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アパート経営の経費って何？経費で落とせるものと落とせないものとは？

アパートの経費を上手に計上すると節税効果が得られますが、何が経費で落とせるのかよくわからないこともあります。 

アパート経営を始めたばかりのときは、特に頭を悩ませることが多いのではないでしょうか。

今回は、アパート経営で経費として落とせるものと落とせないものなどについて解説します。

アパートの経費となるものの基準は？

アパートの経費は正しく計上すれば節税することも可能ですが、何が経費になるのかわからない場合もあります。 

そのため、まずアパートの経費となるものの基準を知っておくことが大切です。 

アパートの経費となるものの基準は、当たり前のことですが「アパート経営に関係があるか」ということです。 

例えば、アパート経営のために、不動産会社と入居者を募るための宣伝広告について打ち合わせをした場合にかかる費用は経費として認められますが、家族と外食した費用はアパート経営に関係ないので経費として認められません。 

このようにアパートの経費となるものは、アパートを経営するために必要なものと考えておくと良いでしょう。

経費になるもの

では、具体的にどのようなものが経費として認められるのでしょうか。

ー税金

印紙税や都市計画税、登録免許税、事業税などのアパート取得時や敷地、建物の維持、賃貸事業などにかかる税金は経費として計上することができます。 

また、自動車税や固定資産税などは、アパート経営に関する部分のみ経費として計上できるので注意が必要です。

ー減価償却費

アパートの建物や設備部分に関しての減価償却費を経費として計上できますが、基本的に国が定める耐用年数で計算し分割して毎年の経費として計上するので、一括で経費処理はできません。 

減価償却費は、アパートの購入や建築にかかる費用も対象となるのでアパート経営の経費の中で最も金額が多くなります。

ー管理費

アパートを維持管理する上でかかる費用は、経費として計上できます。 

これは、自分で管理をする以外に管理会社に業務委託している場合も同様です。

管理費は、共有部分の設備点検や清掃、保守管理などにかかる費用のことをいいます。

ー修繕費

アパートの修繕にかかる費用も経費として処理できますが、修繕の内容によっては経費として計上できないものがあります。 

例えば、外壁を防水加工の優れたものに変えるなど使用期間の延長や価値を高める工事をした場合は、修繕費ではなく資本的支出とみなされ、その年の経費として計上できません。 

経費として処理するには、耐用年数に応じて原価償却した上で計上しなければなりません。

ー入居者を募集するための宣伝

アパートの入居者を募るためにかかる宣伝費などは、経費として計上できます。

ー損害保険料

アパートの火災保険や地震保険などの損害保険料を1年ごとにかけている場合は、全額を経費として計上できます。 

しかし、複数年で契約している場合は、保険料をかけている年数で割って1年ごとに経費として計上しなくてはなりません。

ーアパートローンの借入利息

アパートローンを利用している場合は、建物が建った後の利息支払いにかかった費用のみ経費として申請できます。

ー通信費

不動産会社や管理会社などアパート経営に関わる会社、人とのやり取りにかかる郵送、通話、ネットなどの費用は、通信費として経費計上可能です。

ー税理士などへの報酬

アパート経営に関連した事項で税理士や弁護士などに業務を依頼したときの報酬は、経費として計上できます。

ー仲介手数料

アパートの購入を不動産会社に仲介してもらった場合にかかる仲介手数料は、経費として申請できます。

ー解体費・立ち退き料

家賃の滞納などで入居者に退去を求めたときに支払った立ち退き料も経費計上できます。 

また、アパートの立て直しなどで解体する場合も経費として処理できます。

ー青色専従者給与

5棟10室以上のアパートを保有している場合は、青色申告となるので、アパート経営を手伝ってくれている配偶者や親族に支払う給与を経費として処理できますが、条件があるので注意が必要です。 

他にも、接待交際費や事務用品費、交通費、新聞図書費なども経費として計上できますが、金額などの条件が付く場合もあるので、よくわからないときは専門家に相談すると良いでしょう。

経費にならないもの

では、どのようなものが経費として認められないのでしょうか。

ーアパートローンの元本部分

会計上の損益に当たらないことから、アパートローンの元本部分の返済金は経費として計上できません。

ー税金

アパート経営に関係ない所得税や法人税などの税金は経費として計上できません。

ー資本的支出

アパートの価値や耐久性を高めるための修繕は、資本的支出とみなされるので経費として処理できません。 

他にも条件を満たしていない専従者の給与やアパート経営に関係ない支出などは経費として認められません。

グレーゾーンは家事按分で正しく処理を

アパート経営とプライベートとの境界があいまいな支払いもあります。 

例えば、アパート経営用の車と自家用車で分けていない場合などが当てはまりますが、この場合は、アパート経営分の利用割合とガソリン代などが経費計上できます。 

このように、アパート経営とプライベートで同じものを使う場合は、家事按分をする必要がありますが、この割合を出す算出方法は決まっておらず税務署がもっともだと判断すれば家事按分できているとみなされます。 

そのため、領収書などを保管し根拠を説明できるようにしておく必要がありますが、心配な場合は、専門家に確認することをおすすめします。

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