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節税と空室対策の関連性

オーナー様には、「節税しながら空室対策を行いましょう。」というご提案をさせていただくことがあります。

また、そうしたいと思っているオーナー様も多いかと思いますが、実際にどれくらいの効果があるものなのか、うまくイメージか掴めないまま進めている方もいるのではないでしょうか。

今回は、その具体的な数字をあくまでも想定という形ですが、シュミレーションを立てて解説していきたいと思います。

1.所得税の仕組み

まずは、所得税の仕組みをおさらいします。

日本の所得税制度では、超過累進課税が採用されており、所得が増えるごとに高い税率が段階的に適用される仕組みです。

具体的には、課税所得に応じて複数の税率が設定されています。

例を挙げると、所得が5000万円の場合、以下のように計算されます。

・課税所得が4000万円までは、それぞれの区分（例えば、195万円まで10%、195万円超330万円まで20%など）に基づいた税率で計算されます。

・課税所得の4000万円を超える部分（この例では1000万円）に対しては、最高税率である所得税45%と住民税10%を合わせた55%が適用されます。

このように、全体の所得に対して最高税率が一律に適用されるわけではなく、各所得区分ごとに異なる税率が適用されるため、所得の増加に応じて税負担も段階的に重くなります。

公平性と効率性を保ちつつ、所得の多い人が多く税金を支払う仕組みです。

賢く経費を使いながら、賃料収入を上げて 税引き後の手残りを最大化する考えが大切です。

2.節税と空室対策

ー広告宣伝費

空室対策にはリフォームなどいろいろな考え方がありますが、まずはその手前となる部分で経費計上にもできる「広告宣伝費」というものがあります。

「広告宣伝費」というと業者にお支払いする仲介手数料も含まれますが、例えば物件のウェブサイトを作ったり、入居者を決めるための費用ということに関しては経費計上ができます。

入居者を決めるための手法の一つに「ホームステージング」というものがあります。

聞いたことがある方もいるかもしれません。

ホームステージングはアメリカで1970年代からバーブ・シュワルツ氏が提唱した手法です。

空室になっている空っぽのお部屋に、実際の暮らしをイメージしていただけるような家具を置いて暮らしをイメージしてもらうことで入居を促進する手法です。

ホームステージング協会が出しているアンケートでは、ホームステージングを行って影響があったと答えた方は7割以上いました。

効果を感じた方が多くいたのです。

ただ、実際に家具を置いてホームしてージングを行うと手間もかかり、コストも高くなってしまいます。

どのようなコストがかかるかというと、家具を購入するコストはもちろん、入居が決まっても家具の保管や移動にもコストがかかってしまうのです。

そこで近年、物件のプロモーション手法として注目を集めているのが「バーチャルステージング」です。

これは、実際には何もない空室に対して、デジタル技術を用いて家具やインテリアを配置し、魅力的な空間を演出する手法です。

本物の家具に見えるものは全てCGで作られています。

何もないお部屋だと、実際に住んでいる様子を想像するのが難しいものです。

しかし、バーチャルステージングを利用することで、家具の配置やインテリアデザイン、観葉植物の置き場所などが具体的に示され、より生活がイメージしやすくなります。

部屋のポテンシャルを視覚的に示すことで、興味を持つ見込み客が増え、結果的に申込みへとつながりやすくなります。

実際に、バーチャルステージングを導入した物件は、成約までのスピードが175%向上したというデータもあります。

バーチャルステージングは物件のマーケティング戦略の一環として取り入れられており、導入には費用がかかりますが、これらは広告宣伝費として経費計上することが可能です。

ー節税効果試算

実際にはどのくらいの節税効果があるのでしょうか。

その効果も含めて解説します。

※あくまでも、設定条件での計算です。

■設定条件

100室所有　稼働率90％　課税所得5,000万円

空室となっている10部屋（家賃5万円）を20万円（2万円✖️10部屋）かけて、バーチャルステージングを実施

結果、従来の平均空室期間2ヶ月→1ヶ月の短縮に成功

【4,000万超え部分の税金】

施策しなかった場合→550万円（1000万円✖️55%）　

施策実施した場合　→539万円（980万円✖️55%）　節税効果→11万円

実質的な施策実施の負担額　9万円（実施費20万円-節税効果11万円）

空室期間短縮により賃料収入UP額50万円

3.外観写真プロモーション

これまで室内の話をさせていただきましたが、外観の撮影についても触れてみましょう。

時には曇り空の中で外観の写真を撮ることもあるかと思いますが、実は夕暮れ時が外観写真にとって最も魅力的な瞬間を捉える時間です。

この「マジックアワー」とも呼ばれる時間帯の美しさを活用するために、AI技術を用いて通常の写真を夕暮れのシーンに加工することが可能です。

この技術を利用することで、物件の外観写真が一層引き立ちます。

特に、スーモなどの不動産サイトでは、物件一覧で表示されるのは外観写真が中心です。

夕暮れの加工を施すことにより、他の物件と差をつけ、目を引くリスト画像を作成することができます。

4.綺麗は必須のプロモーション

共用部分の清潔さは、物件全体の印象に大きく影響します。

室内の美しさも重要ですが、外観や共用部、エントランスの美観は、入居者の満足度を高める上で欠かせない要素です。

アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリング博士が提唱した「割れ窓理論」によると、小さな乱れを放置することが、結果的に大きな問題を引き起こすことがあります。

この理論は、公共の場の維持管理だけでなく、賃貸物件の管理にも適用できます。

共用部の清掃を常に行い、細かな乱れに迅速に対応することで、物件の治安を守り、内見時に良い印象を与えることができます。

物件を訪れた際、エントランスや共用部が整っていないと、どんなに室内が魅力的であっても全体の評価は下がります。

定期的な清掃は、ただ美観を保つだけでなく、入居者にも清潔な環境で生活してもらう意識を高め、物件の価値を維持する効果があります。

共用部の管理は、リフォームや修繕と同様に、経費として計上することが可能です。

最初に目に入るエントランスや共用部が清潔であれば、入居者の満足度が高まり、良い循環が生まれるはずです。

※本情報は一般的なガイドラインを提供するものであり、具体的な対策を行う際には税理士や弁護士にご相談ください。

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