満室オーナーは知っている！賃貸経営に欠かせない「データ分析」の入門編！
今回は、賃貸オーナーが満室経営を実現するうえで必須の知識である「データ分析」の入門編！と題して、具体的な手順についてポイントを絞ってお届けします。
しかし、いざ実践！となると、相当な時間と労力を要しますが、無料で、簡単にデータ分析を行える「満室の窓口」独自ツールもご紹介します。
1.なぜアパート経営に「データ分析」が必要なのか？
総務省の住宅・土地統計調査によると、2018年の空き家数は848万戸（うち賃貸用の住宅は432万戸）、空き家率は13.6%となっており、年々空き家が増加していることがわかります。
今後も、人口減少による需要の減少と、新築住宅の供給増加により、空室率は年々高まることが予想され、入居者の獲得はますます難しくなっていくでしょう。
全国的には人口減少が続いていますが、実は、地域を絞って細かくデータを見ていくと、少し状況が異なっていることがわかります。
例えば、総務省の住民基本台帳によれば、東京圏（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）では2021年1月時点で未だに人口が増加していることがわかります。
また、東京圏以外の地域でも、人口は減少していても、世帯数は増加している場合があります。更に、若年層が増えている地域もあれば、高齢者や外国人が増えている地域もあります。
このように、賃貸オーナーは、自身の物件の地域のデータを細かく捉えておく、つまり「データ分析」をする必要があります。
データ分析をしなければ、賃貸オーナーは、「このアパートを購入すべきか？」、「空室が出た際、どういう入居者をターゲットにして募集すべきか？」、「具体的にどういう空室対策をすべきか？」、といったアパート経営で直面する課題に対し、正しい経営判断ができなくなってしまいます。
つまり、アパート経営の全ての出発点が「データ分析」にあるといえるでしょう。
2.「データ分析」の前に押さえておきたい「マーケティングの全体像」
といっても、いきなり「データ分析」を行うのではなく、その前に知っておくべき「マーケティングの全体像」があります。なぜなら、データ分析は、満室経営という目的に向けた最初のステップにすぎないからです。
マーケティングの流れとしては、まず、①「データ分析」・・・市場・競合・保有物件という3つの観点からデータを見て現状を正しく捉え、また、未来を予測します。
次に、②「戦略決定」・・・上記のデータ分析を基に、どういう属性の入居者を狙って、自身の物件を訴求するのかというターゲティングを行います。
最後に、③「空室対策実行」・・・上記のターゲットとニーズと合致する賃料設定・設備導入・広告宣伝などの具体的な空室対策を実行していきます。
それでは、マーケティングの最初のステップである「データ分析」の具体手順を解説していきます。
3.アパート経営の「データ分析」の具体手順
－アパート経営の「データ分析」ステップ(1)｜市場分析
まずは、賃貸経営で最も大切な入居者の市場動向を捉えるため、「人口」と「世帯数」を確認します。
「人口」と「世帯数」の推移を時系列で確認するには総務省の統計ダッシュボードを使うのが便利です。
こちらを使って該当の市区町村を入力すれば、「人口」や「世帯数」が増加傾向にあるのか、減少傾向にあるのかがグラフ形式でわかります。
該当の地域が「人口」も「世帯数」も増加傾向にあれば、当面の間は入居者が決まりやすい状況にあるといえるでしょう。
「人口」は減少しているものの、「世帯数」は増加しているという場合も良くあります。この場合は、「世帯数」の内訳である「家族類型」を確認します。
例えば、「単独世帯」が増えている場合、一人暮らし用の物件であれば入居者が決まりやすいといえるでしょう。
ただし、「単独世帯」と一口にいっても、性別・年齢・国籍・世帯年収など、さまざまな属性があるため、切り口を変えながらデータ分析を行っていく必要があります。
このように、詳細な入居者の動向を把握するには、賃貸オーナー自身が、表計算ソフトなどを使ってデータ分析をしていく方法が一般的ですが、ここでは、データ元へのリンクを掲載するに留めます。
・「人口（性別・年齢・日本人か外国人かを含む）」、「世帯数（総計）」データ・・・総務省の住民基本台帳（毎年公表）
・「世帯数（家族類型を含む）」データ・・・総務省の国勢調査（5年に1回公表）
・「世帯収入（年間収入階級）」データ・・・総務省の住宅・土地統計調査（5年に1回公表）
－アパート経営の「データ分析」ステップ(2)｜競合分析
次に、競合物件の動向を捉えるため、「類似物件数」と「着工戸数」を確認します。
「類似物件数」は、SUUMO、at home、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを使うのが便利です。
地域、建物種別、賃料、築年数、面積など、自身の物件に近い条件を指定して検索すれば、現在募集中の物件数、つまりライバルとなりうる物件の数を確認できます。
また、「着工戸数」については、先ほどと同じ統計ダッシュボードを使うのが便利です。
こちらで新設の賃貸用住宅の着工戸数の推移を確認できます。
該当の地域で「類似物件数」が多く存在し、また「着工戸数」も増加傾向にあれば、競合との差別化を行わなければ入居者を獲得することは難しいといえるでしょう。
ここでも、更に詳細なデータ分析を行うためのデータ元へのリンクを掲載します。
・「類似物件数」データ・・・総務省の住宅・土地統計調査（5年に1回公表）
・「着工戸数」データ・・・国土交通省の建築着工統計調査（毎月公表）
－アパート経営の「データ分析」ステップ(3)｜保有物件分析
データ分析の最後のステップとして、自身の物件の経営状況を、「平均賃料」などの観点から確認します。
まず、「平均賃料」は、SUUMOの賃料・設備相場チェッカーを使うのが便利です。こちらで自身の物件の状況と照らして、どれぐらいの差があるのかを確認してみてください。
※こちらは無料会員登録が必要です。
また、このツールを使えば、類似（ライバル）物件の設備や、広さ、間取りなどの詳細をチェックすることもできます。
4.アパート経営の「戦略決定」の具体手順
以上のデータ分析を基に、自身の物件の強みや弱み、さらには外部環境の機会や脅威を整理していきます。
例えば、自身の物件の強みを「平米数が競合よりも広い」、弱みを「築年数が古く賃料が低下傾向」、機会を「高齢者世帯が増加」、「人口が減少・競合物件が増加」と整理したとします。
そして、これからどういう属性の入居者を狙っていくか、というターゲティングを決定していきます。
その際は、先ほど整理した強みや機会を活かし、弱みや脅威をカバーするためのターゲットは誰かを考えていくようにします。
今回の例では、「高齢者夫婦」を入居者ターゲットとして定めることができました。
5.アパート経営の「空室対策実行」の具体手順
入居者ターゲットが決まったら、そのターゲットを獲得するための具体的な空室対策を考えていきます。
空室対策には、「適正な賃料設定」、「設備の導入やリフォーム」、「訴求力の高い広告宣伝」などがありますが、いずれにしても入居者ターゲットのニーズにあった対策を行うことが重要となります。
例えば、高齢者夫婦をターゲットにする場合の「設備の導入・リフォーム」としては、敷居解消や手すりなどのバリアフリー化、センサーなどの見守りサービス導入による事故防止など、高齢者が賃貸住宅で暮らすうえで必要となるものが具体的な対策となります。
こうした対策を賃貸管理会社と話し合いながら実行し、入居者募集を行うことで、競合の物件にはない大きな差別化を図ることができます。
ここでは、人気設備のデータを更に確認するためのリンクを掲載します。
・人気設備データ・・・株式会社リクルートの賃貸契約者動向調査(首都圏)
・人気設備データ・・・全国賃貸住宅新聞の人気設備ランキング
※こちらは、記事全文を読むために有料会員登録が必要です。
6.アパート経営の「データ分析」まとめと「満室の窓口」独自ツール
人口減少時代に、賃貸オーナーが満室経営を実現するための全ての出発点は「データ分析」です。
データ分析は、市場・競合・保有物件という３つの観点から行い、その後、入居者ターゲティングを決定し、具体的な空室対策を行っていきます。
しかし、以上の手順を全て実行するとなると、PC操作に慣れている方でも、１物件あたり５～６時間程度はかかるのが通常です。
普段お忙しい賃貸オーナーが、そうしたまとまった時間を確保することは難しいと思います。
そうした賃貸オーナーのために、「満室の窓口」では、独自の無料ツール「満室経営戦略レポート」をご用意いたしました。
こちらのツールでは、賃貸オーナーが、自身の物件情報を5分程度で入力するだけで、これまで解説した「データ分析」よりも更に詳しい分析結果を、自動でレポート出力することができます。
また、「満室経営戦略レポート」では、国の統計データなど累計1千万超の不動産ビッグデータを、独自のＡＩアルゴリズムが解析し、約2千パターンの中から物件に最適な入居者ターゲットをAI（人工知能）が推奨します。また、ターゲットにあったおすすめ導入設備など、具体的な対策まで提案してくれます。
ご利用は完全無料となっており、また、WEB上でレポートを閲覧するのみであれば個人情報のご入力は不要ですので、お気軽にお試しください。
－満室経営戦略レポートの内容－
第１章：○○県○○市（○○区）の賃貸市場のトレンド（人口、世帯、世帯収入、類似物件数、着工戸数、平均賃料、空き家）※○○には、物件所在地が入ります。
第２章：保有物件の経営診断
第３章：ＡＩによる戦略（最適な入居者ターゲット、設備などおすすめアクション、売上シミュレーション）
第４章：現行管理会社との比較
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また、「満室の窓口」では空室対策などさまざまなオーナー様へのお手伝いいたしますので是非一度満室の窓口にお立ち寄りください。
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