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アパート投資で気になる金利！アパートローンの今後の金利動向は？

投資しやすく、収益も得られやすいと考えられているアパート経営。

不動産投資の物件の種類としては、マンションやアパート、一戸建てなどがありますが、これらの中で、収益性が見込めて、なおかつ投資しやすいのはアパートではないでしょうか。

アパートに投資する場合は、アパートローンを利用することになりますが、アパートローンの利用にあたっては、ローン金利の動向が気になるところです。

アパートローンの金利は、今後、どのように推移していくのでしょうか。今後のアパートローン金利の動向について調べていくことにしましょう。

1.賃貸のメリット・デメリット

アパートローンとは、不動産投資を目的としたローンの一種で、アパートやマンションなどの建設や購入資金を借り入れるためのものです。

このタイプのローンは、個人や企業が不動産投資を行う際に利用され、返済はその物件から得られる家賃収入などで行うことが多いです。

アパートローンは、住宅を取得する際に利用する住宅ローンと似ているようにも感じられますが、両者には明確な違いがあります。

住宅ローンとの違いと、アパートローンの特徴を見て見ましょう。

ー住宅ローンとの違い

アパートローンと住宅ローンの違いは、アパートローンの方が、金利が高く設定されていることです。

その理由は、毎月の給与から安定的に返済される住宅ローンとは異なり、アパート経営においては、空き室が発生する可能性も考えられ、毎月一定の収入が得られるとは限らず、リスクが生じやすいためです。

金融機関としては、アパートローンのリスクを回避するために、金利を高めに設定しています。

アパートローンと住宅ローンは、その目的や対象となる物件、借入れ可能な期間や金額、金利などの面で大きな違いがあります。

以下に主な違いを詳しく説明します

＜目的＞

・アパートローン

アパートやマンションなどの収益物件を購入または建築するために使われます。

目的は不動産投資であり、得られる家賃収入によりローンの返済を行います。

・住宅ローン

自分自身または家族が住むための一戸建てやマンションの購入、新築、リフォームなどに使われます。

＜対象となる物件＞

・アパートローン

主に収益物件、特に賃貸アパートやマンションが対象となります。

・住宅ローン

主に自己居住用の一戸建てやマンションが対象となります。

＜借入れ可能な期間と金額＞

・アパートローン

一般的に15年から35年程度の長期間の借入れが可能で、物件から得られる予想家賃収入を考慮に入れた大きな額の借入れが可能です。

・住宅ローン

通常は最長35年程度の借入れが可能ですが、借入れ可能な金額は借り手の収入や信用情報に大きく左右されます。

＜金利＞

・アパートローン

金利は固定金利、変動金利、フラット35など、金融機関や商品によりさまざまです。

一般的には、住宅ローンよりも金利が高めに設定されていることが多いです。

・住宅ローン

金利は固定金利、変動金利、フラット35などがあります。

金融機関が提供する住宅ローンの金利は、比較的安定して低い傾向があります。

ーアパートローンの特徴

アパートローンは以下のような特徴を持っています。

長期間の借入れが可能

アパートローンは一般的に15年から35年程度という、比較的長期間の借入れが可能です。

物件が担保になる

アパートローンでは、ローンで購入または建設する物件が担保になります。

したがって、ローンの返済ができなくなった場合、物件が差し押さえられる可能性があります。

家賃収入を見込んだ借入れが可能

アパートローンでは、物件から得られる予想家賃収入を考慮に入れて、借入れ可能額が決定されます。

これにより、他のローンに比べて大きな額の借入れが可能となります。

固定資産税の減税効果がある

アパートを新築や改築した場合、固定資産税が一定期間軽減される制度があります。

これにより、物件の運用コストを抑えることができます。

2.アパートローン金利の今後の見通し

一般的な観点からアパートローンの金利の動向を考えると、金利は中央銀行の政策、経済の状況（特にインフレ率と失業率）、そして国際的な金融市場の状況など、多くの要因によって影響を受けます。

日本の場合、長期および短期プライムレートは、日本銀行の金融政策によって大きな影響を受けます。

日本銀行が金利を引き下げると、一般的には銀行間の貸出金利も下がり、それがアパートローンなどのローン商品にも反映されます。

また、アパートローンの金利は、物件の場所、借り手の信用状況、借入期間など、個々のローンの特性にも依存します。

したがって、具体的な金利の動向を予測するためには、これらの要素をすべて考慮に入れる必要があります。

以下では、アパートローンの変動金利について見てみましょう。

ーアパートローンの変動金利とは

アパートローンは、アパートやマンションなどの不動産投資を行う際に用いられるローン（つまり、借り入れ）のことを指します。

アパートローンには、一般的には「固定金利」と「変動金利」の2つの種類があります。

変動金利とは、その名の通り、金利が一定ではなく、市場の金利の動きに連動して上下するタイプのローンを指します。

具体的には、金利が設定される際に参考にされる指標（たとえば日本銀行の政策金利やLIBORなど）が変動すると、それに応じてローンの金利も変動します。

あこのため、変動金利型のローンは、金利が下がると支払い金額が減少する一方、金利が上がると支払い金額が増加するというリスクを持ちます。

したがって、変動金利型のローンを選択する際には、金利の上昇リスクを理解し、それを許容できるかどうかを考える必要があります。

なお、変動金利型のローンは、固定金利型のローンと比べて初期の金利が低めに設定されることが多いです。

これは、金利の上昇リスクを負う代わりに、初期の負担を軽減するというメリットがあるからです。

しかし、金利が急激に上昇すると、返済負担が大きく増加する可能性があります。

そのため、金利の動向を見極めつつ、金利上昇に備えた対策（例えば、一定の金利水準を超えたら固定金利型に切り替えるなど）を立てておくことが重要です。

ー変動金利が一気に上がる可能性はあるかについて

変動金利型のアパートローンについては、その金利は一定ではなく、市場の金利の動きに連動して上下します。

そのため、変動金利が一気に上昇する可能性は、理論的には存在します。

ただし、それは一般的には経済環境が大きく変わるような状況で起こります。

例えば、インフレ率が急激に上昇し、それに対処するために中央銀行が金利を急激に引き上げるような場合です。

日本の場合、日本銀行の金融政策が重要な要素となります。

日本銀行が目指しているインフレ率は2%ですが、これまでのところ、その目標を達成することは難しい状況が続いています。

そのため、日本銀行は長期間にわたり金融緩和策を続けており、これが市場の金利を押し下げる一因となっています。

ただし、金利は多くの要素に影響を受けるため、日本銀行の政策だけでなく、国内外の経済状況や金融市場の動向など、広範な視点から注視することが重要です。

例えば、世界的な金利の上昇やインフレの進行などが起きれば、日本の金利にも影響を与える可能性があります。

また、変動金利型のローンは、金利が上昇するリスクを受け入れる代わりに、金利が下落したときに利益を得る可能性があるという特性を持っています。

したがって、変動金利型のローンを利用するかどうかは、個々の投資家のリスク許容度や金利見通しによります。

このような観点から、変動金利が上昇する可能性は存在しますが、それが一気に上昇する可能性は、現時点では、大きな経済的変動が起きない限りは低いと言えるでしょう。

それでも、金利の動向は予測が難しいものなので、変動金利型のローンを取り扱う場合は、定期的に金利状況を確認し、必要に応じて固定金利型への切り替えなどの対策を考えることが重要です。

ー長・短期プライムレート（主要行）の推移

これまでの金利の動向については、日本銀行が発表している「長・短期プライムレート（主要行）の推移」が参考になります。

参照元：日本銀行　長・短期プライムレート（主要行）の推移

https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

3.金利上昇に備える3つの対策

金利上昇に備えるためには、いくつかの具体的な対策を講じることが重要です。

以下で３つの対策について解説します。

これらの対策は単独で行うだけでなく、一緒に行うことでより効果的に金利上昇に備えることができます。

金利の動向を常に見守り、自身の経済状況に合わせて適切に対応することが重要です。

ー借入額を少なくする

借入額を少なくすることは、金利上昇に対する最も直接的な対策の一つです。

金利は、借り入れた金額に対して課されるコストであるため、借入額を減らせば減らすほど金利負担も少なくなります。

これはある種のリスク管理とも言えます。金利上昇が予想される時期には、

新たな借り入れを控える、または必要最小限に抑えることが重要となります。

また、すでに借り入れをしている場合には、金利が上昇する前に可能な限り返済を進めることも有効です。

ー余裕がある時はこまめな繰り上げ返済をする

金利は借入金の残高に対して計算されますから、借入金の残高を少なくすることが金利負担を抑えるための基本的な戦略となります。

経済状況が好調で収入が増えている時や、予想外の収入があった時などは、返済額を増やして元金の返済を進めると良いでしょう。

こうすることで、借入金の残高が早く減るため、結果的に支払う金利の総額が減少します。

ー貯蓄もする

貯蓄は金利上昇によるリスクを軽減する重要な手段です。

金利が上昇すると、借入金の返済額が増えるため、生活費や他の出費に影響を及ぼす可能性があります。

そのような時でも、貯蓄があればそれを切り崩して必要な支出を賄うことができます。

また、金利が高くなると借入を避ける傾向が強まるため、予期せぬ出費が生じた場合にも貯蓄があると安心です。

貯蓄は自己資本の一部とも言え、金利上昇に対する自己防衛策となります。

4.まとめ

以上、アパート投資において重要な要素である「金利」についての解説を行いました。

金利はアパート投資の収益性に大きな影響を与えます。

特に、借入金利が上昇すると、返済費用が増加し、それが収益にマイナス影響を与える可能性があります。

金利は常に変動するため、その動向を見守り、適切に対応することが求められます。

また、アパート投資自体も一時的な事象ではなく、長期的な視点で見る必要があります。

そのため、短期的な金利の変動に一喜一憂するのではなく、長期的な金利の動向や自身の財務状況を踏まえた上で、冷静な判断と適切な対策を行うことが大切です。

アパート投資はリスクとリターンがセットになった投資方法です。

だからこそ、リスク管理の一環として金利の管理も重要となります。

皆様が賢明な投資判断を行う一助となることを願っています。

今後もアパート投資に関する様々な情報をお届けしてまいりますので、ぜひ引き続きお付き合いください。

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