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不動産投資で効果的に節税するために必要な考え方とは！

はじめに

不動産投資は、最近ブームになっていると言っても過言ではありません。

「不動産投資は節税対策になりますよ。」

こういったセールスを耳にしたことが一度はあるのではないでしょうか。しかし、本当に不動産投資＝節税なのでしょうか？

結論から言えば、確かにサラリーマンが不動産投資を行えば所得税、住民税などの節税が期待できます。

けれども、「ブームになっているくらいだから、節税できるのだろう」という風に納得するのは、少し浅慮かもしれません。今回は、不動産投資が「どういった仕組みで節税につながるのか」、また不動産投資をする上で重要な考え方を紹介します。

不動産投資が節税につながる仕組み

ここでは、不動産投資が実際にどのようにして節税に寄与するのかを見ていきましょう。

ご存知の通り、サラリーマンは月々の給料から所得税や住民税などの税金や社会保険料などが天引き(源泉徴収)されています。源泉徴収の対象になっている中の所得税は、所得が多ければより多くの税金を課す「累進課税」という仕組みがあります。

厳密には、所得金額に応じて所得税率が変わってきますが、不動産を購入することによって、課税所得額を少なくすることができるようになります。これが、「不動産投資は節税につながる」と言われる所以です。

次に、不動産投資を語る上で欠かせない重要なキーワード、「減価償却」について説明します。

不動産には、購入費用をその年に一括で計上することはせずに、一定の割合で価値がだんだんと減少していくと仮定して(実際はそうでなかったとしても)、利用可能な年数に応じて費用を計上する「減価償却」という考え方があります。

この減価償却費は、実際の出費ではないのにも関わらず経費として計上できるので、不動産所得を赤字にさせるために重要な役割を担っています。不動産所得を赤字にさせたいのは、所得金額を減らして節税したいからです。

減価償却費を大きくすると、それだけ節税効果を期待できるというのは粗方間違いではないのですが、この考え方には少し注意が必要です。

中古の不動産は新築に比べ、建物の法定耐用年数が迫っているため減価償却費は大きくなります。一方で中古の不動産は、建物の維持のためにかかる修繕費などによってキャッシュフローが悪くなってしまわないか、という点に関してはよく考える必要があるからです。

不動産投資には目的が大切

不動産投資をすることで、例えば賃貸として貸し出して家賃収入を得て、どれだけ利益を出せるかが大事なのでしょうか。また、不動産投資をすれば必ず節税につながるのでしょうか。

確かにオーナーにとって、入居者を見つけて長期的に物件を空室にしない努力は必要不可欠です。しかし、節税目的の不動産投資では、利益ばかりに気を取られてはいけません。

節税を目的とするなら、目先の利益を追求するよりも、将来を見据えたキャッシュフローの試算をすることの方がはるかに重要です。

不動産を長期的に保有していると、ある時期を境にキャッシュが減少するということが起きやすくなります。これは、減価償却費を計上できなくなり、銀行からのローンの利息もなくなって帳簿上の赤字が黒字に転じて多くの税金を支払わなくてはいけなくなることが原因です。

結果として資金繰りが難しくなってしまい、節税のためにはじめた不動産投資が結果的に損につながること、少なくとも生活を破綻に導くようなことは絶対に避けたいものです。

よって、節税のための手段が不動産投資であり、あくまでも節税という目的を達成するために、長期的な視点で戦略を立てておくことが重要です。

投資にはリスクがつきもの

例えば、入居者がいなければ、収入がゼロなのに支出は発生し、入居者を見つけるため家賃を下げなくてはいけなくなってしまうかもしれません。そうして、節税のためにはじめた不動産投資が、トータルで計算したときに損になるということも十分に考えられます。

このように、不動産投資を始める際はリスクがあることを、常に頭の片隅に入れておく必要があります。ですから、むやみに売りつけてくるような、信頼のおけない売り手には気を付けるようにしましょう。