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不動産売却の境界トラブルとは？売れないケースと対策を解説

「土地を売却しようとしたら、隣地との境界が分からない」

「境界標を探しても見つからない」

「測量してみたら、隣の塀が自分の土地に入り込んでいた」

不動産の売却をきっかけに、このような「境界トラブル」が発覚することがあります。

普段生活したり、アパート・マンションを経営したりしているだけでは、土地の境界を細かく確認する機会はそれほど多くありません。そのため、何十年も問題なく所有してきた不動産でも、売却時の調査によって初めて問題に気付くケースがあります。

ただし、境界が確定していない、あるいは越境があるからといって、必ず不動産を売却できなくなるわけではありません。

一方で、買主から確定測量を求められたり、越境の処理や契約条件の調整が必要になったりすると、売却スケジュールに影響する可能性があります。

重要なのは、「売却を始めてから慌てて調べる」のではなく、売却を考え始めた段階で境界関係の資料や現地の状況を確認しておくことです。

一棟アパートや賃貸マンションなど、収益物件の売却を検討している方もぜひ参考にしてください。

1.境界トラブルがある不動産でも売却できる？

境界が分からないと、

「この物件はもう売れないのでは？」

と不安になる方もいるでしょう。

しかし、境界が確定していないことだけを理由に、不動産の売却が一律に不可能になるわけではありません。

大切なのは、現在どこまで境界を確認できているのか、どのような問題が残っているのかを把握したうえで、買主との売買条件を整理することです。

境界未確定でも売却できるケースはある

不動産売買では、すべての土地について必ず確定測量を行ってから売却するわけではありません。

既存の測量図や境界標などを確認し、買主が土地の状況を理解したうえで、そのまま取引するケースもあります。

一方で、売買契約の条件として、

・売主が境界を明示する

・確定測量図を買主へ交付する

・引き渡しまでに越境を解消する

といった取り決めをすることもあります。

このような条件を付けた場合には、その内容を期限までに履行できるかどうかが重要になります。

そのため、「境界未確定でも売れるから問題ない」と判断するのではなく、物件の状態と買主の希望に合わせて売却条件を検討することが大切です。

境界の確定を求められやすいケース

特に、次のような物件では境界について慎重な確認を求められることがあります。

・境界標が見つからない

・地積測量図などの資料がない

・古い測量図しか残っていない

・測量図と現在の土地の状況が一致しない

・隣地所有者と境界の認識が異なっている

・塀や建物などに越境の疑いがある

・買主が建て替えや開発を予定している

・土地を分筆して利用・売却する予定がある

こうした場合には、売却活動を始める前に不動産会社へ相談し、確定測量まで行うべきか検討するとよいでしょう。

境界問題を把握している場合は隠さず相談する

越境や境界に関する問題を把握している場合は、「言わなければ分からないだろう」と考えて売却を進めるのは避けましょう。

売却後に、

「購入前に聞いていなかった」

「聞いていた土地の状態と違う」

といったトラブルになる可能性があります。

問題がある場合ほど、早い段階で不動産会社などへ状況を伝え、どのような条件で売却するのか整理しておくことが重要です。

2.境界トラブルが不動産売却に与える3つの影響

境界トラブルがあっても売却できる可能性はありますが、売却活動に影響することがあります。

主な影響を3つ見ていきましょう。

1．売却までに時間がかかることがある

境界が分からない場合には、土地家屋調査士による調査・測量や、隣地所有者との境界確認などが必要になることがあります。

さらに、

・隣地所有者と連絡がつかない

・隣地所有者が亡くなっていて相続人の確認が必要

・隣接する土地が多い

・境界について双方の意見が一致しない

・道路や水路など公有地との境界確認が必要

といった事情があると、調整に時間がかかることもあります。

「○月までに売却したい」など期限が決まっている場合は、できるだけ早い段階で境界を確認しておきましょう。

2．売却条件の調整が必要になることがある

境界確認の結果、塀や屋根などの越境が判明するケースもあります。

越境がある場合の対応は一つではありません。

例えば、

・売却前に越境物を撤去する

・隣地所有者と協議して位置を修正する

・将来の建て替え時に越境を解消する

・越境の状況を買主へ説明したうえで引き継ぐ

といった方法が考えられます。

すぐに解消できない場合は、隣地所有者との合意内容を書面に残したうえで、買主への引き継ぎ方法を検討することもあります。

3．売却後のトラブルにつながる可能性がある

境界や越境を曖昧なままにして所有者が変わると、買主と隣地所有者との間で新たなトラブルになる可能性があります。

特に注意したいのが、擁壁、塀、建物の軒、地中の給排水管など、一見しただけでは状況を把握しにくいものです。

一棟アパートや賃貸マンションなどでは、土地そのものだけでなく、建物・外構・設備についても確認しておきましょう。

3.不動産売却前に自分で境界を確認する4つの方法

「境界が分からない」と感じたからといって、最初から大掛かりな手続きを行う必要があるとは限りません。

まずは手元の資料と現地を確認してみましょう。

1．現地で境界標を確認する

最初に確認したいのが、敷地の四隅などにある「境界標」です。

境界標には、

・コンクリート杭

・石杭

・金属プレート

・金属鋲

などがあります。

草木や土に埋もれていることもあるため、塀やフェンスの周辺まで確認してみましょう。

境界標が見つかった場合には、

・土地全体との位置関係が分かる写真

・境界標を拡大した写真

の両方を撮っておくと、後から確認しやすくなります。

法務省も、境界標は設置後の維持・管理が重要であると案内しています。

なお、境界標らしきものが見つかったからといって、自分の判断だけで境界を断定することは避けましょう。

古い境界標が残っていたり、過去の工事などで位置が変わっていたりする可能性もあります。

2．法務局で地図や地積測量図を確認する

次に確認したいのが、法務局に備え付けられている資料です。

代表的なものには、

・登記事項証明書

・地図・公図

・地積測量図

などがあります。

地積測量図は、土地の形状や面積、筆界点などを確認する重要な資料の一つです。

ただし、すべての土地に地積測量図が存在するわけではありません。

また、古い測量図では、作成された年代によって測量方法や精度が現在と異なる場合があります。

そのため、図面だけで境界を判断するのではなく、現地の状況と合わせて確認することが重要です。

3．過去の境界確認書や測量図を探す

自宅や会社で保管している不動産関係の書類も確認してみましょう。

例えば、

・確定測量図

・地積測量図

・境界確認書

・筆界確認書

・越境に関する覚書

・過去の売買契約書

などです。

物件を購入したときや建物を建築したとき、塀・擁壁などの工事を行った際に、境界に関する資料が作成されていることがあります。

相続した不動産であれば、被相続人が保管していた書類の中も確認してみましょう。

4．道路・水路などとの境界を確認する

土地が道路や水路などの公共用地に接している場合は、民有地同士だけでなく、公有地との境界確認が必要になることもあります。

過去に境界確認が行われていれば、道路などを管理する国や自治体に資料が保管されている場合があります。

窓口や手続きは地域や管理者によって異なるため、まずは土地所在地の市区町村などへ問い合わせてみましょう。

4.知っておきたい「筆界」と「所有権界」の違い

土地の境界トラブルを理解するうえで知っておきたいのが、「筆界」と「所有権界」の違いです。

一般にはどちらも「境界」と呼ばれることがありますが、法律上の意味は異なります。

筆界とは

筆界とは、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた線です。

例えば「100番1」と「100番2」という2つの土地を区切る線が筆界に当たります。

法務省によると、筆界は所有者同士の合意だけで自由に変更できるものではありません。

所有権界とは

所有権界とは、文字どおり「土地の所有権がどこまで及んでいるか」を示す境界です。

通常は筆界と所有権界が一致しているケースが多いものの、

・土地の一部を売買した

・土地の一部を贈与した

・時効取得が成立した

・所有権が移ったものの分筆登記などが行われていない

といった事情によって一致しないケースがあります。

簡単に整理すると、

筆界：登記上の土地を区切る公的な線

所有権界：所有権が及ぶ範囲を示す線

と考えると分かりやすいでしょう。

塀やフェンスの位置＝境界とは限らない

注意したいのが、

「ブロック塀があるから、ここが境界だろう」

とは限らないことです。

ブロック塀やフェンスを境界線よりも少し自分の土地側へ下げて設置するケースもあります。

また、隣地所有者との話し合いによって、境界線とは異なる位置に塀が設けられている場合もあります。

特に築年数の古い物件では、誰が、いつ、どのような経緯で塀を設置したのか分からなくなっていることも珍しくありません。

塀だけで判断せず、地積測量図や境界確認書、境界標などと照らし合わせて確認しましょう。

5.なぜ土地の境界が分からなくなるの

「自分の土地なのに、境界が分からなくなることなんてあるの？」

と思う方もいるかもしれません。

しかし、長年土地を所有していると、さまざまな理由で境界が分かりにくくなることがあります。

例えば、

・道路や水道工事で周辺が掘削された

・塀やフェンスを建て替えた

・地震や土砂崩れなどの災害が起きた

・境界標が土や植栽に埋もれた

・相続を繰り返して過去の経緯が分からなくなった

・古い測量資料しか残っていない

といったケースです。

境界標が見つかった場合も、現状と過去の資料が一致しているか確認することが重要です。

また、位置に疑問がある境界標を自分で移動したり、新しく設置したりすることは避け、必要に応じて土地家屋調査士へ相談しましょう。

6.境界が分からない場合は「確定測量」を検討

手元の資料や現地を確認しても境界が分からない場合には、「確定測量」を検討します。

確定測量とは

一般に確定測量では、土地家屋調査士などが法務局の資料や現地の状況を調査し、測量を行ったうえで、隣接する土地の所有者などと境界を確認します。

土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記に必要な土地・建物の調査や測量などを行う国家資格者です。

法務省も、土地の分筆登記などでは、地図や地積測量図、現地の状況、隣接所有者の立ち会いなどをもとに筆界を確認し、測量を行うことを土地家屋調査士の業務として説明しています。

境界確認後には、その内容を書面や測量成果として残すことで、将来も境界を確認しやすくなります。

確定測量は不動産売却に必須？

不動産を売却するからといって、すべての物件で確定測量が必要になるわけではありません。

確定測量を行うかどうかは、

・境界標が確認できるか

・過去の測量資料があるか

・越境がないか

・買主がどのような利用を予定しているか

・土地を分筆する予定があるか

・売買契約で確定測量を条件とするか

などによって判断が変わります。

最初から「売るなら必ず確定測量」と考える必要はありません。

まずは資料をそろえて不動産会社に相談し、必要に応じて土地家屋調査士へ依頼する流れが考えられます。

確定測量を検討したいケース

次のような場合には、確定測量を検討するとよいでしょう。

・境界標が見つからない

・地積測量図などの資料がない

・古い測量図しかない

・隣地との境界認識が異なる

・越境の疑いがある

・登記面積と実測面積に違いがある可能性がある

・土地を分筆して売却する

・買主から確定測量を求められている

土地の一部を売却するために分筆する場合には、筆界を明らかにしたうえで必要な登記手続きを進めることになります。

法務省も、分筆や地積更正に当たっては筆界を明らかにする必要があり、土地家屋調査士などへの相談を案内しています。

確定測量の費用や期間は物件によって異なる

確定測量に必要な費用や期間は一律ではありません。

例えば、

・土地の広さや形状

・隣接する土地の数

・道路・水路など公有地との境界確認の有無

・隣地所有者との調整状況

・過去の資料の有無

などによって変わります。

数十万円単位の費用が必要になったり、完了まで数か月以上を要したりするケースもあるため、売却期限が決まっている場合には早めに土地家屋調査士へ相談しておくと安心です。

具体的な費用や期間については、対象となる土地を確認したうえで見積もりを取るようにしましょう。

7.隣地所有者と境界確認できない場合は「筆界特定制度」も選択肢

確定測量を進めようとしても、

「隣地所有者と連絡が取れない」

「境界確認に応じてもらえない」

「双方が主張する境界の位置が違う」

といった理由から、話し合いが進まないケースもあります。

その際に検討できる制度の一つが「筆界特定制度」です。

筆界特定制度とは

筆界特定制度とは、土地所有者などからの申請に基づき、法務局の筆界特定登記官が、土地家屋調査士などの外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、土地の筆界の位置または範囲を明らかにする制度です。

重要なのは、新しく境界を決める制度ではないという点です。

もともと土地が登記された際に存在していた筆界について、現地のどこにあるのかを調査して明らかにします。

筆界特定制度を検討するケース

・隣地所有者と連絡が取れない

・境界確認に協力してもらえない

・相続などで関係者が多い

・双方が主張する境界が異なる

・通常の境界確認では確定測量を進めにくい

といった場合に選択肢となります。

2026年7月に更新された法務局の案内でも、筆界をめぐる紛争解決手段として筆界特定制度が案内されています。

筆界特定制度ですべての境界問題が解決するわけではない

注意したいのは、筆界特定制度で明らかになるのは「筆界」であるという点です。

所有権がどこまで及ぶかという「所有権界」を確定する制度ではありません。

筆界と所有権界が一致していない場合には、筆界が明らかになっても所有権をめぐる問題が残る可能性があります。

また、筆界特定の結果とは別に、裁判所へ筆界確定訴訟を提起することも可能です。

問題が複雑な場合には、土地家屋調査士や弁護士などへの相談を検討しましょう。

8.越境が見つかった場合の対処法

境界を確認した結果、「越境」が判明するケースもあります。

越境とは、建物や工作物、樹木などが境界線を越えて隣の土地へ入り込んでいる状態です。

不動産売却で確認したい主な越境物

代表的なものには、

・ブロック塀

・フェンス

・建物の屋根・軒

・エアコンの室外機

・擁壁

・樹木の枝や根

・給排水管

などがあります。

目で見れば分かるものだけでなく、塀の基礎や地中の配管など、調査しなければ判明しにくいものもあります。

築年数の経過したアパートや賃貸マンションでは、建物だけでなく外構や設備も確認しておきましょう。

越境があっても売却できる場合はある

越境が見つかったからといって、それだけで不動産を売却できなくなるわけではありません。

状況に応じて、

・売却前に越境物を撤去する

・隣地所有者と協議して位置を修正する

・将来の建て替え時に解消する

・越境の状況を買主へ説明して売却する

といった方法を検討します。

重要なのは、

「何が、どちらの土地へ、どの程度越境しているのか」

「今後どのように対応するのか」

を明確にしておくことです。

すぐに解消できない場合は書面化を検討する

建物の屋根や軒、既存の塀などは、売却前に撤去・改修することが現実的でない場合があります。

そのような場合には、隣地所有者と協議し、

・現在の越境状態を双方が確認している

・将来の建て替え・改修時に越境を解消する

・土地の所有者が変わった場合の取り扱い

などについて覚書を作成することがあります。

実際にどのような内容にするかは状況によって異なるため、必要に応じて不動産会社や専門家へ相談しましょう。

越境した木の枝は一定の場合に自分で切れる

樹木の枝も代表的な越境トラブルです。

2023年4月施行の改正民法により、隣地の竹木の枝が境界線を越えている場合、一定の条件を満たせば、越境された土地の所有者が自ら枝を切り取れるようになりました。

具体的には、

・竹木の所有者へ切除を求めたものの、相当の期間内に切除されない

・竹木の所有者またはその所在を知ることができない

・急迫の事情がある

といった場合です。

ただし、「越境しているから自由に切ってよい」という意味ではありません。

条件に該当するか判断が難しい場合や、隣人トラブルに発展する可能性がある場合には、自己判断で切除せず専門家へ相談しましょう。

9.境界トラブルは誰に相談する？ケース別の相談先

土地の境界に問題があると分かっても、

「結局、誰に相談すればいいの？」

と迷う方は多いでしょう。

適切な相談先は、抱えている問題によって異なります。

測量や境界確認なら土地家屋調査士

土地の境界調査や測量、分筆・地積更正などの専門家が土地家屋調査士です。

・境界標が見つからない

・測量図と現地が合わない

・確定測量を行いたい

・土地を分筆したい

といった場合には、土地家屋調査士への相談を検討しましょう。

筆界特定制度なら法務局

隣地所有者と筆界について合意できない場合や、筆界特定制度について確認したい場合は、土地を管轄する法務局が相談先になります。

ただし、筆界と所有権界は異なるため、問題の内容によっては土地家屋調査士や弁護士への相談が必要です。

所有権や越境をめぐる法的紛争なら弁護士

境界問題が、

・土地の所有権をめぐる争いになっている

・越境物の撤去でもめている

・損害賠償を請求されている

・裁判を検討している

といった法的紛争に発展している場合は、弁護士への相談を検討します。

「境界を測ること」と「権利関係の争いを解決すること」では、必要になる専門知識が異なります。

問題に応じて相談先を選びましょう。

売却への影響を知りたいなら不動産会社

「この状態でも売却できる？」

「確定測量をしてから売ったほうがいい？」

「越境があるアパートはどう売ればいい？」

といった、不動産売却そのものに関する相談なら不動産会社が窓口になります。

境界問題をすべて解決してからでなければ査定を依頼できないわけではありません。

むしろ早い段階で資料や状況を伝えておくことで、

「売却前にどこまで対応するべきか」

を検討しやすくなります。

特に一棟アパートや賃貸マンションなどの収益物件では、境界だけでなく、

・収益性

・入居率

・建物の状態

・修繕状況

・融資条件

・土地・建物の将来的な活用

などを含めて、総合的に売却方法を考えることが大切です。

10.まとめ

一棟アパートや賃貸マンションでは、土地の境界線だけでなく、塀・擁壁・給排水管・建物の軒などの越境が売却条件に影響する場合もあります。

売却直前になって問題が見つかると、測量や隣地所有者との調整によって、予定していた売却スケジュールに影響する可能性があります。

そのため、「いつか売却するかもしれない」という段階から境界関係の資料を確認しておくことが大切です。

また、境界に問題があるからといって、売却前に必ずすべてを解消しなければならないとは限りません。

どこまで対応してから売却するべきかは、物件の状態や買主の希望、売買条件などによって異なります。

「境界が分からない状態でも売却できる？」

「確定測量をしてから売ったほうがいい？」

「越境があるアパートでも売却できる？」

とお悩みの場合は、まず売却に詳しい専門家へ相談し、現在の状況を整理することから始めてみましょう。

満室の窓口では、マンション・アパート経営をはじめ、不動産の保有や売却についてオーナー様からのご相談を承っています。

境界に問題がある状態でも、物件ごとに適した売却方法を検討することが可能です。

所有している不動産を今後も保有するべきか、売却するべきかお悩みの方も、まずはお気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法律・登記・測量上の判断を示すものではありません。

具体的な案件については、土地家屋調査士、弁護士、法務局など適切な専門家へご相談ください。