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不動産投資でできる節税対策とは？

不動産投資で節税ができるという話を聞いたことがある人の多くは「不動産投資で節税って本当？」と感じるかもしれませんが、実際に不動産投資で節税することは可能です。

今回は、不動産投資で節税できる税金と節税になる仕組み、注意点などを解説します。

不動産投資でできる節税対策が気になる人は必見です。

節税できる税金の種類と仕組み

まず、不動産投資で節税できる税金の種類と仕組みについて解説します。

ー所得税

所得税は1年間の個人の所得に対して課される税金です。

給与の所得によって税率が変動します。

そのため、不動産投資で赤字があれば、給与所得と相殺することができるので、節税対策となります。 

わかりやすくいうと、不動産投資では、固定資産を購入した年に全額分の費用を計上するのではなく、毎年分割した金額費用計上するのが「減価償却」です。 

この減価償却によって不動産所得が赤字になると、損益通算によって給与所得から引かれる所得税が減税となります。

ー住民税

住民税も、給与所得額に応じて税率が変動するため、不動産投資によって利益よりも経費の方が上回ると赤字が発生して住民税が減ることになります。 

特に不動産投資を始めた頃は、利益より経費の方が上回ることが多いので、赤字が発生することが一般的です。 

実際に、不動産所得の計算式（不動産所得＝不動産収入－必要経費）で算出された不動産所得が赤字の場合は、所得を損益通算で合算するため、不動産投資の赤字分だけ納税している所得税から還付してもらうことが可能です。 

不動産所得の必要経費は、減価償却だけでなく、不動産の下見や確認のために発生する交通費や宿泊費、不動産投資の勉強のため受講したセミナー代金、コンサルティング費用なども経費として計上できるので、意外と大きい節税効果が見込まれます。

ー相続税

基本的に相続税は、財産の「時価」が税金として計算されます。

賃貸用の不動産は、現金の相続税よりも税率が低くなるので、節税できるようになるのです。 

例えば、1億円の現金を相続した場合は、1億円がそのまま課税の評価額となりますが、賃貸用の不動産1億円の場合は、50～60％程度が評価額となります。

ー贈与税

人から1年間で110万円以上の財産を無料で受け取った場合に発生するのが贈与税です。 

この贈与税も、贈与するものによって税率が変わるので、現金よりも不動産を贈与される方が20～30％程度の税率を抑えることが可能です。 

他にも、60歳以上の両親や祖父母などの親族から20歳以上の子や孫に贈与する場合に寄与される「相続時精算課税制度」も節税効果があります。

ー法人税

法人として得た所得に対して課せられるのが法人税です。

不動産所得が大きいようであれば、法人化すると所得税や住民税の税率が個人よりも低くなります。 

また、法人化してから不動産を相続もしくは贈与した場合は、役員報酬として受け取ることができるので、相続税や贈与税の節税にもなります。

不動産投資で節税するときの注意点

節税ばかりに目が行くと、不動産投資で利益を上げるという本来の目的を見失うことがあります。 

基本的に不動産投資で節税する場合は、赤字経営でなければ節税効果は限定的になります。 

しかし、経費を増やして無理に収益を抑えると収支が圧迫してしまうので、本末転倒の結果になることも考えられます。 

では、不動産投資で節税するときはどのようなことに注意すると良いのでしょうか。

ー金利や物価変動に注意

節税目的で不動産を購入したときに、変動金利でローンを組むと金利が上昇した場合は、毎月の返済額が増えてしまいます。 

節税目的で不動産を購入したのに、返済が増えて資金が目減りすると節税どころではなくなってしまうでしょう。 

節税目的で不動産を運用する場合も物件のキャッシュフローを計算して無理なく返済できるようにしておくことが大切です。

ー減価償却が可能な年数に注意

減価償却が可能な年数は、法定耐用年数が終了するまでです。

耐用年数は、建物の構造や用途などによって細かく定められています。

つまり、固定資産の使用できる期間として、法的に決められた年数なのです。 

そのため、法定耐用年数が終了してしまうと節税効果が期待できなくなるので、節税目的で不動産投資をしている場合は、売却も視野に入れる必要があります。 

また、物件を売却するときにかかる譲渡所得税の税率も所有期間によって変動するので注意が必要です。

ー法人化も注意

不動産投資で節税するために法人化を考える場合は、最低でも20万円程度の資金が必要となります。

また、社会保険などの費用も発生するので、法人化の方が税率も高くなるのが一般的です。 

そのため、不動産投資で節税を考える場合は、持っている不動産の規模によって法人化を考える必要があります。

不動産投資で節税するときは知識が必要

本来、不動産投資は家賃収入などによって利益を上げる投資方法です。 

そのため、節税のために赤字を出そうとすると経営を続けていくことが困難になる場合もあるので、利益を上げながらできる限り節税していくスタンスが大切です。 

相続税や贈与税、所得税などを軽減できる不動産投資ですが、そのためには正しい知識が必要となるでしょう。

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