【マル秘】新築物件運営の成功事例
新築アパートであれば、何もしなくても入居者が決まると思い込んでいませんか。
実は、新築物件だからといって、すぐに入居が決まるわけではありません。
今回の記事では、新築なのに空室が埋まらない理由や実際に成功された事例を紹介致します。
1.新築なのに空室が埋まらない理由
ー人口減少と物件の増加
空き家率上昇の要因として、人口減少が挙げられます。
日本の人口は、2008年の1億2,800万人をピークとして減少傾向に入っています。
国立社会保障・人口問題研究所によると、将来的には減少はさらに進み、2040年には1億1,000万人、2055年には1億人を割り込み9744万人となると推計されています。
そうなると必然的に住む人が少なくなるので、今ある住宅が余り、アパート経営は大きくマイナスの打撃を受ける可能性が高くなります。
また、賃貸物件の空室率が上昇したに最も大きな原因は過剰な新築建設だと言われています。
日本には、帯数に合わせて住宅供給計画、建設計画はありません。
下記国土交通省平成27年度に発表した住宅経済関連データでは、貸家の新設住宅着工戸数は平成21年に一気に減少しましたが、その後また増えていることが分かります。
新築賃貸物件が増えている背景として、不動産を人に貸すことによって相続税の課税対象の評価額が大きく下がることから、相続税の節税対策で不動産投資物件を買う人が増えていることも挙げられます
ーニーズの理解
賃貸のニーズもコロナ禍での新しいライフスタイルにより変化が見られております。 TVモニター付きインターフォンや防犯カメラなどの防犯性の高まる設備のニーズも高くなりました。
これらには、コロナ禍での新しいライフスタイルによる変化が見られます。 テレワークではインターネット設備とともに、仕事をするスペースの確保が欠かせません。
「仕事用の部屋をつくりたい」や「仕事用のデスク/椅子を設置したい」など集中できる空間、オフィスに近い空間をつくりたいという意見が多くなっています。
デスクや椅子、Wi-Fiであれば購入することで対応できますが、仕事用の部屋やスペースをつくるのは間取り的に難しい場合があります。
家族がいると集中できなかったり、仕事をするスペースが無かったりするので、プライベートとしっかり分けメリハリをつけるためにも整備された環境が必要となります。
昨今の新築では、テレワーク用の作業スペースが作られ、人気となっております。
2. 実際の成功事例
ー物件概要
・構造：木造
・築年数：新築（2021.5.1 完成）
・戸数：８戸
・階数：２階
・間取り：1LDK
・平米数：34.5/42.36
ー相談背景
・賃貸経営が初めてのオーナー様で何をしていいか分からない。
・最近のニーズ設備が分からない。クロス、外壁のデザインをどうしたら良いか悩んでいる。
・そもそも家賃設定をどうしたら良いか。
といったお悩みを抱えていました。
ー提案内容
・設備、間取りの提案
不動の人気設備である、インターネットの導入、ウォークインクローゼットの設置を提案しました。
また平米数の広い部屋に関しては、ワークスペースの設置を提案し、人気の間取りを作りました。
ークロスや床材の室内デザインの提案
賃貸経営で他の物件と差別化するにはデザインによる空室対策が一番効果的です。
オーナー様から女性入居者をターゲットにしたいとご要望いただいたので、女性に人気のクロスデザイン、床材も人気のホワイトをベースとした床材のご提案させていただきました。
ー360°バーチャルパノラマ画像の導入
VRによるバーチャル内見を導入することで、現地内見をする手間がなくなり、現地内見が必要な人でもある程度数を絞って内見することが可能になるので、新型コロナの感染リスクを下げることができます
バーチャル内見のメリットは以下の3つです。
①動線をその場で確認
高画質な360°バーチャルパノラマ画像で、家にいながらにしてスマホやPCからお部屋を内見可能です。
まるで本当に内見しているかの様に見られるので、写真では分からない実際の動線やお部屋の雰囲気を確認することができます。
②退去前でも内見・契約可能
気に入ったお部屋はあるけど、入居中で内見できない…そんなときでもバーチャルで内見でき、安心して早く住まいを決められます。
③設備詳細や説明動画あり
お部屋の寸法やスタッフによるおすすめポイントの説明動画なども観覧可能。また、お申込み後でもお引越しまでに置きたい家具の配置やインテリアを選定することができます。このバーチャル内見を利用していただくことで、成約率アップに繋がり、弊社では、内見をキャンセルされたお客様にこのバーチャル内見をご提案させていただき、75%の方から失いかけたご成約をいただくことができました。
また、Webから事前に申込みを行なっていただくだけで、ご自身で物件の内見に行けるサービスも導入しております。
3.結果
募集の時期が繁忙期から少し外れていたのですが、施工完了後１ヶ月で満室になりました。
弊社では、新築の建築段階から一緒に内容を考えさせていただきます。
オーナー様からは、次施工する際はまた任せたいといただきました。
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