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20年でキャッシュフロー＋330万円の差！【金沢市芳斉】デザイン変更によるキャッシュフロー改善事例を公開！

【物件概要】

【課題】 15年ぶりの空室　ニーズに沿わないデザインに加え、税引き後キャッシュフローの低下

【施策】間取り変更は行わず、デザイン性を高めるリノベーションを実施

【結果】賃料＋12,000円で工事完了前成約　20年間で「＋330万」の収支差を生む資産へ

【課題】 15年ぶりの空室　ニーズに沿わないデザインに加え、税引き後キャッシュフローの低下

金沢駅至近という、本来であれば集客に困らないはずの立地であっても、15年という歳月は内装を「現代のニーズ」から大きく乖離させてしまいます 。

現代の入居者ニーズとのギャップ

15年前のトレンドで設えられた部屋は、流行に敏感な単身者層や若年層にとって、もはや「住みたい場所」の選択肢から外れてしまいます 。

• デザインの陳腐化: 長期入居後の部屋は、クロスや床材の劣化だけでなく、全体的なカラーコーディネートや素材感が古臭く感じられるようになります 。

• 競争力の低下: 金沢駅周辺の新築・築浅物件と比較された際、デザイン性が劣る既存物件は、大幅な家賃ダウンを提示しなければ選ばれないという厳しい現実に直面します 。
  
  
  

迫りくるキャッシュフローの悪化

現状維持のまま募集をかけた場合、家賃を下げざるを得ないのは明白でした 。

• 家賃の下落: 15年前と同じ、あるいはそれに近い賃料を維持することは困難であり、収益性の低下は避けられません 。

• 税引き後キャッシュフローの低下: 収入が減る一方で、維持管理コストや固定資産税は発生し続けます。これにより、オーナー様の手元に残る純利益（キャッシュフロー）が目に見えて悪化する「負のスパイラル」に陥るリスクがありました 。

  
  

この状況を打破するためには、単なる「原状回復」ではなく、物件の価値を再定義し、市場価値を一段階引き上げる「戦略的リノベーション」が必要不可欠でした。

【施策】間取り変更なしで「視覚の魔術」をかけるデザイン戦略

今回のプロジェクトにおける最大のテーマは、「間取り変更などの大きな工事を避け、いかに低コストで劇的な視覚効果を生むか」という点にありました 。投資効率を最優先しつつ、入居者が一目で「ここに住みたい」と思える空間を設計しました。

1. 8帖を広く、深く見せる「視覚の魔術」

限られた8帖という空間を最大限に活用し、広がりを感じさせるためのディテールに徹底的にこだわりました 。

• 長方形タイルの採用: 一般的な正方形ではなく、あえて「長方形型の石目フロアタイル」を選択しました 。
  

• 奥行きの創出: 床材の縦ラインを強調して配置することで、入居者が部屋に入った瞬間に視線が奥へと誘導され、実際の面積以上の奥行きと広がりを感じさせる視覚効果を狙いました 。

• カラーマネジメントの徹底: 建具（ドアなど）を刷新するだけでなく、天井のクロスとトーンを統一 。床の「やや赤みがかったデザイン」と調和させることで、冷たくなりがちな石目調の中に温かみと高級感を共存させています 。

◼️BRFORE①：居室

◼️AFTER②：居室 

2. 「賢く抑える」コストコントロールの極意

リノベーションで陥りがちな罠が「すべてを新品にしてしまい、投資回収ができなくなること」です。本事例では、既存設備のポテンシャルを最大限に活かすことで、投資金額を最小限に抑えています 。

具体的なコストカット手法は以下の通りです ：

◼️BRFORE②：キッチン

◼️AFTER②：キッチン

このように、「機能は維持し、見た目だけを刷新する」という徹底したコスト管理により、投資回収期間の短縮を図りました 。 

【結果】賃料＋12,000円で即成約！資産価値を最大化した投資成果

戦略的なデザインとコストコントロールの結果、市場の予想を上回る驚異的な成果が得られました 。

1. 工事完了前のスピード成約と賃料アップ

最も大きな成果は、市場からの圧倒的な支持です 。

• 家賃の大幅アップ: 以前の賃料と比較して、月額 12,000円アップ での成約を実現しました 。

• 先行申し込みの獲得: 希少性の高いデザインが評価され、リノベーション工事が完了するのを待たずに入居申し込みが入りました 。これは空室期間（ダウンタイム）を最小限に抑え、オーナー様の収益を最大化することに直結します。

  
  

  
  

2. 20年間で「＋330万円」の収支差を生む高収益資産へ

今回の投資（Renotta ライフプラン）は、長期的な資産価値においても劇的な改善をもたらしました 。

シミュレーションによると、現状維持（ベース提案）と比較した場合の収益差は以下の通りです：

20年後の累積収益比較:

• ベース提案（修繕のみ）: 8,527,288円 

• Renotta ライフ（今回のリノベ）: 11,828,409円 

• その差額: 約330万円（＋3,301,121円） 

  
  

今回のリノベーションにかかった概算費用は約103万円（1,033,659円）ですが、それによって得られる追加収益が330万円に達するということは、投資に対して非常に高いパフォーマンスを発揮していることを示しています 。

3. 空室リスクの低減と将来への布石

今回のリノベーションでは、空室率（想定）もベース提案の20%から、わずか 7% にまで改善される見込みです 。また、あえて今回手を付けなかった「お風呂」を次回の切り札として残すことで、将来的な資産価値の維持・向上も計画に組み込まれています 。

まとめ：金沢駅周辺の不動産投資で勝つために

本事例が証明したのは、単に古いものを新しくするのではなく、「市場のニーズを読み解き、投資対効果（ROI）を冷静に計算した上で、デザインの力で付加価値をつける」ことの重要性です 。

金沢市、特に駅周辺のような激戦区において、長期入居後の空室はピンチではなく、資産価値を再構築する最大のチャンスです。デザインによる「視覚の魔術」と、既存設備を活かす「賢いコスト管理」を組み合わせることで、築年数に関わらず、家賃アップとスピード成約は十分に可能です 。

オーナー様の所有物件も、適切な戦略があれば「＋330万円」の価値を生む高収益資産へと生まれ変わる可能性を秘めています 。今回の事例を参考に、一歩先を行く賃貸経営を検討してみてはいかがでしょうか。

※本シミュレーションの数値はあくまで参考値であり、実際の運用については税務署や税理士などの専門家とご相談の上で進めていただくことを推奨いたします 。