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不動産経営でよくある8つの失敗とその対策方法

不動産経営は魅力的な投資手段ですが、成功するためには失敗を避けることが重要です。

この記事では、不動産経営初心者が陥りがちな「8つの失敗」と、それらを克服するための具体的な対策方法について解説します。

リサーチ不足や過度なレバレッジ、テナント選びの失敗など、様々な失敗を回避することで、より安定した不動産経営を実現できるでしょう。

1.賃貸経営でよくある失敗パターンと対策方法

賃貸経営は長期的な安定収入を生み出す可能性を秘めたビジネスモデルですが、初心者が陥りやすい失敗も存在します。

よくある失敗とその対策について解説します。

ーリサーチ不足

賃貸経営の成功は良い物件を見つける能力から始まります。

物件の場所、価格、築年数、周辺環境など、多くの要素を綿密に調査することが必要です。

リサーチ不足は、後々大きな損失を生む可能性があります。

新築と中古物件で迷い、月々の収支が良かった中古マンション購入後、修繕積立金が300万円の請求。

1棟物件を購入、利回りは良いが税金、修繕費で赤字になってしまった。

不便な場所だが価格が安く、近くに大手企業の工場があり需要があった高利回りの中古物件を購入、その後工場が移転し賃貸も買い手もつかないという失敗もあります。

大学の近くというのも移転で需要がなくなることがありますので注意が必要です。

高額賃料の物件は設備交換コストが高くつきます。

ビルトインタイプのエアコン交換に150万円もかかることも。

高額賃料に住む人は限られており、空き室期間も長期化します。利回りが高いのはリスクも高いということを忘れてはいけません。

【対策方法】

まず自分が何を優先するのか、何を求めているのかを明確にし、賃貸経営に必要な知識を身につけ、専門家に相談することを検討してみてください。

また、物件の評価には地元の市場状況を理解することが重要です。

ー過度なレバレッジ

レバレッジ（借入金）を利用することは、少ない自己資本で大きな投資を行う方法ですが、リスクも大きいです。

返済不能に陥るリスクがあります。

【対策方法】

ローンは投資金額の40％以内が目安と言われており、自己資本と借入金のバランスを保つことが重要です。

また、返済計画をしっかりと立て、緊急時のための資金を確保しておくことも必要です。

ー長期的な視野の欠如

不動産投資は一夜にして成功するものではありません。

物件の価値が時間と共に上がることを期待する長期的な投資です。

なかなか次の入居者が決まらないうえ、高額なリフォーム代、クリーニング代も自己負担となり、大きな出費になってしまった。

空室保証はつけていたが順調に家賃収入があったため、手数料を安くするために一般管理に変更したが、その後入居者が退去し、大変なめにあったという事例もあります。

しかしこの空室保証、サブリース契約していても不動産業者の意向により、受け取り家賃が減額されることもあるので、前もって覚悟しておく必要があります。

【対策方法】

長期的な視点を持つこと、そしてその上で、物件の状態を維持管理するための計画を立てることが重要です。

ー物件選びの失敗

良い物件を選ぶことは、定期的な家賃収入を確保する上で重要です。

悪質なテナントは物件を破損させる可能性があり、その修理には大きなコストがかかります。

将来、家族で住むためにファミリータイプのマンションを購入したが、ワンルームに比べリフォーム代も時間もかかり、いざ自分が住もうと思っても家族構成やライフスタイルが変わっていて住むことはなかったという失敗もあります。

ファミリータイプは賃料は高いけれど、管理費、修繕費、クリーニング代も部屋が広い分高額、給湯器やガスコンロ等の使用頻度が高く交換時期も早く、毎月の修繕積立金がどんどん上がり、短期間で5倍以上になることもあります。

また、古いファミリーマンションは入居者がなかなか見つからないことが多い等、ファミリータイプはお金がかかることが多くあります。

【対策方法】

物件選びを徹底的に行うことが重要です。

信頼できる不動産管理会社に物件選びを委託することも検討してください。

ー法規制の無視

不動産投資には様々な法規制が存在します。

これらの法律を無視すると、罰金や訴訟リスクが高まります。

【対策方法】

法律や規制を理解し、遵守することが重要です。必要であれば、専門家に相談してください。

ー感情的な決定

投資物件選びで、自分の感覚や好みに基づいて決定を下すことは、適切な投資判断に繋がらない場合があります。

執拗な営業で一度会ったばかりにトントン拍子で話が進んでしまったり、印象の良い営業マンや女性が丁寧に説明してくれたから決めたというのは危険です。

購入後に音信不通になったり、入居者が退去し、相談しようとしたが不動産業者にも担当者にも連絡がつかなかった、担当者との話が会社に伝わっておらず担当者が辞めていた、不動産管理会社が潰れたことをオーナーに知らせていなかったなんてこともあります。

【対策方法】

投資物件選びでは客観的なデータや専門家の意見を重視し、感情に流されない判断が求められます。

しかし、営業マンの言うことを鵜呑みにせず、自分で勉強することも大切です。

大手の企業でも倒産する可能性があるのだから、信頼できる不動産業者を選びましょう。

ー管理費の見積もり過少

物件の維持や管理にはコストがかかります。

これらの費用を過小評価すると、予想よりも利益が低くなります。

高額賃料の物件は設備交換コストが高くつきます。

ビルトインタイプのエアコン交換に150万円もかかることも。

高額賃料に住む人は限られており、空き室期間も長期化します。

【対策方法】

物件の維持・管理費を正確に見積もることが重要です。

また、節約策を検討することも有効です。

ー維持管理の怠慢

物件の価値を維持するためには、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。

これを怠ると、物件の価値が低下し、テナントの入れ替わりも多くなります。

【対策方法】

定期的な点検を行い、必要な修繕を実施してください。

また、信頼できる管理会社と協力することも有効です。

2.まとめ

不動産投資は、老後の資金のため、自分に万一のことがあった時の家族の生活資金のため、銀行預金するより利息収入が多い等の理由で人気があります。

しかし、どんな投資でも絶対に成功する方法はありません。

成功事例は大きく宣伝されますが、失敗事例はひっそりと消えてしまいます。

失敗しない方法を学び、同じことは繰り返さない、失敗しない賃貸経営をしましょう。

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