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20年でキャッシュフロー＋562万円の差！【金沢市寺中町】「ヌック」リノベーションと驚異のキャッシュフロー改善術

【物件概要】

【課題】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「10年ぶりの空室。昭和の間取りと、税引後キャッシュフローの低下」

【施策】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2DK→1Rへの快適性向上リノベーションを実施

【結果】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　査定賃料+27,000円で完成後15日で成約！20年間で「+562万円」の収益差を生む資産へ

【課題】「10年ぶりの空室が突きつけた現実。昭和の間取りからの脱却と、税引後キャッシュフロー悪化の危機」

本物件は、前入居者様に約10年という長期間にわたり大切にお住まいいただいておりました。長きにわたり安定した家賃収入を生み出してくれたことは大変喜ばしいことでしたが、10年ぶりの退去を経て室内を確認すると、そこには「賃貸市場のトレンド」と大きくズレてしまった現実がありました。

① 現代のライフスタイルと乖離した「和室2間の2DK」 築1988年当時のスタンダードであった「和室2間の2DK（46.6㎡）」という間取りは、現代のターゲット層である20代〜30代の単身者やカップルのニーズからは大きく掛け離れていました。「ベッドを置きたい」「広いリビングでくつろぎたい」「テレワークができる空間が欲しい」といった現代のライフスタイルにおいて、細かく仕切られた和室中心の間取りは使い勝手が悪く、内見者の選択肢に入りにくいという決定的な弱点を抱えていました。また、10年分の経年劣化により、水回り設備や内装の老朽化も顕著でした。

② 競合物件との比較と「選ばれる理由」の喪失 金沢市寺中町エリアは生活利便性が高い一方で、近隣に真新しい築浅物件が少ないという特徴がありました。しかし、だからといって「古いままでも決まる」という甘い市場ではありません。インターネットで簡単に比較検討できる現代において、築38年の古い間取りのままでは、エリアを少し広げてでも設備の整った築浅物件へとお部屋探しのユーザーが流れてしまいます。現状のままでは、物件自体に「ここに住みたい」と思わせる明確なアピールポイント（選ばれる理由）が完全に不足していました。

③ オーナー様の最大の悩み「税引後キャッシュフローの低下」 最大の課題は、この状態からどうやって収益を立て直すかという点でした。畳の表替えやクロスの張り替えといった「単なる原状回復」で済ませた場合、従前と同じ家賃を維持することは不可能であり、大幅な家賃の値下げ（家賃下落）が避けられません。家賃が下がっても、固定資産税や建物の維持管理にかかるコストは変わりません。結果として、オーナー様の手元に残る「税引後キャッシュフロー（手残り現金）」が長期的に減少していくことは火を見るより明らかでした。

目先の修繕費用を抑えてジリ貧の家賃下落を受け入れるか、それとも戦略的な投資を行って収益力をV字回復させるか。オーナー様の資産を守り抜くための、大きな決断が迫られていました。

◼️BRFORE①：間取り

◼️AFTER①：間取り

◼️BRFORE②：居室

◼️AFTER②：居室

◼️BRFORE③：和室

◼️AFTER③：ヌック（旧和室）

◼️BRFORE④：キッチン

◼️AFTER④：キッチン

◼️BRFORE⑤：浴室

◼️AFTER⑤：浴室

【戦略的対策】「引き算」の設備投資と「足し算」の価値創造が生む収益最大化リノベーション

私たちは、クロスや床を新しくするだけの「目先の修繕」ではなく、物件に新たな命を吹き込み、ターゲット層に対して強烈な**「この部屋に絶対住みたいという理由」**を創り出す戦略的リノベーションをご提案しました。大胆な間取り変更と、メリハリを効かせたコスト配分により、投資対効果（ROI）の最大化を図っています。

① 「あえて1LDKにしない」という逆転の発想と設備コスト戦略 通常、46.6㎡の2DKをリノベーションする場合、寝室とリビングを壁で仕切る「1LDK」にするのが定石とされています。しかし、今回はあえて壁を取り払い、大空間の**「1R（ワンルーム）」**を選択しました。

• エアコン1台で完結する圧倒的な経済性： 近年の異常気象による夏の猛暑や冬の寒さを考慮すると、壁で仕切られた1LDKではリビングと寝室それぞれにエアコンの設置が必要になるケースが増えています。しかし、大空間の1Rにすることで、高性能なエアコン1台で部屋全体の温度管理が可能になります。これにより、入居者様にとっては光熱費の削減という大きなメリットになり、オーナー様にとっても、将来的なエアコンの故障リスクや買い替え費用（設備メンテナンス費）を半減させるという、長期的なコストカットに直結する戦略です。

② 核心的コンセプト：心理的な豊かさを生み出す「ヌック（Nook）」 本事例における最大の付加価値であり、競合物件との決定的な差別化要因となったのが、部屋の一角に設けた**「ヌック」**です。

• 「ヌック」とは？： 語源はスコットランド語で「こぢんまりとした、心地よい空間」を指します。1LDKのように「壁と扉で完全に仕切られた個室」ではなく、LDKの空間と緩やかにつながりながらも、心理的には独立した特別な場所です。

• 「聖域」の創造とメンタルケア： SNSやリモートワークの普及により、現代は常に誰かと繋がっている状態にあります。だからこそ、一人で読書に没頭したり、コーヒーを飲みながらぼーっと外を眺めたりできる「こもり感」のある場所へのニーズが急増しています。ヌックは、住む人が自分自身を整え、心からリラックスできる「聖域」として機能します。

• 空間のメリハリと多機能性： 46.6㎡という広大なワンルームは、開放感がある一方で、使い方が単調になりがちです。そこにヌックという「空間の凹凸」を設けることで、リビング、寝室、そして「サードプレイス（第3の居場所）」という豊かな奥行きが生まれます。壁面には造作の本棚やデスクを配置し、平日は集中できるワークスペースとして、休日は趣味に没頭する隠れ家として、ライフスタイルに合わせて自在に変化する多機能空間を実現しました。1LDKが「機能の分離」を目指すのに対し、ヌックは「心理的な安らぎの創造」を目指すという、全く新しいアプローチです。

③ 費用対効果を極限まで高めた水回り戦略：「バスリノ」 お部屋探しの内見時、入居希望者が最も厳しい目でチェックするのが水回り、特に「浴室」です。しかし、古くなった浴室全体を最新のユニットバスにまるごと入れ替えるとなると、100万円単位の多額なコストがかかることも珍しくなく、投資回収の足かせとなります。 そこで今回は、Renotta独自の**「バスリノ」**を採用しました。

• 一面パネル張替えによる劇的な印象操作： 浴室全体を解体・交換せずとも、視線が集まる壁一面にアクセントパネルを上貼りするだけで、空間の印象は劇的に変わります。今回はホテルのような高級感と落ち着きを演出するダークトーンを選択し、既存の浴室の古さを完全に払拭しました。

• 水栓・鏡の新品交換で「清潔感」を担保： 直接肌に触れ、水垢などの「古さ」が最も目につきやすい水栓金具と鏡だけを新品に交換しました。このピンポイントの改修だけで、入居者様には「リフォームされた最新の清潔な浴室」というポジティブな印象を強く与えることができます。コストを従来のユニットバス交換の3分の1以下に抑えつつ、入居者の満足度と家賃アップの根拠を最大化させる、「賢い不動産投資」の真骨頂です。

④ ターゲットの心を掴む！圧倒的なスケールアップを図った設備投資 浴室で抑えたコストは、物件の顔となるメイン設備へ大胆に再投資し、物件のバリューアップ（価値向上）を図りました。

• W2400の人工大理石キッチンへ劇的アップグレード： 従前のW1800（幅180cm）の標準的なキッチンから、ファミリー物件でも採用される大型の**W2400（幅240cm）**のシステムキッチンへと思い切って交換しました。さらに天板には高級感のある人工大理石を採用。大空間の1Rの中で、キッチン自体が美しいインテリアとして機能します。自炊を楽しむ単身者や、友人を招くことが多い層にとって、この広くて美しいキッチンは「ここしかない！」という強烈な決め手となります。

• 洗面化粧台の刷新： 朝の身支度で毎日使用する洗面化粧台も、デザイン性の高い最新設備へ交換。水回りの清潔感と利便性を徹底的に底上げし、築38年という築年数を全く感じさせない空間へと生まれ変わらせました。

【エリア特性】なぜ「金沢市寺中町」でこのリノベーションが活きるのか？ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　金沢市寺中町は、金沢港周辺の再開発で活気づく大野・金石エリアに近く、閑静な住宅街としての落ち着きと高い生活利便性を兼ね備えたエリアです。

• 圧倒的な生活利便性：スーパー「アルビス畝田店」まで徒歩約2分、ドラッグストア「ゲンキー」「クスリのアオキ」まで徒歩約4分と、日々の買い物環境が極めて充実しています。

• 交通アクセスの良さ：県道17号（金沢港通り）や海側環状線に出やすく、野々市・白山方面や県庁周辺へのマイカー通勤に最適。さらに「バス停まで徒歩約1分」という立地は、雨や雪の多い金沢の冬において、車を持たない単身者にとっても最強のメリットとなります。

このような「利便性を重視する20代〜30代の若手社会人」が多く集まるエリアだからこそ、単なる原状回復ではなく、彼らの感性に刺さる**「デザイン性と機能性（1R＋ヌック）」を持たせた空間**が高い競争力を発揮するのです。

【結果】20年で562万円の差！2DKを1Rに変える『ヌック』魔法で賃料2.7万円アップ

戦略的な投資の結果、数字として現れたのは「早期成約」だけではありませんでした。

　賃料：引き直し賃料+27,000円

　年間収益改善額：+324,000円

　⚪︎税引後キャッシュフロー比較

なんと、20年経過後には約562万円ものキャッシュフローの差を生み出せる計算になります。

【まとめ】「原状回復」という最大のリスクを回避し、築古物件を「高収益資産」へ変える

本事例が示す最も重要なメッセージは、「築古＝家賃を下げるしかない」という業界の常識は、戦略次第で覆せるということです。

上記の表をご覧いただくと分かる通り、リノベーションを実施した最初の5年間は初期投資の回収フェーズとなるため、原状回復プランと比べてキャッシュフローの差額は一時的にマイナスとなります。しかし、家賃下落を防ぎ、長期の入居を促す「価値ある空間」を創り出したことで、10年目にはプラスに転じ、20年後にはなんと「562万円以上」もの圧倒的な収益差を生み出す結果となりました。

これは単なる「お部屋の修繕」ではなく、オーナー様の将来の資産を増大させるための**「極めて堅実な不動産投資」**です。

人口減少や新築物件の供給が続く現代において、競争力を失ったお部屋を「とりあえず元通りに綺麗にする」だけの原状回復は、空室の長期化や家賃のジリ貧を招く最大のリスクになり得ます。

• ターゲットの心を掴む「ヌック」のような付加価値の創造

• 「バスリノ」や「1R化」による徹底したコストカットとメンテナンス性の向上

この「足し算」と「引き算」のメリハリを効かせた資金投下を行うことで、築38年の物件でも**「完成後わずか15日で成約」「家賃2.7万円アップ」**という大逆転劇は十分に可能なのです。

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■今回活用したリノベーション（Renotta）について

今回の住まいづくりで活用したのは、全国展開のリノベーションブランド**「Renotta（リノッタ）」**です。 「一室入魂」をコンセプトに、一部屋ごとに独自の物語やデザインを吹き込むのが特徴。画一的な賃貸物件では味わえない、個性的で愛着の湧く空間デザインが、自分らしい暮らしを後押ししてくれます。

Renotta 公式サイトはこちら

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