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【pickupニュース】不動産私募ファンドの市場規模、15.8兆円と緩やかに拡大

日々のニュースの中で不動産投資や賃貸経営、資産運用など暮らしに関わるニュースをピックアップしてます。

今回ピックアップするニュースはこちら！

三井住友トラスト基礎研が24回目の実態調査を実施

株式会社三井住友トラスト基礎研究所は21日、2003年から実施している「不動産私募ファンドに関する実態調査」の最新結果となる第24回調査結果を公開しました。調査時期は2017年7月～8月で、国内不動産を対象に不動産私募ファンドを組成・運用している企業の107社へとアンケートを送付し、50社から回答を得ています。

・不動産私募ファンドとJ-REITの市場規模推移（直近5回）

2017年6月末：15.8兆円（J-REIT・16.2兆円）

2016年12月末：15.6兆円（J-REIT・15.5兆円）

2016年6月末：15.5兆円（J-REIT・14.8兆円）

2015年12月末：14.8兆円（J-REIT・14.0兆円）

2015年6月末：15.1兆円（J-REIT・13.5兆円）

不動産私募ファンドの市場規模は、今回調査の2017年6月末時点で、運用資産額ベース15.8兆円と推計されました。これはグローバルファンドによる国内運用資産額も含んだものとなります。前回調査と比較すると約2,200億円の増加で、J-REIT市場とともに緩やかながら拡大基調が続いています。

・不動産投資運用ビジネスの現況

【海外投資家からの資金運用】

運用している：48％（前回比－4ポイント）

【運用中ファンドの概要】

固定型：45％（前回比－18ポイント）

追加型：11％（前回比＋3ポイント）

一任型：22％（前回比＋9ポイント）

オープンエンドファンド：22％（前回比＋6ポイント）

コア：70％（前回比－4ポイント）

バリューアッド：9％（前回比－1ポイント）

オポチュニティ：15％（前回比＋2ポイント）

開発型：6％（前回比＋3ポイント）

デット：1％未満

オフィス：22％（前回比－4ポイント）

住宅：20％（前回比＋3ポイント）

商業施設：20％（前回同値）

物流：21％（前回比＋4ポイント）

ホテル：4％（前回比－3ポイント）

東京23区：20％（前回比－2ポイント）

首都圏：20％（前回比＋1ポイント）

近畿圏：23％（前回比－1ポイント）

名古屋圏：20％（前回比＋3ポイント）

地方圏：18％（前回比＋3ポイント）

【平均運用期間】

運用中ファンド：6.0年（前回比－0.6年）

1年以内に組成予定のファンド：5.8年（前回比－0.6年）

【平均LTV】

運用中ファンド：58.8％（前回比－0.3ポイント）

1年以内に組成予定のファンド：58.1％（前回比－4.4ポイント）

【平均目標IRR】

全体平均：12.1％

固定型：9.2％

追加型：10.0％

一任型：18.0％

オープンエンドファンド：8.0％

運用中の不動産私募ファンドで、海外投資家の資金を運用しているかどうか尋ねた結果では、2015年7月の調査以降、「運用している」が低下傾向にあり、今回「運用していない」が「運用している」を逆転、上回るものとなりました。国内不動産の価格高騰に対する警戒感が広がってきていると考えられます。

運用中のファンド内容では、「固定型」が減少し、「追加型」や「一任型」が増加しています。「オープンエンド」型も堅調な伸びをみせてきましたが、増加基調はやや緩やかになりました。運用スタイルでは多少の変動があるものの、主に「コア」が高位で安定しています。

投資対象プロパティタイプでは、「オフィス」が減少し、全体に分散するかたちとなりました。オフィス取得の難しい状況が続いていることが背景にあるとみられています。投資対象エリアは「東京23区」がやや減少、「名古屋圏」や「地方圏」が増加し、わずかではありますが主要地方都市エリアへの拡大傾向がみられました。

運用期間では「5年以上7年未満」が35％を占めて最多となり、平均が6.0年となっています。5年未満も増加していますが、日銀による長短金利操作付き量的・質的金融緩和の継続などから、中長期ファンド主流の動きが続いているようです。

平均LTVでは、水準の低下基調が続いており、長期安定的な運用を行う銘柄の増加が影響しているとみられています。目標IRRでは、全体平均が「一任型」における上昇の影響を受けたものの、「固定型」や「追加型」ではほぼ横ばいとなっており、2011年1月調査時をピークに緩やかな低下傾向が続いているようです。平均LTVも低下する中、レバレッジを低く抑えたコアファンドへの志向が強まり、リターン目線も低下してきています。

エクイティ投資家投資意欲は良好もデット資金調達環境に変化か

・デット資金調達状況

非常に厳しい：1％未満

厳しい：1％未満

普通：43％（前回比＋17ポイント）

緩い：47％（前回比－8ポイント）

非常に緩い：8％（前回比－9ポイント）

デット資金調達環境は緩い傾向が続いているものの、今回「普通」が大きく伸び、「緩い」、「非常に緩い」が引き続きの減少となったことから、少しずつ変調してきている可能性が指摘されました。

・エクイティ投資家の投資意欲

高くなってきている：26％（前回比＋2ポイント）

変化はない：74％（前回比－1ポイント）

低くなってきている：1％未満

エクイティ投資家の投資意欲は、引き続き高い状態がキープされています。プロパティタイプ別にみても「大幅に減少」・「減少」の回答はわずかで、「大幅に増加」・「増加」が目立ったのは「ホテル」でした。逆に関心の低下がみられているのは「高齢者施設」です。

・2017年1月～6月の物件取得・売却状況

取得した：67％（前回比＋7ポイント）

売却した：42％（前回比－7ポイント）

物件取得実績は「取得した」が7割弱になり、前回よりも伸びを記録しました。取得に至らなかった理由では「価格目線が合わなかった」が48％を占め、最多になっています。売却は前回よりも減少し、その理由では「当初から売却予定はなかった」が96％と大半を占める結果でした。こちらでの「価格目線が合わなかった」という回答はなかったことから、売り手優位の取引市場が続いていることがうかがわれます。

・今後の見通し

1年以内のファンド組成予定あり：63％（前回比－10ポイント）

1年以内の物件取得予定あり：85％

1年以内の物件売却予定あり：50％

【注力したいプロパティタイプ】

オフィス：23％（前回比－1ポイント）

住宅：20％（前回比＋4ポイント）

商業施設：17％（前回比－1ポイント）

物流施設：15％（前回同値）

ホテル：20％（前回比＋1ポイント）

【注力したいエリア】

東京都心5区：20％（前回比－1ポイント）

東京23区（都心5区以外）：20％（前回同値）

首都圏：20％（前回比－2ポイント）

近畿圏：20％（前回比＋1ポイント）

名古屋圏：15％（前回比＋3ポイント）

その他：5％（前回同値）

今後の見通しでは、1年以内のファンド組成予定は前回よりも減少、前回の2017年1月調査でいったん反転しましたが、全体に減少基調となっています。1年以内の物件売買予定では、物件取得に意欲的である一方、売却は半々、投資適格物件の供給量は少ない環境が続くと見込まれていることから、価格のさらなる高騰も予想される状況になりました。

今後の運用で注力したいプロパティタイプでは、全体に平均した広がりがみられ、多様化が進んでいることがうかがわれます。ポイントとしては「ホテル」が「商業施設」を上回り、当面は訪日外国人の増加に対する意識から、「ホテル」への支持が続く可能性も高くなっています。

注力したいエリアでは、「東京都心5区」から「近畿圏」までは20％で並び、分散してきています。「近畿圏」や「名古屋圏」の漸増もみられ、投資対象の地方圏への拡大が見込まれるものとなりました。

ピックアップニュースは以上になります。

最後までお読み頂き、ありがとうございます。

今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はプレスリリースより）

▼外部リンク

株式会社三井住友トラスト基礎研究所　ニュースリリース（プレスリリース）

https://www.smtri.jp/news/pdf/20170921.pdf