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中古物件に投資するなら知っておきたい！新耐震基準、旧耐震基準とは？

投資物件は、耐震性で選びたい！

中古物件の不動産投資を行う場合、物件選びの参考となるのが、「新耐震基準」かどうか、という点ではないでしょうか。また、新耐震基準に対する言葉として「旧耐震基準」があります。

新耐震基準においては、どのような耐震性が求められるのでしょうか。また、新耐震基準と旧耐震基準には、どのような違いがあるのでしょうか。耐震基準の内容について、詳しく見ていくことにしましょう。

新耐震基準とは？

新耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日の建築基準法改正によって、新たに定められた基準のことです。6月1日以降に建物の建築確認が行われた場合は、新耐震基準の建物となります。

なお、6月1日よりも前に建物の建築確認が行われた場合は、旧耐震基準の建物となります。

新耐震基準が定められた背景としては、1978年（昭和53年）に発生した「宮城県沖地震」があります。宮城県沖地震では、建物の全壊や半壊が相次ぎ、全半壊は7400戸に上りました。

宮城県沖地震において、仙台市では震度5を観測しましたが、震度5の揺れにおいても建物の被害を出さないようにするため、新耐震基準が策定されることになりました。

震度6～7の揺れに、建物が耐える！

旧耐震基準においては、震度5において、倒壊、あるいは崩壊しないことが求められていました。しかし、このことは見方を変えると、旧耐震基準の建物の場合、震度5になると建物に損傷が発生する可能性があるということです。

さらに、旧耐震基準においては、震度6を超える揺れに対しては、特に対策が求められていませんでした。

宮城県沖地震における建物の被害状況を考慮し、新耐震基準においては、震度6～7程度の揺れであっても、建物が倒壊、あるいは崩壊しないことが求められました。さらに、震度5程度の揺れにおいては、ほとんど損傷しないことが求められました。

震度6～7の地震に遭う確率は低いものの、震度5の地震は、日本国内では発生する頻度が比較的高めとなっています。

その点、新耐震基準の建築物であれば、震度5では損傷しないとされていることから、物件選びにおいては、新耐震基準の建物を選びたいところです。

耐震性を計算する手法　一次設計・二次設計

耐震基準を計算によって導く方法としては、「一次設計」と「二次設計」があります。これらの項目について調べていくことにしましょう。

一次設計とは、旧耐震基準の時代から用いられていた概念で、「許容応力度計算」という手法を用います。許容応力度とは、建築物の部材が破壊されない強度のことです。

許容応力度計算においては、建物にかかる荷重や地震力など、部材の各部に働く力よりも、許容応力度の方が大きいことが求められます。

また、新耐震基準においては、許容応力度計算のほかにも、二次設計として「保有水平耐力計算」や「限界耐力計算」が用いられます。

保有水平耐力とは、建物が水平方向からの力に耐えようとする力のことです。具体的には、暴風に耐えようとする力や、地震の横揺れに耐えようとする力となります。

また、限界耐力計算とは、建物が破壊される確率を引き下げるために行われる計算のことで、大地震のような大災害を想定した計算となっています。

新耐震基準においては、建物の耐性を高めるために、さまざまな計算方法を用いていることが分かります。

近年は、日本で大きな地震が発生することが多くなっています。

新耐震基準は、大きな地震災害において少しでも被害を少なくするために定められた基準であることから、中古物件の不動産投資においては、物件の耐震基準について、事前に調べておくことが必要でしょう。

（画像は写真ACより）