事例紹介
デザインリノベーションで早期成約と家賃アップを叶える!
「家賃をもう少し上げたいけれど、空室リスクが心配…」といったお悩みをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。特に、競合が多いエリアでは、築年数が新しいというだけでは差別化が難しい時代です。 しかし、ご安心ください!今回のコラムでは、築16年の物件にデザインリノベーションを行うことで、ターゲット層の心をつかみ、早期成約と家賃アップを同時に実現した成功事例をご紹介します!
2025.07.04事例紹介
2021.09.11
クラスコ本社これまで住んでいた分譲マンションを手放す際には、売却だけでなく賃貸にも目を向けてみると、より適した答えが見つかることがあります。
今回は分譲マンションを賃貸に出すメリット・デメリット、注意点、賃貸に出すうえでのコツ等をご説明致します。
加えて、成功事例も併せてお伝え致します。
→売却とは異なり、所有権を手放すことなく家賃収入を得ることが出来ます。
加えて、将来的にもう一度自分の居住用で使用する事や、改めて売買を検討する事も
可能です。比較的、フレキシブルに用途を変更できます。
→家賃収入は「総合課税」の対象となる為、所得金額の計算上、損失が発生した場合には、節税効果が見込まれます。
さらには、賃貸経営では経費として計上できる項目が多いので、さらなる節税効果が期待できます。
→修繕積立金などは原則、オーナー様負担となります。
固定資産税や都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金の支払いは毎月あり、
維持費だけがかかり続けることになります。賃貸に出した後の空室期間も発生します。
→賃貸に出す事により、住宅ローン控除適用外となってしまいます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm(参照:国税庁HP)特別控除が受けられなくなるので注意が必要です。
→共同住宅の場合、複数のお部屋で収入面をカバーできますが、分譲賃貸の場合、「空室」か「入居」のどちらかになるので、空室損が100%となる可能性もあります。
→賃貸借契約には大きく分けて、「普通借家契約」・「定期借家契約」の2種類の契約形態があります。
普通借家契約は、契約期間が満了しても「正当な事由」がない限り貸主側から更新を拒絶することはできない契約です。
一方、定期借家契約であれば期間満了とともに契約終了となる契約です。
普通借家契約だと自分が戻りたいタイミングで自宅に戻ることができません。
そのため、賃貸契約をする際は、締結する契約の種類をきちんと確認して、戻る予定があるなら定期借家契約で契約を締結する事を推奨致します。
→賃貸期間中もローンの支払が必要です。
「住宅ローンの返済が月10万円、家賃10万円で貸せれば住宅ローンの返済分をカバーできる。」と考える方もいらっしゃいますが、これでは空室リスク、固定資産税、建物の修繕費などを考慮できていません。
今後住宅ローンを返済していくなかで、あらゆるリスクを想定しなければいけないので住宅ローン残債がある家の賃貸を検討している方は、ローンの返済計画を見直す必要があります。
→賃貸の取扱いをしている不動産会社の中から、「集客力が高い」「管理内容とコストのバランスがいい」といったポイントを重視すべきです。また、担当者の対応や人柄も重要な判断基準のひとつです。
→近隣物件などと比較し、適切な賃料設定をすることが大切です。
相場よりかけ離れた賃料であれば、お客様の目に止まらない可能性が高く、成約にも繋がりにくい状態となります。反対に安くすると入居者は獲得しやすいですが、利益が小さくなり、貸しても損失が出てしまうこともあります。
適切な賃料設定を心がけましょう(該当物件のエリア内の不動産管理会社に相談する事を推奨致します。)
→賃貸に出すうえで、もっとも避けたいのは空き家リスクです。
賃貸需要を見極める為にも、まずはターゲット層を明確にしましょう。
ターゲット層が明確になると、どのような条件が優先されやすいのかを把握することができます。
たとえば、単身者向けであれば交通アクセスのよさ、ファミリー層なら治安や周辺環境の利便性など、それぞれのニーズが異なるため、狙いを明確にすることが大切です。
条件に該当しなければ、空き家にしておくよりも思い切って売却するのもひとつの方法かと考えます。
実際、弊社で成約となった成功事例をご紹介致します。
【概要】
築年数:1993年
エリア:金沢市
間取 :2LDK(※駐車場無し)
【経緯】
建物自体が昔のタイプの間取り・内容であり、他物件との差別化が必要でした。
当社にお預け頂く前に、間取り変更と一部設備交換を行いました。
【変更内容】
〇和室から洋室に変更
→和室の古いイメージを払拭するため、フローリングに変更しました。
〇クローゼット新設
→上記の洋室部分にクローゼットを新設しました。和室の押入れでは洋室とマッチしない、また、古さが際立つなどの影響が出るので、洋室仕様のクローゼットを新設しました。
〇浴室・キッチンの交換
→水回りが古いとお部屋のイメージが台無しになるケースもあります。キッチンや洗面台も同様です。
その他にも、
・賃料の再査定(相場とかけ離れていないか、付属設備が十分であるかどうか等)も行いました。
・当物件に駐車場が確保できない為、近隣駐車場の検索とその借り上げのご提案もしました。
ファミリータイプの物件で、駐車場が確保できない(または近隣に駐車場がない)事は、お客様へのご紹介する上で、かなりのデメリットです。
借り上げは、空室期間中でもその駐車場代は支払わなくてはいけないので貸主様のご負担となります。
しかし、駐車場が常にご提供できる状態だからこそ、お客様にお選び頂ける可能性も上がります。
結果、募集してから1ヶ月で成約となりました!
今回のポイントを整理します。
・資産として保有しつつ、収入を得られるほか、再入居などフレキシブルに使用できる。
・最適な賃料設定と需要把握が重要
・費用をしっかりと把握する
「募集賃料の設定はどのようにすればいいか分からない...」
「エリア内の需要が分からない…」
お持ちの不動産でお困りの際はお声がけ下さい!
きっとお役に立てると思います!
-----------------------------------------------------------
2.8ヶ月で満室の実績を誇る「満室の窓口」では、賃貸経営にお役に立つ情報を日々発信しています!
入居者ニーズの変化や新型コロナウイルス感染拡大などによって、時代の変化に応じた取組みが今まで以上に必要となってきました。
そこで、満室の窓口では、賃貸オーナーの皆様のお悩み、課題を安心安全な状態で解決するために、毎月オンラインセミナーを開催し、最新の賃貸経営情報をご提供しております。
石川県仲介件数8年連続No.1の「満室の窓口」が主催するオンラインセミナーは下記のバナーをクリック!
-----------------------------------------------------------
事例紹介
デザインリノベーションで早期成約と家賃アップを叶える!
「家賃をもう少し上げたいけれど、空室リスクが心配…」といったお悩みをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。特に、競合が多いエリアでは、築年数が新しいというだけでは差別化が難しい時代です。 しかし、ご安心ください!今回のコラムでは、築16年の物件にデザインリノベーションを行うことで、ターゲット層の心をつかみ、早期成約と家賃アップを同時に実現した成功事例をご紹介します!
2025.07.04事例紹介
学生エリアの空室対策!デザインと初期費用ゼロで満室を実現した事例を公開!
今回は大学ほど近くにある物件の空室対策事例をご紹介いたします。 学生向けの物件が多いエリアで、年々増える築浅物件に押される形で高い空室率が慢性化していた本物件。 表面的な条件変更ではなく、物件価値の上昇による根本的な対策が必要とされていました。 こちらの紹介記事が、空室にお悩みのお客様のお役に立ちますと幸いです。
2025.06.23事例紹介
リノベ済みでも要検討!家賃UPの鍵は浴室にある!
今回は築40年近い物件かつ、リノベーション施工してから11年経過したお部屋でも、「5,000円の家賃アップ」を浴室リノベーションによって達成した事例をご紹介します。
2025.06.16事例紹介
【築27年・2DK】大胆な間取り変更と”驚きの設備”で家賃16,000円アップ
家賃UPの秘訣は「+α」にあり!よくあるリノベーションに加え、独自の工夫で差別化を図り、築27年の物件で家賃16,000円アップを実現した、その具体的手法を公開します。
2025.06.10