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賃貸業界の現状と家賃の下落の関係とは？

アパート経営での空室増加はオーナー様の最大のお悩みかと思います。

日本では、少子高齢化社会で人口も減少傾向にあり、全国的に住宅が余る状況になってきており、賃貸住宅の空室率も上昇しています。

入居率の低下そして家賃収入の安定がなければアパート経営自体が続かなくなってしまいます。

今回は、アパート経営の今後の予測と原状回復と現状維持の問題点について解説いたします。

1.賃貸住宅の空室率の現状と今後

下のグラフは、賃貸住宅の総数と空室率の増加になります。

これまでも空室率が増加し続けていましたが、今後の予測値ではさらに空室率が増加すると予想されています。

これからはしっかりアパート経営における現状の把握と改善の方法を理解し、計画的にアパート経営を行なっていかなければ安定的な収入を得ることは難しくなります。

今後、アパート経営を行っていく上で空室対策が重要課題となっていくことは間違いありません。

賃貸住宅の総数と空室率の増加のグラフ 

2.空室対策における現状維持の問題点

・家賃値下げ

全体的に空室率が下がることにより家賃が下がってくるといったリスクがあります。

人口減少やニーズの変化などによって以前より入居希望者も減り需要の変化が常にあります。

それにも関わらず、以前と変わらない設備やデザインのまま入居を募集していてもなかなか入居が決まらないというのは今後当然の理由となってくるかもしれません。

・入居者からの値下げ要求

昨今の新型コロナウイルスによる日本の景気の影響や過剰サービスの常識化による悪影響など様々なマイナスの効果が出てきています。

このことから、現状維持のままであると入居者から現在の家賃より値下げの要求が来る可能性も十分にあります。

・入居者の質悪化

現状維持を続けていると、いつかは家賃の値下げを検討しなくてはなりません。

そういった際に、低価格帯で募集をすると入居者の質が悪化してしまう可能性があります。

現状維持による家賃の値下げは避けられないかもしれません。 

3.なぜ家賃が下落するのか？

・賃貸住宅の総数と不動産投資

今現在も新築住宅が増え続けています。

不動産投資によって、長期的な家賃収入が得られることや少額の資金で多額の投資ができる点、生命保険の代わりなるなど様々なメリットがあります。

現状の税制のメリットからも不動産投資を行うメリットは大きいので、不動産投資としてのアパート経営による新築住宅はまだまだ増えていくと考えられます。

・賃貸住宅での入居者の減少

少子高齢化社会の中で現在の賃貸住宅の入居者は、20代〜30代の方がメインになります。

そのため、今後も人口は減少していきますので、賃貸住宅に入居を考える層が減ってくると考えるのが妥当かもしれません。

・ニーズとギャップ（老朽化）

大きな点ですと「老朽化」ということもありますが、現状維持のままであれば最新の設備がない…お部屋のデザイン性が乏しい…といったような点が挙げられます。

顧客ニーズに合ったデザインや設備や時代の流れに合わせたアパート経営を行っていかなければ家賃の下落は免れないと考えられます。

常に時代に合ったアパート経営が必要になります。 

4.家賃下落の問題と解決まとめ

家賃下落の問題を防ぐためには、上記にも合った通り時代に合ったあアパート経営が必要になってきます。

その際に、不動産投資の再投資「投資とリターン」 家賃下落の問題を解決する考え方として、不動産投資に対してのリターンを考えます。 

税引き後のキャッシュフローを考えた不動産投資を行い、家賃を上げ、入居率を上げる、そして税引き後のキャッシュフローを上げていくといったことを行っていく必要があると思います。 

満室の窓口でも税引き後のキャッシュフローまでシュミレーションを行うことができますのでお気軽のご相談頂ければと思います。 

また、原状回復やリノベーションなどその物件ごとに税引き後のキャッシュフローをシュミレーションし、その物件にあった提案をさせて頂いております。

空室でお困りの方、少しでもお話が気になった方はお気軽に「満室の窓口」までお問い合わせ頂けますと幸いです。

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