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不動産基礎知識・マンションの管理規約って？

知っておきたい不動産用語・管理規約とは

分譲マンションの購入を検討する際や賃貸の利用を契約した際などに、管理規約というものを目にしたことがあるでしょう。現在、マンションに居住されている方であれば、そのマンションにおける管理規約の存在もご存じかと思います。

しかし細かな内容となると、把握している方はごく少数になるかもしれません。そもそもどういうものであるのか、またなぜ必要で、どのように付きあっていけばよいものなのか、漠然としか理解できていないという方も多いでしょう。そこで今回は管理規約について解説します。

マンションなどの住宅形態では一般に、年齢や世帯構成、日々のライフスタイルや価値観などがそれぞれ異なった、さまざまなタイプの人々が、個々に専有する住空間を持ちながら、ひとつの同じ建物で生活しています。

寄り集まった建物で暮らしている以上、その管理や使い方について、全員が統一して守るべきルールを策定しておかなければなりません。もし一定のルールがないと、共用部の利用でトラブルが生じたり、他の居住者に迷惑となる住まい方をする人が出てしまったりする可能性があるほか、建物全体にかかる定期的なメンテナンスや管理もうまく行えなくなってしまうでしょう。

ですから個々の実情に即したルールが必要であり、それをまとめたものが「管理規約」なのです。管理規約はいわば、そのマンションで暮らす人々の快適な生活を維持するため、皆で守るべき内容を明示した重要な総合ルールブックといえるでしょう。

なお、ゴミ処理の仕方や駐車場・駐輪場の利用について、共同生活上の禁止事項についてなど、より細かな内容のルールをまとめたものは使用細則と呼ばれ、管理規約にもとづいて設定された決まりとして、管理規約とともに入居者が遵守すべきものとなります。国に例えるならば、管理規約が憲法、使用細則が法律のようなものにあたると考えればよいですね。

どうやって定められる？効力範囲は？

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）では、区分所有者間の所有関係や権利・義務を明確にして利害の衡平を図れるよう、建物などの管理や使用について、法律で定める以外に、個々規約で定めることができるとしており、この規約を一般に「管理規約」と呼んでいます。

物件によって立地や構造、規模、設備仕様などもさまざまですから、法律で一律に決めてしまうことは現実的でなく、管理や使用のルールとしてきちんと機能するものにするために、マンションごと、独自でルールを策定できるようにしているのです。

しかし、何でも自由にルール化できるわけではありません。人々の基本的な権利を侵害しないよう、区分所有法の強行規定に反する規約は無効になるとされているほか、適用される入居者の同意が必要で、内容を改正する場合には、区分所有者数および議決権数の各4分の3以上の賛成を得た特別多数決議が必要と定められています。

また、国土交通省から「マンション標準管理規約」というものが提示されており、それぞれのマンションではこれに準拠したかたちで管理組合が管理規約を制定、変更して運用していくことが望ましいとし、内容をチェックする際にもひとつの基準として参考にできるよう、仕組みを整えています。

標準管理規約は、マンション管理適正化のガイドラインとともに公開され、単棟型、団地型、複合用途型の3タイプが作成されていますから、必要に応じ、該当するものを参照してみるとよいでしょう。

管理規約として定められると、その効力は全ての区分所有者に及ぶほか、相続や売買によって新たな区分所有者となった人にも及ぶところとなり、使用方法に関する部分は賃借人として利用する人も区分所有者と同じ義務と権利を有することになります。

見直しの必要性と改正・制定について

管理規約を新規に制定したり、改正したりする場合には、総会を開き区分所有者および議決権の各4分の3以上が同意する決議が必要になります。これが先述の特別多数決議です。この特別多数決議のほか、公正証書による規約の設定、全員の同意による書面決議でも実行できるとされています。

新築分譲マンションで、契約の際に規約案を区分所有者それぞれに提示して同意を個別に書面でとり、全員の合意がとれた時点で管理規約成立とする場合がしばしばありますが、これは全員同意の書面決議をとった例にあたります。

なお決定しようとしている改正内容が、全体ではなく一部の区分所有者だけが特別不利益を被る可能性があるなど、影響が限られる場合は、その区分所有者から承諾を得なければなりません。

このように、基本的にみてかなり厳しい要件があるところとなっていますが、それでも管理規約の見直しや改正が必要になるのはどういった時でしょうか。第1に築年数が経過してきたマンションで、分譲当時のままの原始管理規約が維持されているなど、現行の規約では時代とともに変化したライフスタイルに合わなくなり、マンション内の日々の快適な生活が送りづらくなっている場合が挙げられます。

第2に規約の内容が曖昧であるために、入居者間でトラブルが生じ、管理組合の運営に支障が出た場合が考えられます。この場合、ルールの再整備をもって問題の解決を図らなければなりません。これら第1・第2の例として、とくに近年では、ペットの飼育に関する内容や、民泊関連の内容について議論されることが多くなっているようです。

第3には、そもそもの拠る先である区分所有法をはじめとする関連法律が改正され、これまでの管理規約では対応できない可能性が出てきた場合が挙げられます。こうした改正など広く影響を及ぼす変化があった場合には、国土交通省の標準管理規約も改正されますから、これらに準拠しつつ、管理規約を見直す必要が出てくるでしょう。

管理規約は、その内容によってマンションの利便性や将来にわたる管理状況などが大きく左右されるものです。よって、そこにおける日々の生活はもちろん、資産としての経済価値にも多大な影響を及ぼすところとなります。契約を交わす際などには、とくに入念に内容を確認するようにしましょう。

作成した規約は、管理組合の管理者か、総会の決議で決めた保管者が分かりやすい場所に保管し、入居者など利害関係者から閲覧したいと申し出があった場合には、正当な理由がない限り速やかに開示しなければならず、自由に閲覧できるようにしておくこととされています。気になることがあったら、まずは閲覧し確認してみてください。

（画像は写真素材 足成より）