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(第１弾)民法改正に伴う不動産業界への影響とは？

①保証：極度額・死亡・情報提供義務・契約締結前の情報提供義務

今回の民法改正で、保証契約に関する基本的なルールが大きく改正されたため、賃貸借契約に付随して通常締結される保証契約についても、大きな影響を受けることになります。賃貸借契約時はもちろん、改正民法の施行日以降の契約更新も対象になってきますので、オーナー様においては内容を理解のうえ特に留意する必要があります。

①極度額の設定が必要

改正民法第465条の2（個人根保証契約の保証人の責任等）により、個人が賃貸借契約の保証人となる場合、極度額を設定し、保証人はその範囲内で保証債務を負うことになります。極度額の定めのない保証契約は無効となりますので、適切な極度額の設定が必要となります。

②賃借人・保証人の死亡による債務の元本の確定

改正民法第465条の4（個人根保証契約の元本の確定事由）により、借主または保証人が死亡した場合、保証人（または保証人の相続人）は死亡時に存在する借主の債務を保証（負担）することが確定し保証契約は終了します。それ以降、賃貸借契約が継続しても保証人なしの契約となってしまいます。

③情報提供の義務

改正民法第458条の2（主たる債務の履行状況に関する情報の提供義務）により貸主に、改正民法第465条の10（契約締結時の情報の提供義務）により借主にそれぞれ情報提供の義務が課されることになりました。

②原状回復：ガイドラインの明文化と対処

原状回復のガイドラインが改正民法で明文化されます。改正民法第621条（賃借人の原状回復義務）原状回復については、最高裁判例（平成17年12月16日）で通常損耗・経年変化が原状回復の対象外であるとの判断がされ、今回の改正民法により「賃借人は通常の使用によって生じた傷みや経年劣化（通常損耗）については原状回復義務を負わないこと」が明文化されました。実務では、今以上に国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに適切に対応していくことが必要になってきます。

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