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築39年物件の退去をデザイン投資で解決し、工事前に賃料1万円UPでスピード成約！

【物件概要】

【課題】
築39年の物件で12年ぶりの退去が発生。室内の老朽化に伴う高額な原状回復費用と、それに伴う空室期間の長期化の懸念。

【施策】
浴室を低コストな壁面改修で再生し、ダウンライトや北欧風デザイン床の導入など、費用を抑えつつ魅力的な空間を作るデザイン投資を実施。

【結果】
 リノベーション工事の完成を待たずにパースの段階でスピード成約を達成し、さらに賃料を以前より1万円アップすることに成功。

はじめに：金沢駅エリアのポテンシャルと事例のハイライト

北陸の玄関口、金沢駅から徒歩6分圏内。この圧倒的な立地優位性を持ちながら、多くのオーナー様を悩ませるのが「築年数の壁」です。今回ご紹介するのは、1987年築（築39年）、鉄骨造9階建てマンションの5階部分（1R・27.75㎡）における再生事例です。

この築年数帯の物件は、一般的に賃料下落や空室期間の長期化に苦しむ「経営の踊り場」にあります。
しかし、本事例では戦略的な「デザイン投資」を断行した結果、市場の常識を覆す以下の成果を収めました。

①賃料は旧賃料から10,000円の大幅アップ

②工事完成前の段階でスピード成約

築30年超の物件において賃料を1万円上乗せすることは、統計的な平均値から見れば極めて困難な「例外」と言えます。立地が良いからこそ陥りやすい「ただ綺麗にすれば決まるだろう」という安易な原状回復の罠をどう回避し、資産価値を最大化させたのか。その論理的背景を解説します。

賃貸経営において、長期入居者の退去は最大のリスクであると同時に、最大のチャンスでもあります。本物件では12年という長期入居を経て退去が発生。当然ながら内装の損耗は激しく、通常よりも高額な修繕費用が必要となる状況でした。

ここでオーナー様が直面するのは、経営者としての「判断」です。

• 「原状回復」という名の停滞
  壊れた箇所を直し、12年前と同じ仕様に戻す。これは実質的に「2026年の市場に2014年基準の部屋を供給する」ことを意味し、新築・築浅物件との競合において家賃下げ競争を余儀なくされます。
  
  
• 「投資」という名の再生
  現在の市場トレンドと入居者心理を分析し、資産価値を再定義する。
  
  

金沢駅前エリアは現在、地価とともに賃料相場も上昇傾向にあります。ここで原状回復を選択することは、相場の恩恵を自ら放棄するだけでなく、内見時に「どこにでもある古い部屋」という印象を与え、客付けに苦戦する「機会損失（空室による家賃収入の機会損失）」を招くリスクを孕んでいました。
「修繕費＝コスト（出費）」と捉えるか、「リノベーション＝資産価値向上への投資」と捉えるか。このマインドセットの差が、今後10年のNOI（純営業利益）に決定的な差を生むことになります。

■BEFORE①：室内写真①

■AFTER①：室内写真①

■BEFORE②：室内写真②

■AFTER②：室内写真②

■BEFORE③：キッチン

■AFTER③：キッチン

■BEFORE④：浴室

■AFTER④：浴室

プロが提案する「都市の喧騒を忘れる北欧風デザイン」戦略

激戦区である金沢駅エリアで、築浅物件を差し置いて選ばれるためには、ターゲットの感性に深く刺さる独自のポジションが必要です。
今回打ち出したのは、都会の利便性と静寂を両立させたコンセプトです。

投資対効果（ROI）を最大化する戦略的リノベーション

照明設計による「生活感」の払拭
従来のシーリングライトを廃止し、天井をフラットに見せる「ダウンライト」を新設。
賃貸特有の無機質さを排除し、ホテルのような陰影を演出することで、5階という所在階にふさわしい上質な空間を作り上げました。

賢いコスト管理（塗装の活用）
高額な交換費用がかかる建具などの木部については、交換せず「白色塗装」を施すことで美観を回復。
コストを抑えつつ、北欧風のデザインに調和させる戦略的選択です。

設備刷新のメリハリ
①キッチン
最も「古さ」を感じさせるキッチン本体と扉を交換し、満足度を向上。
②浴室（バスリノ）
ユニットバス交換には多額の費用（100万円単位）を要しますが、今回は壁面のみを刷新する手法を採用。交換の約1/7のコストで、内見時の清潔感を100%回復させました。
③機能性の追加
室内物干し（ホスクリーン）や可動棚を新設。単身者の実生活に配慮した「使い勝手の良さ」が、入居の最後のひと押しとなります。

この施策の要諦は、単なる「お洒落な部屋」を作ることではありません。
転勤の男性から若い女性まで、幅広い層に「ここなら自分らしい質の高い生活ができる」と直感させる、緻密に計算された空間設計にあります。

結果は、募集開始直後から圧倒的な反響として現れました。

月額賃料: 旧賃料から10,000円の増額に成功。

リーシング（入居付け）速度: 
ポータルサイトに掲載された工事中の情報と、パース画像（完成予想図）のみで反響が集中。内見に来られたお客様が内装を気に入り、工事完成を待たずに申し込みが入りました。

なぜ、まだ完成していない部屋に決まったのか。
それは、多くの物件が埋没するポータルサイトにおいて、「ダウンライト」と「北欧デザイン」の組み合わせが圧倒的な視覚的フックとなり、市場に存在する「歪み（他にはない希少価値）」として認識されたからです。

年間120,000円の純利益増は、単に初期投資を早期回収するに留まりません。
利回りから逆算される物件のキャピタルバリュー（売却価値）を大きく押し上げ、将来的な出口戦略においても圧倒的に有利な立場を確立したと言えます。

本事例から得られる最大の教訓は、築年数という「変えられない事実」に抗うのではなく、それを「デザインと戦略で乗りこなす」重要性です。
金沢駅徒歩圏内の激戦区であればこそ、ターゲットを絞り込んだ「尖った提案」が有効に機能します。

勝ち続けるオーナー様に求められるのは、以下の3つの経営視点です。

• 「古さ」を「味わい」と「コンセプト」に変換する
  築39年という重みを、デザインの力で「成熟した価値」へと昇華させること。
  
  
• 「原状回復」を「バリューアップの機会」と捉え直す
  退去コストを、賃料を上げ物件を若返らせるための「攻めの資金投下」へと転換させる勇気を持つこと。
  
  
• 「機会損失」の恐ろしさを知る
  賃料を下げる、あるいは中途半端な修繕で空室を長引かせることは、目に見えない多額の損失を垂れ流しているのと同じです。

空室対策とは、単に部屋を埋める作業ではありません。物件が持つ潜在的なポテンシャルを解放し、資産価値を最大化させるビジネスです。もし現在、空室や賃料下落に悩まされているのであれば、一度「従来の常識」を捨て、戦略的な「デザイン投資」に目を向けてみてください。その一歩が、10年後、20年後も選ばれ続ける「強い資産」への転換点となるはずです。