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2022.03.14

クラスコ本社

アパート経営は地獄になる?地獄にしない5つの対策を伝授!

アパート経営は、うまくいけば長期にわたり利益を出してくれる投資方法ですが、失敗してしまうと地獄を見るような状況に陥ってしまうこともあります。 

株投資と違い誰でも簡単にできるからこそ、失敗するとひどい目に遭ってしまうアパート経営で失敗しないためにはどうすれば良いのでしょうか。 

今回は、アパート経営が地獄になってしまう理由と地獄にしないための対策を解説します。

賃貸経営、不動産投資


<目次>
アパート経営が地獄になる理由
ー地獄になる理由1. 立地が悪い
ー地獄になる理由2. 借入金が多過ぎる
ー地獄になる理由3.高利回りがハイリスクであることを理解していない
ー地獄になる理由4.サブリースがわかっていない
ー地獄になる理由5. 追加投資が無計画
アパート経営を地獄にしないための対策
地獄にしない対策1. 買い替えを検討
地獄にしない対策2. 自己資金を用意する
地獄にしない対策3.質の高いアパートを適切な価格で建てる
地獄にしない対策4. アパートに合った管理方法を導入する
地獄にしない対策5. 資金規模は買換えで増やす
やり方次第で地獄が天国に変わる!?

アパート経営が地獄になる理由

地獄になる理由1.立地が悪い

借りる人が少ないエリアでアパート経営をしていると地獄に陥りやすくなってしまいます。

その原因は、需要が少ない場所でアパート経営をしていても、空室が発生し経営を悪化させてしまうからです。 

空室が発生すると、そこを埋めるために家賃の値下げやリフォームをする必要があり、経営を圧迫する結果になります。 

また、空室が多いアパートを売却しようとしてもローン残席が売却価格を上回っている場合は、売ることができずさらに悪循環に陥るようになるでしょう。

地獄になる理由2.借入金が多過ぎる

当然のことですが、借入金が多いと毎月の返済額も大きくなります。

毎月の返済額が大きい場合の問題点は、少しの空室がでただけで返済が厳しくなることです。 

同じ立地のアパートでも借入金100%と自己資金90%では、返済額だけでなく気持ちの余裕も変わってきます。

金銭面だけでなく精神面でも余裕をもってアパート経営を行うためには借入金が少ない方が良いでしょう。

地獄になる理由3.高利回りがハイリスクであることを理解していない

高利回りの物件だと収入が増えるような気がしますが、「ハイリスクハイリターン」「ローリスクローリターン」が一般的である不動産投資の場合は、利回りが良いとリスクが高くなる可能性もあります。 

例えば、郊外にある築年数の経ったアパートは高い利回りで売りに出されていますが、空室や修繕費が出やすくなるためリスクが高くなります。 

また、新築でも安普請のアパートの場合は、入居者が集まらないことや修繕がすぐに必要となることもあります。

高利回りは投資回収が早いと思いがちですが、実はリスクも高いことを覚えておきましょう。

地獄になる理由4.サブリースがわかっていない

アパートの管理委託には、いくつかの方法がありますが、家賃保証型サブリースにすると地獄を見ることになる場合もあります。 

一見すると家賃保証型サブリースは、一定の空室が発生してもオーナーに支払われる賃料は変わらないので、得をしたように思えますが、完全に空室を保証している訳ではありません。 

空室が増える、賃料が下がるなどの場合は、サブリース会社から家賃減額の申し出ができる契約になっています。 

毎年のように減額交渉をしてくるサブリース会社もあるため、「こんなはずではなかった」とトラブルになることもあります。

サブリース契約をしていても、空室のリスクがあることは変わりありません。

地獄になる理由5.無計画な追加投資

アパート経営だけで収入を増やそうとすると資産規模を大きくする必要があります。 

そのため、アパート経営で1棟目が成功すると、すぐに2棟目、3棟目と投資をしてしまう人もいますが、この短絡的な追加融資が地獄となる原因になるのです。 

1棟目は、自己資金を十分に用意している場合が多く健全な投資ができますが、2棟目以降になると自己資金を用意することが難しく借入金の割合が多くなります。 

アパートの数を増やせば増やすほどフルローンになるということもあるでしょう。

自己資金が少ないまま、立て続けに追加投資を行うと健全な財務内容ではなくなるため、すぐにアパート経営が行き詰まってしまいます。

賃貸経営、不動産投資


アパート経営を地獄にしないための対策

では、アパート経営を地獄にしないためには、どのような対策を行えば良いのでしょうか。

地獄にしない対策1.買い替えを検討

アパートの立地が悪い場合は、買い替えるというのが得策です。

相続などで土地を手に入れた場合、そこにアパートを建てるとコスト的には有利ですが、需要の少ないところにアパートを建てると長い期間にわたって苦労が多くなります。 

手持ちの土地があっても、立地の良い場所に買い替えてアパート経営を行うことも視野に入れ、立地の良い場所でアパート経営をすることをおすすめします。

地獄にしない対策2.自己資金を用意する

アパート経営をするときの自己資金がいくら必要とは決まっていませんが、一般的に3割以上の自己資金を用意しておくと良いといわれています。

これは、銀行が融資を行う場合、担保価値を市場価格の7割にすることで、万が一、売却することになっても回収できると判断しているからです。 

そのため、自己資金を3割用意しておけば、アパート経営がうまくいかなくなっても売却して撤退することもできます。

もしものときのために、ローン残高が売却価格を上回らないようにしておきましょう。

地獄にしない対策3.質の高いアパートを適切な価格で建てる

アパート建設時に、かかるコストを抑えすぎると安普請のアパートになってしまうことがあります。

「安かろう悪かろう」のアパートは、すぐに空室や修繕が発生してしまい、予定していた収入が入らないばかりでなく支出が増えて経営を圧迫してしまうこともあります。 

しかし、高品質のアパートを建てると投資額が大きくなってしまい、収益を圧迫することもあるでしょう。

そのため、一定の品質を維持しながら、リーズナブルな建築費でアパートを建てるためにも、何社かの実績豊富なハウスメーカーから見積もりを取って交渉していくことが大切です。

地獄にしない対策4.アパートに合った管理方法を導入する

アパートの管理方法には、「自主管理」「管理委託」「家賃保証型サブリース」があります。 

自主管理は、オーナー自らがアパートの管理を行うことで管理手数料を支払う必要はありませんが、入居者の募集や賃貸契約の締結、家賃の入金管理、トラブル・クレームへの対応、退去時の立ち会いなどさまざまな業務が発生します。 

管理委託は、管理会社に管理を委託する方法で、委託料として家賃収入の5%程度を支払う必要はありますが、管理業務をすべて行ってくれます。

特徴としては、空室が少なければ収益が高くなることです。 

家賃保証型サブリースは、アパート一棟をサブリース会社に転貸する管理方法で、空室リスクもサブリース会社が負ってくれます。

しかし、満室想定時の10~20%程度の手数料が差し引かれた固定額がオーナーの収入となるので、収益性は低くなります。 

このように、アパートの管理方法によって収益も大きく変わってくるので、自分のスタイルに合った管理方法を選択することが大切です。

地獄にしない対策5.資金規模は買い換えで増やす

資産規模を買い換えで増やしていくとアパート経営が地獄にならない可能性が高くなります。

どういうことかというと、持っているアパートを売却することで、自己資金を確保します。 

仮に、購入した金額と売却額が同じであれば、借入金の返済額を引くと最初の投資額よりも自己資金が増えます。 

増やした自己資金を元にして、新たにアパートを買い替えれば適切な自己資金割合で資産規模を増やしていくことが可能になるのです。 

例えば、1棟目を自己資金3,000万円、借入金7,000万円で購入し、そのアパートを売却することで、4,500万円の自己資金が作れた場合、この自己資金を元手に1億500万円の借入金で1.5億円のアパートに投資すれば、自己資金割合3割をキープしたまま資産規模を増やしたことになります。 

資産を増やすまでに少し時間はかかりますが、健全な資産割合を維持しながら資産規模を増やすことで地獄にならないような対策が可能となります。

不動産投資、賃貸経営それぞれの状況に合った選択をすることが大切です。


やり方次第で地獄が天国に変わる!?

アパート経営が地獄のようになってしまうのには、理由があります。

しかし、正しい対策をとれば、必ずしもアパート経営は地獄のような苦しい状況にならずに済みます。

むしろ、適切な対策によって、働かずとも収入を得ることができ天国のようになるのです。 

アパート経営が天国になるか地獄になるのかは、オーナーが適切な判断を下すことにかかっていることを理解しましょう。


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