分譲マンションの賃貸運用方法とその成功事例
これまで住んでいた分譲マンションを手放す際には、売却だけでなく賃貸にも目を向けてみると、より適した答えが見つかることがあります。
今回は分譲マンションを賃貸に出すメリット・デメリット、注意点、賃貸に出すうえでのコツ等をご説明致します。
加えて、成功事例も併せてお伝え致します。
１．分譲マンションを賃貸にするメリット・デメリット
〇メリット
①資産として保有でき家賃収入を得られる
→売却とは異なり、所有権を手放すことなく家賃収入を得ることが出来ます。
加えて、将来的にもう一度自分の居住用で使用する事や、改めて売買を検討する事も
可能です。比較的、フレキシブルに用途を変更できます。
②節税につながる
→家賃収入は「総合課税」の対象となる為、所得金額の計算上、損失が発生した場合には、節税効果が見込まれます。
さらには、賃貸経営では経費として計上できる項目が多いので、さらなる節税効果が期待できます。
●デメリット
①（比較的高額な）ランニング費用がかかる
→修繕積立金などは原則、オーナー様負担となります。
固定資産税や都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金の支払いは毎月あり、
維持費だけがかかり続けることになります。賃貸に出した後の空室期間も発生します。
②控除制度が受けられなくなる
→賃貸に出す事により、住宅ローン控除適用外となってしまいます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm（参照：国税庁HP）特別控除が受けられなくなるので注意が必要です。
③空室損が大きい
→共同住宅の場合、複数のお部屋で収入面をカバーできますが、分譲賃貸の場合、「空室」か「入居」のどちらかになるので、空室損が100％となる可能性もあります。
２．分譲マンションの注意点
①契約形態の確認
→賃貸借契約には大きく分けて、「普通借家契約」・「定期借家契約」の2種類の契約形態があります。
普通借家契約は、契約期間が満了しても「正当な事由」がない限り貸主側から更新を拒絶することはできない契約です。
一方、定期借家契約であれば期間満了とともに契約終了となる契約です。
普通借家契約だと自分が戻りたいタイミングで自宅に戻ることができません。
そのため、賃貸契約をする際は、締結する契約の種類をきちんと確認して、戻る予定があるなら定期借家契約で契約を締結する事を推奨致します。
②住宅ローンが残っている場合
→賃貸期間中もローンの支払が必要です。
「住宅ローンの返済が月10万円、家賃10万円で貸せれば住宅ローンの返済分をカバーできる。」と考える方もいらっしゃいますが、これでは空室リスク、固定資産税、建物の修繕費などを考慮できていません。
今後住宅ローンを返済していくなかで、あらゆるリスクを想定しなければいけないので住宅ローン残債がある家の賃貸を検討している方は、ローンの返済計画を見直す必要があります。
３．分譲マンションを賃貸に出す際のポイント
①賃貸募集・管理に強い不動産会社に委託する
→賃貸の取扱いをしている不動産会社の中から、「集客力が高い」「管理内容とコストのバランスがいい」といったポイントを重視すべきです。また、担当者の対応や人柄も重要な判断基準のひとつです。
②適切な賃料設定
→近隣物件などと比較し、適切な賃料設定をすることが大切です。
相場よりかけ離れた賃料であれば、お客様の目に止まらない可能性が高く、成約にも繋がりにくい状態となります。反対に安くすると入居者は獲得しやすいですが、利益が小さくなり、貸しても損失が出てしまうこともあります。
適切な賃料設定を心がけましょう（該当物件のエリア内の不動産管理会社に相談する事を推奨致します。）
③需要を見極める
→賃貸に出すうえで、もっとも避けたいのは空き家リスクです。
賃貸需要を見極める為にも、まずはターゲット層を明確にしましょう。
ターゲット層が明確になると、どのような条件が優先されやすいのかを把握することができます。
たとえば、単身者向けであれば交通アクセスのよさ、ファミリー層なら治安や周辺環境の利便性など、それぞれのニーズが異なるため、狙いを明確にすることが大切です。
条件に該当しなければ、空き家にしておくよりも思い切って売却するのもひとつの方法かと考えます。
４．分譲マンションの成功事例
実際、弊社で成約となった成功事例をご紹介致します。
【概要】
築年数：1993年
エリア：金沢市
間取 ：2ＬＤＫ（※駐車場無し）
【経緯】
建物自体が昔のタイプの間取り・内容であり、他物件との差別化が必要でした。
当社にお預け頂く前に、間取り変更と一部設備交換を行いました。
【変更内容】
〇和室から洋室に変更
→和室の古いイメージを払拭するため、フローリングに変更しました。
〇クローゼット新設
→上記の洋室部分にクローゼットを新設しました。和室の押入れでは洋室とマッチしない、また、古さが際立つなどの影響が出るので、洋室仕様のクローゼットを新設しました。
〇浴室・キッチンの交換
→水回りが古いとお部屋のイメージが台無しになるケースもあります。キッチンや洗面台も同様です。
その他にも、
・賃料の再査定（相場とかけ離れていないか、付属設備が十分であるかどうか等）も行いました。
・当物件に駐車場が確保できない為、近隣駐車場の検索とその借り上げのご提案もしました。
ファミリータイプの物件で、駐車場が確保できない（または近隣に駐車場がない）事は、お客様へのご紹介する上で、かなりのデメリットです。
借り上げは、空室期間中でもその駐車場代は支払わなくてはいけないので貸主様のご負担となります。
しかし、駐車場が常にご提供できる状態だからこそ、お客様にお選び頂ける可能性も上がります。
結果、募集してから1ヶ月で成約となりました！
５．まとめ
今回のポイントを整理します。
・資産として保有しつつ、収入を得られるほか、再入居などフレキシブルに使用できる。
・最適な賃料設定と需要把握が重要
・費用をしっかりと把握する
「募集賃料の設定はどのようにすればいいか分からない...」
「エリア内の需要が分からない…」
お持ちの不動産でお困りの際はお声がけ下さい！
きっとお役に立てると思います！
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