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不動産投資

2018.05.31

満室の窓口

目的別に考える最適な土地活用のカタチ

眠らせていてはもったいない!賢く土地活用を考えよう

土地は所有しているだけでは、十分な資産性を発揮するものとはなってくれません。近年は“負動産”などという言葉も生まれるなど、有効活用できないでいる不動産が、固定資産税や維持費用などからむしろひたすら負担を生むものになる、生活を苦しくさせるもとになるとすらいわれるようになりました。

そうした資産のマイナス価値化を防ぐには、自分にとって最適な土地の活用方法を知り、着実に実行していくことが大切です。土地活用というと、専門性が高く難しそうといったイメージを抱かれる方も少なくありませんが、ひとつずつポイントをおさえ、必要な知識を身につけていけば、誰でも無理なく進めることが可能です。ここではその一歩を踏み出す一助となるよう、目的別に土地活用の主な方法を、その特徴とともにご紹介します。

まず、とにかく今まとまった現金を手にしたい場合「売却」が第一に考えられます。不動産という言葉の通り、土地は流動性の低い資産ですから、買いたい個人や事業者と契約を結んで売却することにより、流動性の高い現金をはじめとする金融資産に変えることができます。

一方で、デメリットとして、流動性が低いゆえ、将来にわたって安定的に収益を得るもともなる可能性をもった資産をそこで完全に放棄してしまうこと、売却で生じた譲渡所得税や、売却時に利用した業者への仲介手数料などで、思う以上に資産が目減りすることなどが挙げられます。

次に、初期投資を抑えて活用したい場合、「定期借地」や「駐車場経営」、「トランクルーム経営」などがおすすめです。「定期借地」は、土地を必要とする人にその土地を貸し出して地代を得るもので、純粋に土地のみを貸すタイプと、借主がその土地に建物を建設するタイプの2種があります。いずれも初期投資をかけることなく運用を開始でき、一定の賃料収入が見込めるほか、固定資産税を最大6分の1に、都市計画税も3分の1程度にまで抑えられ節税が可能です。

デメリットとしては、上物として建物が建てられる場合、賃借契約期間が最低でも10年となり、10年~30年といった長期にわたって契約を変えられなくなることがあります。また、借主が建物を建設すると借地権が発生し、借主にとって有利な権利が生まれ、土地を返却してもらいたいときに自由がきかないという難しさもあります。この点を踏まえた注意深い契約の締結が必要でしょう。

駐車場経営やトランクルーム経営などは、初期費用を最低限に抑えて土地を活用できます。手軽な不労所得のもとを作ることができるでしょう。暫定的な土地活用法としても向いています。駐車場の場合、舗装したり、フェンスで囲ったりすることで小規模住宅用地の特例が受けられるようになれば、相続税の節税にもなります。しかし、それ以外の面での節税効果は低く、また収益性もあまり高くありません。トランクルームなども同様で、税金対策や高い収益性を諦める代わりに、初期投資の抑制を重視した活用法となります。

目的を明確に!しっかりとした計画こそ成功の秘訣

土地は、評価の上で高額な資産となりやすいため、節税重視で活用を考えたいという方も多いでしょう。その場合「賃貸アパート・マンション経営」や「介護系の施設経営」が有効です。「賃貸アパート・マンション」を建設し、経営を始めれば、毎月の賃料収入を得ることができます。長期にわたり継続的・安定的収入を確保でき、節税対策にもなることが大きなメリットです。

更地の土地に比べ、住宅用地の特例で固定資産税が最大6分の1になるほか、都市計画税、住民税、所得税を抑えることができます。相続税についても建物部分の評価額が4割、土地部分で約2割下がるため、かなり軽減されるでしょう。

自らアパートやマンションを建設しなければならないため、初期費用が高くなる点と、空室発生のリスク、一度建てると他の土地活用方法に変更、転用することが容易ではなくなる点がデメリットとなりますが、長期的な計画見通しをしっかりもてば、高い資産性を発揮させられる可能性のある方法となります。

経営にあたっては、入居者募集のみ不動産業者に任せる「自己管理」タイプと、契約や管理を一定以上業者に任せる「一般管理」、「一括借上」の3タイプが手法として考えられます。

自己管理の場合、家賃回収の対応や日常の清掃管理など細かな業務をすべて自分で行わなければなりませんが、家賃収入はそのまま自らの収入になります。一方、一般管理の場合、家賃の集金・滞納管理をはじめとする入居者とのやりとりをはじめ、煩雑な管理を業者に任せることができ、負担が軽くなりますが、管理費を支払う必要が生じます。一括借上では、全戸を不動産業者に借上げてもらうものとなるため、さらに一切の手間がかからず、空室リスクもなくすことができますが、家賃収入の割合が減ることと、自らの経営・運用における裁量権、判断を行う権利をほぼ渡してしまうことを理解しておく必要があります。

介護系施設を経営する場合も、建物は自ら建設しなければならないため、初期投資額が大きくなりがちというハードルがあります。また、そもそも施設として必要な一定以上の面積をもつ土地でなければ、選択肢に含められないという面もあります。

一方で、貸出先の介護事業者や福祉法人から安定的に収益を得られ、社会的なニーズも高いことから契約を決めやすい、社会問題の解決に寄与できるといったメリットがあるでしょう。建物が住居系と認められるため、こちらも税金対策に有効です。

いかがですか。この他にも土地活用にはさまざまな選択肢があります。いずれの方法にもメリットとデメリットがあり、所有者が置かれている状況やその人のもつ考え、土地の特性などによって、最適な答えも異なってくるのです。いずれにしても大切なのは、十分内容を理解し、長期的スパンで納得のいく計画を立てることです。自分がどうしたいのか、身近なところから整理して丁寧に考えていきましょう。

(画像は写真素材 足成より)

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