事例紹介
2021.06.11
クラスコ本社土地活用と聞いて、まず頭に思い浮かぶのは「アパート経営」や「駐車場経営」等ではないでしょうか。
しかし、土地を有効に活用するのは、アパートや駐車場経営だけではありません。 今回は、アパートや駐車場経営以外にもある土地活用の種類と内容を解説します。
土地は、持っているだけだと固定資産税のかかるマイナス資産です。
そのため、住むのではない土地であれば、その土地に適した土地活用を行って、利益を上げられるようにすることが大切になります。
では、どのような土地活用方法があるのでしょうか。
アパートやマンションを建てて賃貸経営する方法は、建築費用などの初期費用が必要となりますが、満室に近い状態を維持できれば、建設費用を数年で回収でき、将来的には安定的な不労収入となります。
そのため、収益を重視したい人におすすめの土地活用方法です。
しかし、固定資産税や共用部分の光熱費、メンテナンス費用などがかかるほか、1年間で得た収入から経費を引いた所得に関しては、不動産所得として税金を納める必要があります。
いろいろな支払いも多いアパート・マンション経営ですが、減価償却費や青色申告などの実際には手元から支払わない項目を経費として計上できます。
上記のことから、収益がマイナスになっても、他の所得と損益通算できるため、サラリーマンにも人気です。
賃貸併用住宅とは、オーナーが住む部分と賃貸する部分がある住宅のことをいいます。
アパート・マンションや戸建賃貸などと同じように考えられることができる賃貸併用住宅は、状況によって自宅部分も賃貸することや賃貸部分を二世帯住宅にするなどの活用方法も考えられます。
そのため、将来的に活用方法が変わる可能性がある場合は、有効な土地活用といえるでしょう。
賃貸併用住宅は、小規模住宅用地等の特例が適用されるので、相続税や固定資産税の節税も期待できます。
また、居住部分が51％以上であれば、アパートローンよりも金利の安い住宅ローンの利用も可能ですが、収益物件としても自己居住用としても中途半端で、売却しづらいデメリットもあります。
戸建賃貸は、アパート・マンションを建てて貸す経営方法と同じで、収益性を重視したい人に向いています。
戸建賃貸は、変形地や狭小地でも経営できますが、世帯数が限られているため、空室期間は収入が得られないデメリットもあります。
しかし、相場よりも高めの家賃設定や入居期間が長い、立地に左右されにくいなどのメリットもあるほか、将来的に、オーナーや家族、親族が住む家にすることもできます。
例えば、転勤期間中だけ貸し出すなど期限付きで賃貸することも可能です。
駐車場には、月極とコインパーキング形式による賃貸方法があります。
どちらも、それほど大きな収益は見込めませんが、比較的安価な費用で始められるので、安定性や初期投資額を重視している人に向いている土地活用方法です。
特に月極駐車場は、機械の導入が必要ないので、初期費用を安く抑え、将来的に、他の業態に転換するときも比較的容易です。
コインパーキング形式は、専門業者に土地を一括借り上げして地代を受け取る方法と機械を購入して経営する方法があります。
なお、駐車場経営で得た収益は、不動産所得として賃貸アパートと同じように計算されます。
持っている土地に太陽光発電システムを設置して売電収入を得る方法もあります。
事業用であれば、20年間の売電価格が固定されるので、安定性を重視したい人に向いている活用方法ですが、太陽光発電システムの経年劣化による発電小売り額の低下や破損したときのリスクが考えられます。
また、太陽光発電は、周囲に高い建物が建つ心配のない郊外の広い土地向けの運用方法ですが、国が推進している事業なので、補助金などの制度が充実しています。
借地は、持っている土地を貸して、貸主に建物を建ててもらう方法で、コンビニやスーパー、マンション、老人ホーム、建材置き場など幅広い使用方法があります。
また、期間を決めて貸す「定期借地契約」にすれば、契約期間中は地代収入が得られて、契約期間終了後は土地が戻ってきます。
借地は、自分で建築費を負担せずに収益を上げることができますが、収益性はあまり高くありません。
等価交換とは土地オーナーが土地を提供して不動産会社などが建物を建て、土地に見合った価値分を、完成した建物や元の土地内から権利取得することをいいます。
例えば、1億円の土地の上に不動産会社が3億円の建物を建てた場合、土地オーナーの割合は、土地と建物を合わせて4分の1分の割合を持ちます。
譲渡税の優遇措置があるため、節税対策を重視したい人に向いていますが、収益は自分が建物を建てたときよりも少なくなります。
また、信託会社や不動産会社が事業として成り立つ価値があると判断された場合のみ適用できる土地活用方法です。
土地活用は、上記で紹介した以外にも、医療施設やコンビニ、老人ホームなどさまざまな活用方法があるので、立地条件や建築基準法などの法規制、土地の形状、面積などに合わせて計画することが大切です。
また、事前調査や準備をしっかり行わなければ、思っていた収益が得られないことや想定以上の初期費用がかかるなどのトラブルが起こることもあります。
そのため、土地活用を始める前に立地や周辺環境を調べて、専門家に相談してみるのも良いでしょう。
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