室の有効面積を広げ、帖数以上の開放感を創出しました。

可動式シューズボックス（チャンネルボード）

： 玄関には、置くものに合わせて高さを変えられるチャンネルボードを採用。

　 ブーツからスニーカーまで効率よく収納でき、現代の入居者が重視する「玄関の利便性」を劇的に向上させました。

② 核心的コンセプト：温もりのある「木目調」のデザイン・リノベーション

ハウスメーカーの築浅物件に多い「白一色の無機質な内装」に対し、本物件では入居者がホッと落ち着ける「温かみのある木目調」をベースに採用しました。

「住む人」に寄り添う質感

： 木の質感を活かした内装は、家具との相性も良く、内見時に「ここでリラックスして過ごす自分」をイメージさせます。

　 この心理的な安心感が、築浅物件との差別化における決定打となります。

③ 費用対効果を最大化する水回り戦略

：「バスリノ」

　 お部屋探しの内見時、入居希望者が最も厳しい目でチェックするのが水回り、特に「浴室」です。

　 しかし、100万円単位のコストがかかるユニットバスの全交換は、投資回収の足かせとなります。そこで、Renotta独自の「バスリノ」を導入しました。

全面パネル張替えによる劇的な印象操作

： 浴室全体を解体せず、視線が集まる壁にアクセントパネルを施工。

　 これだけで空間の印象は劇的に変わります。

「清潔感」をピンポイントで担保

： 水垢などの「古さ」が目立ちやすい水栓金具と鏡だけを新品へ交換。

　 コストを従来の3分の1以下に抑えつつ、入居者には「最新の清潔な浴室」というポジティブな印象を与え、家賃アップの根拠を確固たるものにしました。

④ ターゲットを射抜く「一点豪華」の設備投資：システムキッチンへの刷新

浴室で賢く抑えたコストを、物件の「顔」となるメイン設備へ大胆に再投資しました。

「自炊派」を虜にするキッチン

： 従来の古いキッチンを、洗練されたデザインのシステムキッチンへ交換。

　 大空間のリビングの中で、キッチン自体が美しいインテリアとして機能します。

　 築浅物件にも引けを取らないこの設備更新が、成約までのスピードを加速させました。

【エリア特性】なぜ「金沢市神田」でこのリノベーションが活きるのか？

石川県金沢市神田は、市内でも有数の「生活の質」と「利便性」を両立できるエリアです。

特に初めての一人暮らしの方や、転勤で金沢に来られる方にとって、この場所を選ぶことは「金沢での暮らしを賢く、快適に楽しむ」ことに直結します。

① 圧倒的な生活利便性：徒歩圏内で完結する「時短」ライフ

日々の生活に欠かせない施設が、驚くほど身近に揃っています。

充実の買い物環境

： 「アピタ金沢店」や「マックスバリュ増泉店」まで徒歩9分。大型スーパーが日常使いできる距離にあるため、仕事帰りの買い物に困ることはありません。さらに「セブンイレブン金沢神田2丁目店」まで徒歩3分と、深夜の急な買い出しにも対応可能です。

外食派に嬉しい周辺環境

： 「やよい軒 金沢増泉店」まで徒歩5分。周辺には飲食店が多く点在し、自炊をしない日でも温かい食事がすぐ手に入る環境は、忙しい単身者にとって大きな魅力です。

② 交通アクセスの良さ

ビジネスとプライベートを繋ぐ「黄金の立地」

：金沢の主要拠点へスムーズにアクセスできるため、車を持たない方でもストレスなく暮らせます。

主要駅・繁華街への近さ

： バス停まで徒歩7分という立地からは、金沢駅東口までバス14分、北陸最大の繁華街である片町までもわずか7分でアクセス可能です。

冬の金沢でも安心

： 雨や雪が多い金沢において、主要路線が通るエリアでの暮らしは、通勤・通学の遅延リスクを最小限に抑える最強のメリットとなります。

③ ターゲットに刺さる「成功のロジック」

このような「利便性を最重視する若手社会人や転勤者」が多く集まる神田エリア。

彼らが求めているのは、単に眠るだけの場所ではなく、「効率的な動線と、自分らしく寛げる空間」です。

だからこそ、ハウスメーカーの画一的な物件にはない「温かみのある木目調の内装」や、オープンクローゼットによる「開放的な空間作り」、そして清潔感溢れる「システムキッチン」を備えた本物件が、競合を抑えて完成前に成約するという圧倒的な競争力を発揮したのです。

【結果】20年で500万円超の収益差！「完成前成約」を勝ち取った1LDK再生術

戦略的な投資の結果、数字として現れたのは「空室の解消」だけではありませんでした。

築浅物件がひしめく激戦区において、完成を待たずに入居が決まるという圧倒的な市場評価を勝ち取りました。

賃料アップ： 査定賃料 +18,000円

年間収益改善額： +216,000円

【まとめ】「原状回復」という最大のリスクを回避し、築古物件を「高収益資産」へ変える

本物件において、もし約96万円の費用をかけて「27年前と同じ内装」に戻すだけの原状回復を選んでいたとしたら、どうなっていたでしょうか。

近隣の築浅物件に埋もれ、大幅な家賃値下げを余儀なくされ、空室期間だけが伸びていく「負のループ」に陥っていた可能性が極めて高いと言えます。

しかし、オーナー様は「戦略的な投資」という決断をされました。その結果、手に入れたのは以下の圧倒的な成果です。

・「完成前成約」という市場からの満点回答

・査定賃料＋18,000円という収益性の向上

・20年間で「約500万円」と圧倒的な収益差の創出

これは単なるお部屋の修繕ではなく、オーナー様の将来の資産を守り、増大させるための「極めて堅実な不動産投資」に他なりません。

人口減少や新築の供給が続く金沢の賃貸市場において、競争力を失った部屋を「とりあえず元通りにする」だけの原状回復は、家賃のジリ貧を招く最大のリスクになり得ます。

・ターゲットの感性に訴える「木目調デザイン」と「オープン収納」による開放感

・「バスリノ」による徹底したコストカットと清潔感の両立

・「システムキッチン刷新」による、迷いを断ち切る決定打の創出

この「足し算」と「引き算」のメリハリを効かせた資金投下を行うことで、築31年の物件でも「完成前に成約」「家賃1.8万円アップ」という大逆転劇は十分に可能なのです。

空室対策や資産価値の向上にお悩みのオーナー様は、ぜひ一度私たちにご相談ください。事例に基づいた「勝てる戦略」を共につくり上げましょう。

※本シミュレーションの数値はあくまで参考値であり、実際の運用については税務署や税理士などの専門家とご相談の上で進めていただくことを推奨いたします 。