【建物維持・管理】お部屋だけキレイではダメ！共用部分の管理について
あっという間に４月。
不動産業界での繁忙期が終わろうとしております。
「繁忙期中に、自分の物件が決まらなかった…」「居室内をリフォームしたのに、決まらなかった…」決まらなかった原因はどこなのか。
今回は、原因のひとつである共用部分の管理について解説していきます。
1.共用部分の管理の需要性①｜オーナー様のアパート管理について
そもそもアパートの管理は義務なのか。
結論、原則全てオーナー様の責任となります。
分かりやすく図を用いてご説明致します。
画像引用：国土交通省個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会資料（第2回資料4）
当図は、民法、借地借家法等に基づき、賃貸借契約によって 貸主及び借主に発生する主な権利義務を示しております。
現在、これらの業務一式を管理会社に委託する方法が一般的です。
その中で、空室対策や入居促進に関わる事項を以下にまとめました。
2.共用部分の管理の需要性②｜外観の早期点検・整備
ー成約率アップの要因
まず1点目は成約率アップの要因となる事です。
お客様はどの物件でも外観から見られ、賃貸物件の第一印象となります。第一印象で「古い・汚い」という印象を抱かれてしまうと、いくら室内をきれいにリフォーム等していても、住みたいという気持ちには慣れません。
内見に訪れたお客様が住みたくなるような、好印象を頂かせるデザイン・清潔感が重要となります。
ー雨漏り等を未然に防ぐことが可能
2点目は、雨漏り等を未然に防ぐことが可能となります。
雨や紫外線によって外壁はダメージを受け、劣化していくとともに防水性も失われます。
そのまま放置していると劣化した部分から雨水が入り込み、雨漏りの原因となります。
見た目上では確認できない場合もあります。また、放置すればするほど修理費用が高額になり、余分な出費となりうるので、早急に点検・整備を心がけましょう。
外観の早期点検・整備は定期的に行いましょう。
3.共用部分の管理の需要性③｜各清掃・点検箇所
ー共用部（廊下等）
共用部清掃は、建物の美観を損なわないようにすることが目的です。
内見に訪れたお客様が外観の次に見られるのが、共用部分です。
清掃が行き届いている物件は、清潔感に加え、管理がしっかりしているという安心感をお客様に与えます。
清掃の頻度としては、最低でも1ヶ月に1回は行うことを推奨致します。
夏場は特に蜘蛛の巣や虫の死骸などが多く発生するので、定期的な清掃が必要です。
また、共用部に荷物が置かれている場合があります。
この状況を放置すると、他のお部屋のご入居者様も、「わたしも置いていい」と勘違いされ、
荷物が次々と増えていきます。その結果、美観を損ねますので、定期的な確認も必要です。
ー駐車場整備
お持ちのアパートで、駐車場区画の白線が消えている・引いていない、地面が破損している等は御座いませんでしょうか？
お客様からご案内時によく聞かれる・ご指摘頂く事項のひとつです。
「仕切られていない（もしくは見えない）ので、隣の車がはみ出してこないか心配…」 「破損部分がこれ以上大きくならないか心配…」等々お客様が物件を決めるにあたり不安要素となる可能性があります。
その為、
・白線（区画）の引き直し
・アスファルト部分に亀裂や破損がないか確認
の上記2点が大切になります。
ーごみ置き場
共同住宅では複数のご入居者様が同じゴミ捨て場にゴミを捨てます。
お客様の出入りが多いこの時期、お困り事のひとつとして挙げられるのがゴミ問題です。
ゴミ問題があるアパートは、内見に訪れたお客様には一目瞭然で分かってしまいます。
「見た目が汚いアパートには入居したくない」と思われて、結果、入居申込に至らない事があります。
ゴミ置き場の管理や清掃を徹底する事で、ご入居者様が快適に生活出来る事になるので、空室対策としても有効な手段であると考えます。
ー駐輪場等
放置自転車等でお困りになられたことは御座いませんでしょうか？
対応しないまま放置してしまうと、さらなる放置自転車の増加（乗り捨て等）に繋がってしまい、物件の美観や風紀を損なってしまいます。
撤去の手順としては、 撤去通知 →共同住宅の住民の方に放置自転車を撤去する旨を通知します。
撤去予定日などを記載した書類を投函するなどの方法があります。
放置自転車の撮影・記録 →勝手に撤去されたなどのクレームにならないように撮影・記録を行います。
全体・撤去通知を貼り付けている自転車などの撮影をしておくと良いです。
警察署に連絡 →撤去期限を過ぎても所有者が分からない場合、一度、警察署へ連絡します。
盗難届が出ていないかどうか確認する為です。
引き取り or 撤去 →盗難届けが出ている場合は、警察の方で引き取る場合や、防犯登録など無ければ、撤去の指示があります。
4.共用部分の管理の需要性｜まとめ
外観や共用部分の管理が有効な空室対策になります。
今一度、お持ちのアパート・マンションのご確認をされてはいかがでしょうか？
「途中からの依頼でもいいのかどうか…」 「費用はいくらぐらいかかるのか…」
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