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相続対策における不動産相続を分かりやすく解説！

今回は賃貸経営で必ず訪れる場面が来る「相続」について解説します。

賃貸経営は何十年も長い期間をアパート経営しますので、「相続」は必ず直面することになります。

そして物件オーナー様から「相続はややこしくて難しい…」と相談を多くいただく事が多いため、今回はシンプルに分かりやすくご説明させて頂きたいと思います。

今後の不動産相続の参考にしていたければ幸いです。

1.相続対策が必要なワケとは？

法人税や所得税などの場合、稼いだ利益に対して税金がかかるため、資金を使いすぎない限り納税資金を確保することができます。

その一方、相続税は被相続人の財産に対して税金がかかるため、被相続人の財産が土地や建物であった場合、預金等の金融の資産が少なければ、納税資金が不足することになってしまいます。

したがって、相続税を払うために、今まで住んでいた家を売却して現金を確保し、納税資金を確保することもあります。

土地や家を売却すれば、売った時にまた所得税がかかることになるため、財産がどんどん減っていってしまいます。

このようなことから、被相続人の生前に相続税対策を行っておくことが非常に大切になってきます。相続税対策を全く行わないと、家や土地を手放すことにもなりますので、相続税対策はしっかり行いましょう。

相続対策不足だと場合によっては家を手放すことにも繋がります。 

2.相続対策の考え方

・実売価格

実売価格とは、実際の取引が成立する価格、不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格のことをいいます。

・相続税評価額

相続税評価額は、相続税や贈与税を計算するときの基準となる課税価格のことです。

・実売価格と相続税評価額のギャップの差

こちらは、相続対策の分かりやすい考え方は、大きな枠（実売価格）と小さい枠（相続税評価額）の２つの価格があります。

実際に販売するときに売られる価格と相続する際の相続税の評価額のギャップがあるものが存在します。

その実売価格より相続税評価額が低いものに組み換えることにより相続税が下がります。

相続が終わった後に、売却すると実売価格で売れるので、そういった方法も一つです。

ギャップの差があるものを選ぶと相続税対策に効果的です。 

3.相続対策において優遇される財産とは？

価値は、落とさずに節税になる資産に組み換えるということで、実際にどのようなものがあるのでしょうか？

続いては、その一例についてご紹介いたします。（税理士事務所、税務署に問合せして監修しましたが、あくまでも仕組みの理解のためのものと位置付けてください。各々の運用での正確な）

・現金の場合

現金は、1億円に対して100％の課税がかかるので1億円分の相続税が発生します。

・家屋の場合

家屋は、1億円分に対して60％分の課税がかかるので6,000万円分の相続税が発生いたします。

・貸家の場合

貸家は、1億円分に対して42％以下の課税がかかるので4,200万円分の相続税が発生いたします。

・タワーマンションの場合

タワーマンションは、1億円分に対して20％分の課税がかかるので2,000万円分の相続税が発生いたします。

・リフォーム、ネット設備の場合

リフォームやネット設備の設置は、相続税が発生しません。

相続税における課税価格の例 

4.まとめ

今回は、「相続」について解説いたしました。

「相続」は、いつかは必ず直面することになります。

相続対策を全く行わないと、財産を受けるどころか、家や土地を手放すことに場合によってはなってしまいます。

また、相続する遺産の金額が大きい場合、相続人にとっては金銭的な負担になる可能性もあります。

その防止策として、相続対策をしっかり実践し、少しでも課税価格を減らせるよう意識すると良いでしょう。

その際、節税効果を高める要素のひとつとして不動産投資も選択肢となりますので、是非ご活用いただけますと幸いです。

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