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築19年の快挙！退去前に「1週間」で家賃1万円アップ（6.8万→7.8万）を達成！地道な賃料適正化とピンポイント投資がもたらした満室経営の舞台裏

【物件概要】 

【課題】 2007年竣工（築19年）。周辺の家賃相場が変動する中、退去を機に物件の「本当の稼ぐ力」を最大化させる必要性。

【施策】 「バスリノ」による浴室部分刷新と、室内すべての水栓を交換。日頃からの「地道な家賃適正化（値上げ）」をベースにした強気の価格戦略。

【結果】 バスリノ単体の効果（3〜5千円UP）を大幅に超える「賃料1万円アップ」を実現。退去前・募集開始わずか1週間でスピード成約。

【課題】築19年の転換期。退去を「ピンチ」ではなく「収益向上のチャンス」へ

賃貸経営において、入居者の退去連絡は多くのオーナー様にとって頭の痛い問題です。

「次の入居者はすぐ決まるだろうか」「家賃を下げないと埋まらないのではないか」という不安がよぎるのが一般的だからです。

今回対象となった2007年竣工（築19年）の物件も、まさにその転換期を迎えていました。

前入居者の賃料は「68,000円」。建物自体の構造や管理状態は良好であるものの、築20年を目前に控え、周辺には新しい築浅物件が次々と誕生している激戦区です。

そのまま原状回復だけをして募集を出せば、良くて現状維持、最悪の場合は家賃を数千円下げなければ戦えないというリスクをはらんでいました。

しかし、私たちはこの退去を「家賃下落のピンチ」ではなく、「物件の資産価値を適正化し、収益を最大化させる絶好のチャンス」と捉えました。

目指したのは、現状維持ではなく「家賃1万円アップ（78,000円）」という、一見すると築19年物件にとっては非常に強気な挑戦でした。

BEFORE：浴室

AFTER：浴室

石川県・野々市エリアの市場環境と「地道な値上げ」の伏線

なぜ、築19年の物件で「1万円もの値上げ」という強気な設定が可能だったのか。

そこには、オーナー様と私たちが二人三脚で取り組んできた「地道な賃料適正化」の成果がありました。

石川県野々市・金沢エリアは、単身者や若年カップル層の流入が多く、室内のクオリティや清潔感に対するニーズが非常に高い市場です。

その一方で、物価高騰や新築マンションの供給不足などの影響により、実は「魅力ある優良な既存物件」の相場賃料は緩やかに上昇傾向にあります。

多くのオーナー様は、一度設定した家賃を据え置きがちですが、私たちは周辺相場の動きを緻密にモニタリングし、これまでにも同マンション内の他の部屋で、退去や更新のタイミングに合わせて「地道な家賃の値上げ」を積み重ねてきました。

マンション全体の「ベースとなる賃料相場」を底上げしてきたこの地道な努力こそが、今回の1万円アップを支える強固な土台（エビデンス）となったのです。

相場を無視した無謀な値上げではなく、市場の動きにしっかりと合わせた「確信犯的な強気設定」でした。

【戦略的対策】コストを最小化し効果を最大化する「バスリノ＋α」の狙い撃ち投資

相場の底上げという土台があったとはいえ、入居者に「78,000円を出しても住みたい」と一瞬で決断させるためには、内見時（またはネット上の写真）での決定打が必要です。

そこで採用したのが、費用対効果を極限まで高めたピンポイントリフォーム戦略です。

入居検討者が最もシビアにチェックし、物件の「古さ」を感じやすい場所、それは水回り（特に浴室）です。しかし、ユニットバスを丸ごと交換すれば100万円以上のコストがかかり、投資回収に何年も要してしまいます。

そこで、私たちは費用を抑えながら劇的な変化を生む「バスリノ」を導入しました。

① 浴室一面のアクセントパネル張替え

浴室の壁4面すべてを張り替えるのではなく、あえて「正面の1面のみ」をトレンドを押さえたラグジュアリーなアクセントパネルへと変更。

部屋に入った瞬間に視線が集まるポイント（アイキャッチ）を意図的に作ることで、空間全体の印象をまるで高級ホテルのような雰囲気に一変させました。

② 鏡の交換とサーモ水栓の導入

くすみの出やすい鏡を新品に交換し、さらに古さを感じさせる2ハンドル水栓から、スタイリッシュで温度調節が容易な「サーモスタット混合水栓」へ変更。

毎日使う場所だからこそ、見た目だけでなく使い勝手（機能性）を新築同様へと引き上げました。

③ 水栓２つの完全交換（「隙」のないディテールへのこだわり）

今回の戦略の隠れた主役がこれです。

バスリノのパッケージに含まれている浴室内の水栓だけでなく、室内にある「もう一つの水栓」も同時に新品へと交換しました。

せっかくお風呂場が完璧にリニューアルされていても、別の場所の水栓に古い使用感が残っていると、入居者は一気に現実に引き戻され、「古い部屋を部分的に直しただけだな」と見抜かれてしまいます。

この「隙」を完全に無くすために、すべての水栓を統一して刷新。物件全体の清潔感のトーンを均一に保ちました。

【結果】退去前に「1週間」で申込獲得！投資利回りを最大化させる驚異の財務成果

戦略的なピンポイント投資と、これまで積み重ねてきた地道な賃料適正化の掛け合わせは、市場でこれ以上ない最高の数字として証明されました。

• 成約賃料： 78,000円（前賃料68,000円から+10,000円の劇的アップ）
• 募集期間： 募集開始からわずか1週間
• 成約タイミング： 前入居者が退去する前（空室期間ゼロ）に申込獲得
  
  「見えない損失」を完全に排除した経営的勝利通常、これほど大胆なリフォームを行う場合、バスリノ単体の効果による賃料アップ幅は「3,000円〜5,000円」程度が相場です。
  しかし、今回は周辺相場を味方につけた1万円アップに成功しました。
  さらに特筆すべきは、「募集開始から1週間、かつ退去前に決まった」というスピードです。
  賃貸経営において、最大の損失は「家賃が下がること」ではなく、「空室期間（家賃が入らない期間）が長引くこと」です。
  仮に家賃を下げてすぐ埋まったとしても、あるいは家賃を上げて何ヶ月も空室が続いたとしても、どちらもオーナー様の収益（手残り）は目減りします。
  今回の事例では、前入居者が住んでいる（退去前）の段階で、写真や企画力だけで次の入居者を魅了し、わずか1週間で申込を獲得。
  これにより、リフォーム工事完了後、1日のロスもなく即座に「新賃料78,000円」での運用がスタートすることになります。
  「空室損ゼロ」での家賃1万円アップは、長期的な累積キャッシュフローにおいて、リフォーム費用を瞬時に回収するだけでなく、今後20年間にわたり莫大なプラスの資産格差を生み出し続けます。
  
  
  【分析】なぜ、この「強気な投資」は成功したのか?
  今回の成功要因は、単なるリフォームの綺麗さではなく、「継続的なマンション運営（ポートフォリオ管理）」の視点にあります。もし、このマンションの他の部屋が過去の安い家賃のまま放置されていたら、今回の部屋だけを78,000円に上げたところで、ポータルサイト上で「この部屋だけ突出して高い」と認識され、不人気物件になっていたでしょう。
  しかし、オーナー様が日頃から周辺相場の動きに関心を持ち、他のお部屋でも「地道な値上げ」を実践してこられたからこそ、マンション全体のブランド価値が上がっていました。そのため、入居検討者にとっても「このエリア、このマンションのクオリティなら、78,000円は妥当（むしろ魅力的）」という納得感に繋がったのです。一過性のリフォームに頼るのではなく、日頃の地道な管理と適切なタイミングでのピンポイント投資（バスリノ＋水栓交換）が完璧にシンクロした、賃貸経営のお手本のような事例と言えます。
  
  
  【結論】賃貸経営は日々の「地道な成果」の積み上げである「築年数が経ってきたから、家賃を下げるしかない」それは経営ではなく、ただの「現状維持」です。
  築19年という、一般的には苦戦し始める築年数であっても、市場のニーズを的確に捉え、隙のない投資を行い、そして日頃から適切な価格コントロールを行っていれば、家賃を20%近く引き上げて即座に成約させることは十分に可能です。
  今回の事例は、オーナー様の「地道な値上げの成果」が、退去前の1週間成約という最高の形で実を結んだ瞬間でした。
  今の時代に求められているのは、空室になってから慌てて値下げする管理ではなく、空室が出る前から物件の価値を高め、次の仕掛けを用意しておく「攻めの賃貸経営」です。