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広大な土地相続の悩みを解消！節税が期待できる「広大地評価」

一般的な土地とは評価が異なる「広大地」

広大な土地を相続した場合、「相続税額が高くなるのでは？」と不安になってしまうのではないでしょうか。

しかし、相続した土地が「広大地」である場合は、土地を評価する方法が一般的な方法とは異なるため、相続税額を節税することが可能となります。

それでは、広大地とはどのような土地が該当するのでしょうか。また、広大地を相続した場合、相続税額はどれくらい抑えられるのでしょうか。

広大地とは、どんな土地のこと？

広大地とは、その名称の通り「広大な土地」を意味する言葉です。2017年までは、「広大地」という名称が使われていましたが、2018年から広大地の制度が変更となり、広大地という名称から、「地積規模の大きな宅地」という名称に変更されました。

それでは、地積規模の大きな宅地の条件についてみていくことにしましょう。

地積規模の大きな宅地の面積は、土地の面積を意味する「地積」が1000m2以上で、宅地であることが条件です。ただし、東京、大阪、名古屋の各都市を中心とした都市圏である「三大都市圏」においては、地積が500m2以上と定められています。

ただし、一定面積以上の宅地であっても、条件によっては地積規模の大きな宅地から除外される場合があります。

地積規模の大きな宅地に当てはまらない条件とは、市街化調整区域、工業専用用地、または大規模工業用地であること、容積率が400％以上（東京特別区内では300％以上）の地域であることです。

2017年までは、マンション建設に適した土地は、容積率を問わず広大地として認められていませんでしたが、2018年に制度が変更されてからは、容積率が400％未満（東京特別区内では300％未満）のマンションが建てられる地域であれば、地積規模の大きな宅地として認められるようになりました。

地積規模の大きな宅地の評価方法について

それでは、地積規模の大きな宅地の評価方法についてみていくことにしましょう。

評価方法を簡単に説明すると、路線価×補正率×地積＝評価額となります。路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で参照できます。

参考：国税庁　路線価図・評価倍率表

http://www.rosenka.nta.go.jp/

また、地積は、土地の面積を調べることで分かります。

次に補正率ですが、補正率をくわしく分けると「奥行価格補正率」、「不整形地補正率などの各種画地補正率」、「規模格差補正率」があり、これらの補正率を掛けて算出します。

奥行価格補正率は、建物の奥行きが狭すぎる場合、あるいは広すぎる場合に補正される割合のことです。

不整形地補正率とは、四角い土地ではなく、土地が斜めであったり、あるいは飛び出していたりした場合に補正される割合を指します。

規模格差補正率とは、地積が広くなるほど、その地積に応じて補正される割合のことです。

つまり、補正率の割合に応じて、地積規模の大きな土地の評価額は下がっていくことになるのです。

土地の面積が広ければ、節税効果が期待！

それでは、いわゆる広大地を相続すると、一般的な土地を相続した場合と比較すると、どの程度節税効果が期待できるのでしょうか。

一般的な土地の評価額は、路線価×地積で計算されます。例えば、土地が三大都市圏内にあり、路線価が10万円、土地の面積が500m2としましょう。この場合、各種の補正率を加味しなければ、土地の評価額は10万円×500m2＝5000万円となります。

次に、上記の土地について、奥行価格補正率が1、不整形補正率が1であるとします。また、規模格差補正率は、国税庁のホームページを参照すると、500m2の場合は0.8と計算されます。

参考：　国税庁ホームページ　地積規模の大きな宅地の評価

https://www.nta.go.jp/

つまり、上記の土地における土地の評価額は、10万円×0.8×500m2＝4000万円となります。このことから、地積規模の大きな宅地は評価額が下がるため、節税効果が期待できることになります。

なお、土地の奥行きが狭すぎたり、または広すぎたりする場合や、土地の形が斜めになっている場合は、奥行価格補正率と不整形地補正率がそれぞれ1以下となるため、土地の評価額はさらに下がり、節税効果が高まります。

（画像は写真ACより）