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不動産投資における「ゴール」の必要性

不動産投資をでは、ゴールを設定しておくことは非常に大切です。というのも、物件選択や融資戦略にブレが生じ、“買うことが目的”になってしまうからです。こうなると、規模ばかりを追い求め、肝心のキャッシュフローがおろそかになってしまいます。「物件数は多いが、収益率が低い・収支が安定しない」という結果を招きかねないのです。

 では、どのようにして「ゴール」を決めるべきでしょうか。

ゴールの設定基準は、① 属性からどれくらい借りられるか　②リスクをどれだけとるか　の２点で決めた方が良いでしょう。高属性の方で「リスクは抑えつつ、年間キャッシュフローを2000万円ほしい」ということであれば、目安ですが、利回り10％の物件を4～8棟くらい買うと、資産10億円くらいになります。この規模だと、年間家賃収入は1億円くらいですので、諸経費を引いて年間2000～3000万円はキャッシュフローが出ます。この場合エリアも集中させないバランス型のポートフォリオを組むことになります。一方、属性がそこまで良くなく「とにかくキャッシュフローがほしい」という方であれば、リスクを取って遠隔地の高利回り物件を買っていくことになります。もしリスクを押さえたい場合は、持ち出しが少ない区分からはじめたほうがいいでしょう。

属性については個人の努力で簡単には上げられませんが、「リスクの取り方」は個人の考え方で異なります。これがゴールを決める上で非常に重要であり、逆算によって投資スタイルも決まってくるのです。ちなみにですが、リタイヤが目標の投資家は多いですが、融資が受けにくくなるのでお勧めできません。不動産投資をはじめて本業と同じくらい収入が増えれば、仕事に対する姿勢も変わるはずです。たとえば、「いつ辞めてもいい」という状況があると、今まで辛かった仕事も違って見えるでしょう。ですからリタイヤという選択肢は、最終手段とってしてとっておくべきです。

 「属性」には、年収、自己資金額、勤務先はもちろん、投資家の「年齢」も含まれます。

例えば45歳であれば定年まで15〜20年あるので期間的に余裕はありますが、60歳になると短期間で勝負となりますし、金融機関にもよりますが、75〜80歳になると融資を受けられなくなります。ただし、「法人」を設立していれば、法人には寿命がないので、投資家が何歳になっても融資を受けることができます。法人設立することでゴールの幅はかなり広がると言えます。
ですから不動産投資においても、将来を見据えたゴール・セッティングは常に必要となります。