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【pickupニュース】東京オフィス賃料、ペースは減速も22四半期連続の上昇に

日々のニュースの中で不動産投資や賃貸経営、資産運用など暮らしに関わるニュースをピックアップしてます。

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JLLが「ジャパン プロパティ ダイジェスト」最新版を公開

ジョーンズ ラング ラサール株式会社（JLL日本）は16日、2017年第3四半期の「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPPD）」を公開しました。日本のオフィス、店舗、物流、ホテル市場の動向と12カ月予測がまとめられています。

・調査対象

東京CBD（中心業務地区）：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

大阪CBD（中心業務地区）：中央区、北区

東京リテール：銀座および表参道のプライムリテールマーケット

東京ロジスティクス：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県の一部における新型物流施設

東京ホテル：原則として東京に所在する5つ星ホテルマーケット

・東京Aグレードオフィス

空室率：3.0％（前期比＋0.1ポイント、前年同期比＋1.6ポイント）

賃料：月額坪あたり36,605円（前期比＋0.2％、前年同期比＋2.1％）

価格：前期比＋0.1％、前年同期比＋3.2％

12カ月予測：賃料と価格の上昇ペースがさらに減速

2017年第3四半期の東京Aグレードオフィスにおける空室率は、4四半期連続で上昇し、8四半期ぶりに3％台となりました。赤坂・六本木エリアなど中心業務地区全体では空室の減少がみられたものの、品川で発生した二次空室が影響し、空室率の上昇につながっています。

賃料や価格は依然上昇を続けており、これで22四半期連続のプラスになりました。しかし上昇ペースは減速してきています。賃料に関しては、赤坂・六本木、大手町・丸の内エリアで緩やかな上昇の継続が観測されました。高止まり傾向が続く中、国内外の投資家における関心はなお強く、取得競争が続いています。

今後の12カ月予測では、賃貸市場で堅調な需要が既存・新規供給ビルの空室を吸収し、空室率3％台で推移するとみられ、賃料も緩やかな上昇基調を続けるものとされています。投資市場では、すでに低い投資利回りの低下余地は限定的で、賃料上昇が小幅となるため、価格の緩やかな上昇が起きると予想されました。

・大阪Aグレードオフィス

空室率：2.6％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－1.2ポイント）

賃料：月額坪あたり18,253円（前期比＋1.1％、前年同期比＋7.3％）

価格：前期比＋1.3％、前年同期比＋15.3％

12カ月予測：賃料と価格の上昇ペースが減速

大阪のAグレードオフィス空室率は3四半期連続で低下、2四半期連続の3％未満となりました。御堂筋で空室が増加したものの、梅田、中之島エリアで減少し、全体で改善を続けています。賃料は13四半期連続、価格は16四半期連続で上昇しました。ただし上昇ペースは賃料で2四半期ぶり、価格で4四半期ぶりに減速傾向へと転じています。

東京の厳しい物件取得競争から、投資家の関心も高まっていますが、供給が限定的で、今回の2017年第3四半期中におけるAグレードオフィス取引は確認されませんでした。

今後の12カ月予測でも、新規供給は引き続き限定的で、空室率も低値に推移、賃料上昇基調を下支えしていくとみられています。上昇ペースは減速する可能性が高いものの、賃料上昇と投資利回りの低下から、価格の上昇も継続されると予想されました。

リテールはピーク、ホテルの好調さが顕著

・東京リテール（店舗）市場

賃料：月額坪あたり79,490円（前期比横ばい、前年同期比＋1.5％）

価格：前期比－0.1％、前年同期比＋0.4％

12カ月予測：賃料と価格がさらにピーク間近へ

東京リテール市場は、賃料が前年同期比では引き続きプラスとなったものの、20四半期ぶりに横ばいとなりました。価格はわずかながら16四半期ぶりに下落し、こちらでもピーク感が漂っています。投資家の旺盛な投資意欲は続いており、投資総額は増加していますが、機会がごく限定的な状況です。

12カ月予測では、賃貸市場で需給が逼迫しているものの、すでに賃料が天井感のある高値圏にあるため、ほぼ横ばいの安定推移になると予想されました。価格についても、投資利回りの低下余地が非常に限定的であるため、およそ安定的な推移となる見通しです。

・東京ロジスティクス（物流）市場

空室率：4.2％（前期比＋1.0ポイント、前年同期比－3.8ポイント）

賃料：月額坪あたり4,199円（前期比＋1.6％、前年同期比＋1.4％）

価格：前期比＋1.2％、前年同期比＋5.7％

12カ月予測：投資利回りがさらに低下

2017年第3四半期における東京の物流市場は、空室率が4四半期ぶりに上昇しました。主に新規供給の空室発生によるもので、東京ベイエリアが1.6％（前期比＋0.1ポイント）、内陸エリアが5.9％（前期比＋1.8ポイント）となっています。

賃料はベイエリア、内陸エリアともに上昇ペースが加速し、2015年第2四半期以来最高のペースに達しています。価格は3四半期連続で上昇したものの、上昇ペースが2四半期連続の減速となりました。しかし依然投資家の関心は高い状態が続いています。

12カ月予測では、賃貸市場で堅調なニーズが見込まれる一方、今後2年間の供給予定から賃料は押し下げ圧力が加わってくるとみられています。投資市場では関心の高さが続き、利回りがさらに低下する可能性があり、これを反映した価格の上昇も緩やかに生じると予想されました。

・東京ホテル市場

東京都延べ宿泊者数：2,650万人

　外国人宿泊者数：920万人（前年比＋14％）

　日本人宿泊者数：1,730万人（前年比＋3％）

供給：4つ星および5つ星ホテルの新規供給なし

RevPAR：前年比6.0％増加

売買：なし

12カ月予測：好調なパフォーマンスが継続、価格期待値ギャップは解消へ

ホテル市場では、インバウンド客の増加で高い宿泊ニーズが維持されています。しかし2017年1～7月の訪日外国人客数が対前年比で17.3％増加したのに対し、都内の外国人宿泊者数はそこまでの増加をみせていないことから、都心ホテルの客室単価上昇から安価な宿泊先を求めて周辺都市にニーズが流れたことや、インバウンド客の訪問先における多様化が進んでいることが考えられました。

今四半期の新規供給はありませんでしたが、2020年東京オリンピック・パラリンピックの開催、ポストオリンピックを見越し、今後は複数のラグジュアリーホテル新規供給が予定されています。

運営パフォーマンスは、客室稼働率と平均客室単価の上昇から、1日あたりの販売可能客室あたりにおける宿泊売上であるRevPARが増加、堅調な成長傾向をみせるものになりました。2017年第3四半期における東京5つ星ホテルの売買取引は確認されず、2016年下期頃からのRevPAR成長率の伸び悩みと、買主の慎重さ、売主の成長期待などで、買主・売主における期待値ギャップが生じています。

12カ月予測では、インバウンド客の安定的な増加や、ラグジュアリーホテルの新規供給でPRも華やかに展開され、市場注目度が上昇、好調さが続くとみられています。運営パフォーマンスについても、平均客室単価の上昇からRevPARで継続的な成長を記録していくと見込まれました。投資マーケットに関しては、2017年中にみられた売主と買主の価格期待値ギャップが徐々に解消され、売買件数が増加していくと予想されています。

ピックアップニュースは以上になります。

最後までお読み頂き、ありがとうございます。

今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像は写真素材 足成より）

▼外部リンク

ジョーンズ ラング ラサール株式会社　ニュースリリース

http://www.joneslanglasalle.co.jp/