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相続税や固定資産税が節税できる？賃貸併用住宅で可能な節税方法は？

土地相続における税金問題を解消しよう！

土地を相続した場合に課税される税金として「相続税」や「固定資産税」があります。これらの税金を合わせると、納税額がかなりまとまった額になってしまう場合があるのです。

土地にかかる税金対策としては、アパートなどの賃貸住宅の建設がありますが、さらに節税するなら、住宅の一部を賃貸住宅とする「賃貸併用住宅」の建設も検討してみるのも良いでしょう。

相続税の節税　土地に関すること

土地を相続した場合にかかる税金には、「相続税」と「固定資産税」があります。はじめに、賃貸併用住宅における相続税評価についてみていくことにしましょう。なお、この条件における賃貸併用住宅の比率は、自宅の割合が20％、賃貸の割合が80％とします。

賃貸併用住宅の相続税を評価するためには、「土地」の評価額と「建物」の評価額を元にする必要があります。

土地の評価額は、路線価を元に算出する「自用地評価額」となり、自宅の土地の場合は「自用地評価額」を元にして相続税が算出されます。

また、賃貸住宅が建てられている土地の評価額を算出する場合は、自用地評価額のほかに、土地価格に対する借地権価格の割合である「借地権割合」と、建物を借りて使用する権利を数値で表した「借家権割合」の数値を用いて計算します。

借地権割合の数値は、90％～30％となっており、地価が高い地域ほど数値が高く、地価が低い地域ほど、数値が低くなる傾向にあります。また、借家権割合は30％で一律となっています。

貸家が建てられている土地の評価額の計算方法は、自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合）となります。仮に、借地権割合が70％で、借家権割合が30％であるならば、貸家が建てられている土地の評価額は、自用地評価額の約8割となります。

賃貸併用住宅の土地評価額は、自用地分の評価額に、賃貸部分の評価額を加算した評価額となります。

仮に自用地評価額を3000万円としましょう。自用地分の評価額は、3000万円×20％＝600万円となり、賃貸部分の評価額は、3000万円×80％（1－70％×30％）＝1896万円と計算されます。

上記より、賃貸併用住宅において、自用地評価額が3000万円、自宅割合が20％、賃貸部分が80％の場合、土地評価額は、600万円＋1896万円となり、2496万円と計算できます。

このことについては、3000万円×（1－70％×30％×80％）＝2496万円としても計算することができます。

相続税の節税　建物に関すること

次に、建物の評価についてみていくことにしましょう。

建物自体の評価額は、固定資産税評価額で示されますが、貸家としての評価額は、借家権割合である30％を差し引いた額となり、建物自体の評価額と比較すると70％となります。

なお、このケースにおいては賃貸併用住宅であるため、借家権割合に賃貸割合を掛けた数字を算出しておきます。

例えば、賃貸併用住宅における賃貸割合が80％の場合、賃貸併用住宅の建物の評価額は、固定資産評価額×（1－借家権割合（30％）×賃貸割合）で計算されるので、固定資産評価額の76％となります。

仮に固定資産税評価額が4000万円であるとしましょう。その場合、賃貸併用住宅の固定資産評価額は、4000万円×（1－30％×80％）＝3040万円と計算されます。

参考までに、賃貸併用住宅における自宅分の評価額は、4000万円×20％＝800万円、賃貸分の評価額は、4000万円×80％×（1－30％）＝2240万円となり、これらを合算すると3040万円と算出され、上記の額と合致します。

固定資産税の節税について

次に、賃貸併用住宅における固定資産税の節税についてみていくことにしましょう。

固定資産税の特例としてあげられるのは、小規模住宅用地の固定資産税が6分の1になることです。

小規模住宅用地とは、住宅の敷地が200m2以下の部分を指しますが、アパートなどの賃貸住宅においては、200m2に賃貸住宅の戸数を掛けたものとなります。例えば、アパートの戸数が6戸の場合、1200m2までの敷地が小規模住宅用地としてみなされます。

仮に、300m2の敷地に住宅を建てると、固定資産税の特例を受けにくくなりますが、300m2の敷地に賃貸併用住宅を建てると、小規模住宅用地としてみなされる土地が広がることから、固定資産税の特例を受けやすくなるのです。

賃貸併用住宅を建てることで、相続税や固定資産税が節税できる場合があるので、節税の条件に合致する場合は、賃貸併用住宅の建設を検討するのも一つの方法となります。

（画像は写真ACより）