事例紹介
築20年超の1LDK、間取りを変えずに賃料5,000円アップ！浴室のバリューアップ事例！
築年数の経過とともに差別化が出来ず賃料の見直し等で収益がダウン。 元々ある物件の強みを考慮したリフォームによって低コスト高利回りの収益改善をした事例！
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事例紹介
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【物件概要】
| ①構造 | 鉄骨造 | ④間取り/世帯数 | 1K |
| ②築年数 | 築23年 | ⑤㎡数 | 27.95㎡ |
| ③階数 | 6階建 | ⑥入居率 | 93％ |
1. はじめに：金沢市英町エリアの賃貸市場動向と「築20年の壁」
石川県金沢市英町（えいちょう）は、JR金沢駅から徒歩9分という非常に利便性の高い立地に位置しています。金沢駅周辺は都心再開発や北陸新幹線の開通以降、地価および賃貸需要が堅調に推移しているエリアです。オフィス街への通勤利便性や商業施設へのアクセスの良さから、単身のビジネスパーソンや転勤族、若年層カップルから絶大な人気を集めています。
しかし、こうした絶好の立地環境であっても避けて通れないのが「築20年の壁」です。
築20年を超えると、新築当時のような「綺麗さ」だけで集客することは難しくなります。近隣には最新設備を備えた築浅物件や新しいデザイナーズマンションが次々と供給されるため、特段の差別化を図らなければ検索ポータルサイト上で埋没してしまいます。その結果、賃料を下げて競合する「価格競争」に巻き込まれ、オーナー様の賃貸経営における純利益（NOI）が圧迫されるケースが後を絶ちません。
今回ご紹介する金沢市英町の対象物件も、まさにこの分岐点に直面していました。
2. 【課題】好立地ゆえの落とし穴。「原状回復」だけでは防げない収益性低下の危機
本物件は金沢駅徒歩9分・築23年の1Kタイプ。直前の入居者様が約1年半という比較短期間で退去されたため、室内の損耗や汚れは軽微であり、通常の原状回復費用自体は少なく抑えられる状態でした。
一見すると「費用があまりかからずに次の募集ができる好条件」に思えます。しかし、ここに賃貸経営上の大きな落とし穴が存在していました。
直面していた3つの構造的課題
- 周辺築浅物件への顧客流出と競合激化
金沢駅徒歩圏内は供給が豊富な激戦区です。築20年経過した内装仕様や水回りのデザインのまま募集を出しても、周辺の築浅物件やリノベーション済み物件にお客様が流れてしまう状況が続いていました。 - 「現状維持の募集＝賃料下落」というジレンマ
原状回復のみで54,000円のまま再募集を行った場合、内見時の決定力に欠け、成約までに時間を要するリスクがありました。長期空室を避けるために家賃を値下げせざるを得ず、収益率は下落の一途をたどる明白な未来が予想されたのです。 - 短期退去後の投資バランスの難しさ
入居期間が1年半と短かったため、大規模な解体や間取り変更を伴う高額リノベーションを行ってしまうと、投資回収期間が長引き、ROI（投資対効果）が悪化してしまう懸念がありました。
賃貸管理会社として私たちが導き出した結論は、「無駄な工事費を削ぎ落とし、費用対効果の高いポイントへ集中的に資金を投下するバリューアップ戦略」でした。
3. 【対策】プロの「選択と集中」：コストを極小化し印象を最大化する4つのリノベーション戦略
高額な解体工事や間取り変更を行わず、投資額を最小限に抑えながら室内全体の印象を劇的に刷新するため、以下の4つの打ち手を実行しました。
① ダウンライト施工と「木目×グレー」クロスの空間デザイン
従来のシーリングライトから、天井面をフラットに見せる「ダウンライト」へ変更しました。ダウンライトにすることで天井が高く感じられ、室内全体に開放感が生まれます。
また、壁面には都会的で洗練された「グレー」と、温かみのある「木目調」のアクセントクロスを採用。金沢駅周辺という都市型の立地特性にマッチさせつつ、住み心地の良い上質な居心地を演出しました。
② 自社ブランド「バスリノ」による水回りの低コスト劇的再生
賃貸物件において、入居希望者（特に女性や若年層）が最も重視するのが「水回り」の清潔感です。しかし、浴室本体（ユニットバス）を丸ごと交換すると、100万円近い高額な費用が発生してしまいます。
そこで今回は、弊社独自の浴室再生工法 「バスリノ」を導入しました。
- 壁一面のパネル施工
ユニットバスを交換せず、傷みや古さが目立つ壁面へ高機能パネルを張替えることで、新品同様の清潔感と高級感を再現。交換コストの数分の一に抑えました。 - 独立洗面台の同時刷新
古い印象を与えていた独立洗面台もスタイリッシュな最新型へ交換。
水回りの印象を大きく改善したことで、内見時の印象を劇的に高めることに成功しました。
③ 既存を活かす「メリハリ投資」で工事費用を大幅圧縮
今回の施工では、状態が良好だった床材や間取りはあえてそのまま活かし、解体費用や配管移設費を一切発生させませんでした。ピンポイントの壁紙変更・照明変更・水回りパネル施工に予算を集中投下することで、施工総額を最小限に抑えました。
④ パース画像（イメージ画像）を活用した工事前リーシング戦略
リノベーションにおいて「工事中の空室期間」は最大の機会損失です。そこで今回は、施工開始と同時に完成後の部屋をリアルに再現した「パース画像（3Dイメージ）」を作成し、各種賃貸ポータルサイトへ先行掲載を行いました。
◼️BEFORE：内装
◼️AFTER：内装
◼️BEFORE：浴室
◼️AFTER：浴室
■BEFORE：洗面台
◼️AFTER：洗面台
4. 【結果】家賃6,000円UP＆工事完了前のスピード成約で高利回りを達成
緻密な課題分析とメリハリのある投資戦略を実行した結果、市場から期待以上の大きな反響を得ることができました。
経営的インパクトと投資回収
月額6,000円の家賃アップは、10年間で72万円の純利益増をもたらします。本事例では投資額を小規模に抑えているため、数年で初期施工費用の回収を完了し、その後は長期にわたりオーナー様に豊かなキャッシュフローを提供し続けます。
さらに、完成前のパース画像で早期申込を獲得できたことで、リフォーム完了後の「空室期間」をゼロ近くまで短縮。家賃が入らない期間（フリーレントや空室損失）を徹底的に防ぎ、NOIの最大化を達成しました。
5. 賃貸管理プロが教える！築古物件のバリューアップで失敗しない3つの鉄則
本事例を含め、金沢エリアで多数の空室改善を手掛けてきた賃貸管理会社としての経験から、オーナー様が押さえるべき3つの鉄則を整理します。
鉄則1：立地環境とペルソナから逆算してデザインする
物件があるエリアのニーズ（単身・カップル・駅徒歩圏など）を分析し、ターゲットに刺さるコンセプトを設定することが不可欠です。無難な白クロスではなく、ダウンライトや木目×グレー調などの「居住空間としての魅力」を表現することが競合差別化に繋がります。
鉄則2：全交換に頼らず「バスリノ」等の部分施工でコストコントロールする
「古くなったからすべて新品に交換する」という手法は、施工費が高騰する現代においては収支が合いません。浴室パネル施工や照明交換など、費用を抑えつつ見栄えを激変させるプロの再生技術を活用することが、高利回り経営の秘訣です。
鉄則3：Webパース募集で「空室損失」を最小化する
リノベーション完了を待ってから募集を開始するのは、空室期間を無駄に伸ばす原因になります。完成イメージ画像を提示し、施工中に客付けを行うリーシング力を持つ管理会社と組むことが成功の必須条件です。
6. おわりに：金沢エリアの空室対策・不動産価値向上はプロにご相談ください
築20年以上の物件であっても、立地特性に応じた適切な戦略とメリハリのある設備投資を行えば、賃料アップと早期満室を同時に実現可能です。
- 「長期空室や賃料下落に悩んでいる」
- 「高額な原状回復費用を提示され、投資回収に不安がある」
- 「費用対効果の高いリノベーション提案を受けたい」
このようにお悩みの不動産オーナー様は、ぜひ地域の賃貸市場を知り尽くした賃貸管理のプロにご相談ください。物件が持つポテンシャルを最大限に引き出し、長期的に選ばれ続ける強い賃貸経営をサポートいたします。
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