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相続対策における土地の分筆による相続税対策とは？

最近では、相続対策として不動産投資を行う方が増えてきていますが、土地全体の評価を下げることで相続対策につながる場合もあります。

今回は、そんな土地の評価を下げる、土地の分筆による相続対策をご説明いたします。

1.不動産投資における相続対策の重要性とは？

不動産が相続税における節税対策の一つとして挙げられています。

それは、相続税評価額の引き下げという仕組みが適用され、不動産は売却した場合の価格より低い相続税評価額がつけられるという評価方法が用いられています。

例えば、5,000万円の預金を相続した場合の課税対象額は5,000万円です。

しかし、時価5,000万円の不動産を相続すると評価額は数十%減額されます。

土地であれば20〜30%、建物であれば30〜70%に評価額を抑えることができます。

相続税には、相続した財産の評価額が高くなるほど税率も高くなるという累進課税方式が採用されているため、相続評価額を低くすることで相続税を軽減できます。

このことから、相続税の節税対策として不動産投資を行う方が増えてきていますが、不動産投資における相続税の節税方法から今回は土地の分筆についてご紹介いたします。

2.相続対策における土地の分筆とは？

分筆というのは土地を法律上分けることです。

例えば１番という地番の土地を、１番１と１番２といったように分けることができます。

あくまで法律上分けるので、現物の土地を物理的に変化させるものではありません。

法務局の中で理屈上（登記簿上、図面上）土地の線引きをします。

この分筆は登記をして行ない、分筆の登記は土地家屋調査士が代理して申請します。

この土地を二つに分ける分筆の仕方により、土地全体の評価を下げることで相続対策につながる場合もあります。

通常の分筆 

3.相続対策における分筆事例

・土地の分筆事例①｜角地を分筆

角地の面積が減り評価が下がる→225万円下がる。

角地を分筆して一つの角地と、角地ではない一方のみが道路に接する宅地を作り出せば、同じ大きさでも角地のほうは高い路線価（4,725万円）で、角地でない方を低い評価（4,500万円）で計算できます。

土地全体を分筆する前は9,450万円でしたが、分筆後は9,225万円と225万円も低い価格で計算することができます。

角地を分筆する場合 

・土地の分筆事例②｜旗竿地にして分筆

間口が狭まり評価が下がる→450万円下がる。

また旗竿地にする方法もあります。

旗竿地とは道路に接する出入口部分が細い通路上の敷地になっていて、その奥に敷地がある形状の土地のことを指します。

この例でいうと、分筆する前より450万円も低い価格で計算することができます。

旗竿地にして分筆する場合 

4.相続対策で土地の分筆する上での注意点

土地を分筆する上での注意点として、「不合理分割」にならないようにする必要があります。

合理的でない分筆は認められておらず、ただ単に相続税の節税だけを目的にされたと考えられる場合は分筆しても無駄になる可能性が髙いです。

道路のない土地を生み出してしまうような分筆、四角ではない不整形な土地を生み出してしまうような分筆、一つの土地の接道が２メートル未満になり建築基準法の接道義務を満たさないような土地を生む分筆は該当する可能性が高いので注意が必要です。

不動産の評価はとても難しく、専門性が高い分野となります。

さらに、グレーゾーンも多いので、専門家に相談することが大切です。

一歩間違うと大損をすることもありますので、まずはお気軽にご相談ください。

まずは、お気軽にご相談ください。 

5.まとめ

不動産の活用は、相続対策として良い方法の一つです。

その上での土地の分筆についてお話いたしました。

しかし、自分自身が借金をして不動産を活用するメリットがあるか、トラブルを引き起こさないかなど、さまざまな観点から考察する必要がありますので、是非一度ご相談ください。

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