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不動産経営者に必須の知識！経費に計上できるもの、できないものは？

確実に経費計上し、所得を明確にしよう

不動産経営を行っている場合、所得額を明確にするために、経費の計上を行います。しかし、不動産経営の経験が浅い方ほど、どの費用を経費として計上すれば良いのか、ということで迷ってしまうのではないでしょうか。

そこで、不動産経営において経費となるもの、経費とならないものについてまとめてみました。経費計上を確実に行い、所得額を明確にして、正しく申告しましょう。

不動産経営で、経費となるものは？

不動産経営において経費になるものとしては、以下のものがあげられます。

・減価償却費

・借入金の利子

・不動産経営に関係する税金

・損害保険料

・物件の修理にかかった費用

・管理会社に支払う管理費

・不動産経営に関する新聞代、本代

・不動産の打ち合わせでかかった飲食費

・書類等を作成するためのパソコンやプリンターなど

不動産経営における減価償却費とは、建物の取得価格を、建物の耐用年数で割って算出した額のことです。

木造住宅の耐用年数は22年ですが、例えば、建物の取得価格が2200万円である場合、減価償却費は100万円となります。

借入金に関しては、利子のみ経費に計上することができ、元本は経費に計上できません。その理由については後述します。

不動産経営にかかる税金としては、不動産の取得によって課せられる登録免許税や不動産取得税、不動産を所有することによって課せられる固定資産税や都市計画税、不動産経営という「事業」に対して課税される事業税のほか、印紙税があります。

損害保険料としては、火災保険料や地震保険料があります。

また、物件の修理にかかった費用も経費計上できますが、物件の価値を高めるための修繕については経費計上できません。詳しくは後述します。

飲食費は、不動産経営に関する打ち合わせにおいて、食事をした場合に計上できる費用です。

そのほか、管理会社に管理費用を支払ったり、不動産経営の理解を深めるために新聞や本を買ったり、書類を作成するためにパソコンやプリンターを購入したりする費用についても、不動産経営に関する費用と見なされ、経費として計上できます。

費用の一部のみ、経費として認められるものも

このように、不動産経営において経費として認められるものは多いですが、中には、かかった費用をすべて経費にできず、一部の費用のみを経費として計上する場合があります。

例えば、不動産経営において車を使用した場合のガソリン代です。車は、不動産経営に関することだけで使用するのではなく、会社への通勤や買い物など、さまざまな用途で使用しています。

そのため、かかった費用の一部を経費とする「按分」という方法で、経費の計上を行います。

かかった費用のうち、経費として計上する割合を「按分率」といいますが、按分率はそれぞれの状況によって異なり、30％とするケースや、50％とするケースなど、さまざまです。

そのほか、電話代やネット代も、不動産経営の経費として計上することができますが、電話やネットは、すべて不動産経営に利用するものではないため、これらの費用も按分した上で経費を計上します。

不動産経営で経費と認められないものは？

不動産経営の経費として認められないものには「借入金の元本」があります。

借入金の元本が経費として認められない理由は、経費の二重計上となる可能性があるためです。

例えば、物件を修理する場合に銀行から借り入れ、修理を行えば、修繕費として計上できます。

もし、借入金の元本が経費として認められていれば、銀行から借り入れした分の金額は、修繕費として経費計上できるだけではなく、「借入金の元本」という項目で経費計上できてしまいます。

上記の理由から、借入金の元本は、経費として認められないのです。

また、物件を全面的にリフォームしたり、物件に新たな階段を設置したりした場合など、建物の機能や耐久性を高めるために修繕した場合は「資本的支出」として見なされ、経費として計上することができません。

そのほか、不動産経営の場合、スーツ代は経費として計上できないことが多いです。

例えば、会社員が不動産経営を行っているとしましょう。

その場合、税務署から、「スーツは会社に出社する場合に着用するものであり、不動産経営において着用するものではない」と判断されれば、スーツ代は経費に計上することができないのです。

上記のように、経費に計上できるように見えて、実際には、経費に計上できない費用もあるのです。不明点は税務署に確認するなどして、確実な経費計上を行いましょう。

（画像は写真ACより）