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不動産家賃収入にかかる税金とは？

賃貸物件を所有し家賃収入などがある場合は、税金を支払う義務が生じますが、どの収入に対してどのような税金がかかるのか、よくわからないという人もいるのではないでしょうか。 

今回のコラムでは、不動産家賃収入にかかる税金と計算方法、確定申告の有無などについて解説します。

家賃収入があるときの税金の種類

所得税法では、収入の種類によって利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得などの10種類の所得に分けられています。 

一番、わかりやすいのは会社から給与を得ている場合で、これは給与所得となります。 

不動産によって得る家賃などの所得は、不動産所得になりますが、税金の種類を知る前に不動産所得の収入と経費の項目を確認しておきましょう。

【不動産所得の主な収入となるもの】

・家賃 

・家賃とは別に駐車場代を得ている場合の駐車場代

 ・地代 

・管理費 

・共益費

・礼金 

・更新料 

・太陽光発電での売電 

・補償金の内、返金しない分 などが収入とみなされます。

【不動産所得の経費と認められるもの】

・管理委託費用 

・修繕費 

・借入金の金利 

・広告費 

・減価償却費 

・固定資産税 

・不動産取得税（個人の場合）

 ・損害保険料 

・仲介手数料

 ・共有部分の光熱費 

・そのほか（交通費や振り込み手素料など不動産経営にかかった費用） 

上記の不動産収入から経費を差し引いて残った金額にかかる税金が「所得税」と「住民税」です。

税金の計算方法

不動産収入があったときにかかる税金は、所得税と住民税ですが、それぞれ計算方法が違います。

【所得税】

所得税は、所得が多いほど税率が高くなる累進課税制度が用いられています。 

また、会社員などが不動産を所有して収入がある場合は、給与所得と不動産所得を合算し、所得控除を差し引いた金額が課税対象となるため、収入が多い人ほど納める税金が高くなります。 

しかし、不動産経営を始めたばかりの頃は、借入金利子や減価償却費、初期費用の金額が多いため、所得がマイナスになることもあるでしょう。 

会社員の場合は、確定申告時に不動産所得のマイナス分を給与所得から差し引くことができるので、所得税の還付を受けることができ節税効果が期待できます。 

ただし、不動産所得により利益が出るようになると超過累進税率によってほかの所得と合算したときに予想以上の所得税がかかることもあるので注意が必要です。 

所得税の計算式は、［課税される所得金額×税率-控除額］で算出されますが、収入によってかかる税率が5％～45％と変わってきます。

【住民税】

住民税は、所得割と均等割を合算した金額で計算されます。 

所得割は、前年の所得金額に応じて決められますが、だいたい所得金額の10％と考えて良いでしょう。 

例えば、前年度の所得が4,000万円だった場合は、400万円が住民税として納める金額になりますが、実際には、所得金額から所得控除を引いた額に10％をかけることになります。 

均等割は、所得金額に関係なく均等に課せられる税金で自治体によって治める金額に多少の違いがあります。 

所得控除には、基礎控除のほかに医療費控除、社会保険料控除、生命保険料控除、地震保険料控除、配偶者控除、扶養控除、雑損控除があります。 

このため、住民税を算出する計算式は、所得割額（所得金額-所得控除×10％-税額控除）+均等割額＝住民税となります。

確定申告は必要？

会社員であれば、勤務先で年末調整や源泉徴収を行っているので確定申告をする必要はありませんが、不動産所得がある場合は、確定申告を行う必要があります。 

確定申告には、簡易的な帳簿つけで申告できる白色申告と事前に申請が必要となる青色申告があります。 

青色申告は、一定規模以上の不動産経営を行っている場合に申請でき、税務上でさまざまなメリットを受けることができます。 

例えば、最大65万円の青色申告特別控除や赤字損失金の3年間繰越控除などです。

事業的規模とは、10室以上のアパートやマンション、5棟以上の貸家を保有している場合ですが、賃料が高額な場合も事業的規模と認められることもあります。

税金を理解して正しい節税を！

小規模の不動産を所有していて所得がある場合は、税金がかかりますが、税金の種類や内容、税率、控除額などを正しく理解して確定申告を行えば、節税できる可能性もあります。 

特に不動産所得で赤字を出している会社員の場合は、少し面倒な確定申告ですが、給与所得の税金を減らせるかもしれません。 

税金は、知らないと損をすることもあるので、不動産投資セミナーや本、ネットなどで情報を収集して正しい知識を得ることが大切です。

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