シェア

Tweet

不動産取得時に経費計上できる費用とは【節税対策】

不動産を取得するとき、多くの諸費用が発生します。

可能なものは経費として計上し、少しでも節税につなげたいと考える方も多いでしょう。

しかし、すべての費用が経費になるわけではありません。 

この記事では、不動産を購入・取得した際に経費計上できる費用とできない費用について、分かりやすく解説します。

税務処理を正しく行うことで、不要な税負担を回避しましょう。

【経費計上できるもの】

不動産を購入・取得する際には、さまざまな諸費用が発生します。

その中でも、事業に関連する一部の支出は「必要経費」として計上することで、課税所得を減らし、節税につなげることができます。 

ここでは、代表的な「経費として認められる費用」をわかりやすく解説します。

　ー1．登録免許税と司法書士への報酬

不動産の所有権を登記する際に支払う「登録免許税」は、経費として認められています。

また、登記手続きを専門家に依頼する場合には、「司法書士への報酬」も経費に含めることができます。 

たとえば、マンションを購入した際に所有権移転登記を行い、司法書士に支払いをした場合、その両方の費用を必要経費として処理できます。

　ー2．不動産取得税

不動産を取得すると、取得後3～6ヶ月ほどで「不動産取得税」の納税通知書が届きます。

この税金も、原則として必要経費に計上可能です。 ただし、個人事業主と法人で取り扱いが異なる点に注意しましょう。

・個人事業主：原則、必要経費として処理

・法人：必要経費として計上するか、資産として処理するかを選択可能

事業規模や会計方針に応じて柔軟に判断する必要があります。

　ー3．印紙税

不動産の売買契約や建築請負契約では、「収入印紙」を契約書に貼って納税する必要があります。

これは「印紙税」という税金であり、見落としがちですが、経費として認められる支出です。 

たとえば、売買契約書に2万円の収入印紙を貼った場合、その2万円は事業に関連する支出として経費に含めることができます。

ー4．ローン保証料

不動産購入時に融資を受ける場合、「保証料」を支払うことがあります。

この費用も一定の条件下で経費計上が可能です。 

・保証料が20万円未満の場合 → 全額をその年の経費として処理可能

・20万円以上の場合 →「繰延資産」として数年に分けて償却

また、繰上返済をした場合は、未経過分を按分して処理するなど、適切な会計処理が必要です。税理士などに相談しながら対応しましょう。

　ー5．融資事務手数料

ローンを組む際に金融機関に支払う「融資事務手数料」は、事業のための融資にかかる費用として、全額を必要経費として処理できます。 

支払時の領収書や契約書をしっかり保管し、証拠資料として残しておくと安心です。

　ー6．火災保険

建物にかける「火災保険」も、保険期間によって経費計上の方法が異なります。

・保険期間が1年以内：全額をその年の必要経費として計上可能

・1年以上：前払費用として資産計上し、保険期間に応じて按分して経費処理

短期契約の場合は処理が簡単ですが、長期契約をする場合は、会計処理上のルールに注意が必要です。

　ー7．新しい建物の落成式にかかる費用

新しく建物を建てた場合、完成後に行う「落成式」や「竣工式」にかかる費用も、事業の一環とみなされるため、必要経費として認められます。 

ただし、建築中に行う地鎮祭や上棟式とは扱いが異なり、これらは経費計上できない（取得原価に含まれる）点に注意しましょう。

【経費計上できないもの】

不動産取得にかかる費用の中には、一見すると「経費になりそう」と思えるものでも、税務上は経費として認められない費用が存在します。

これらは「資産の取得価額」や「資本的支出」として処理しなければならず、一括してその年の経費にできない点に注意が必要です。

以下に、代表的な「経費にできない費用」を具体的に解説します。

　ー1．仲介手数料

物件の購入時に不動産会社へ支払う「仲介手数料」は、一般的に経費として処理したくなるところですが、実は経費にはできません。 

この費用は、「不動産を取得するために直接かかった費用」として、取得価額に含める必要があるとされています。 

つまり、建物や土地の購入価格と一緒に資産として計上し、減価償却などで少しずつ費用化していくことになります。

　ー2．固定資産税の清算金

不動産の売買時には、売主と買主の間で「固定資産税の清算」を行うことがあります。

これは、その年の固定資産税を日割りで按分する処理ですが、経費にはできません。

清算金は、売買代金の一部として扱われ、物件の取得価額に含まれる扱いとなります。 

したがって、会計処理上は「経費」ではなく、「資産」として扱う必要があります。

　ー3．物件購入後のリフォーム

不動産購入後に行うリフォーム工事にかかる費用も、すべてが経費になるわけではありません。リフォームの目的によって処理方法が変わります。

たとえば、空室対策のためにキッチンをグレードアップしたり、浴室を全面改装した場合は「資本的支出」となり、一括経費化できません。

　ー4．地鎮祭などの費用

建物の着工前や建設中に行う「地鎮祭」「上棟式（棟上げ式）」などの儀式にかかる費用は、事業用の建物に関するものであっても、経費にはなりません。

これらの費用は、「建物の取得に付随する費用」として、取得価額に含める必要があります。

一方で、建物完成後に実施する「落成式」などは経費として認められるため、儀式の実施タイミングによって税務処理が異なる点に注意しましょう。

　ー5．建物を建設するために行った調査など

土地に建物を建設する前には、「地盤調査」「測量」「建築確認申請」「設計費用」など、さまざまな準備が必要です。

これらの費用も、経費ではなく資産計上の対象です。 具体的には、建物取得に直接関係する支出として、建物の取得原価に含める処理が求められます。

 一括してその年の費用とすることはできませんので、事前準備にかかった費用はしっかり記録し、適切に資産計上しましょう。

　ー6．賃貸開始前の借入金の利息（初めて賃貸経営をする場合）

不動産投資で融資を受けた場合、「借入金の利息」は通常、必要経費として処理できます。

しかし、賃貸経営を始める前に支払った利息については、所得税法上「固定資産の取得価額に含める」とされています。 つまり、賃貸開始前の利息は経費ではなく、資産扱いになるということです。

ただし、賃貸を開始した後の借入利息については、通常通り必要経費として処理できます。

🚫 経費と資産計上の境目に要注意！ 

「支払った＝経費になる」とは限らず、不動産関連の支出は税務上の扱いが厳密に決まっています。 

とくに高額な費用や契約前後の支出は、処理を間違えると節税の効果が得られないばかりか、税務調査で指摘されるリスクも。 

あいまいな場合や判断が難しい場合は、必ず税理士や会計士に確認しましょう。

【正しい知識を持って節税を】

不動産取得に伴う支出は、その費用の性質によって「経費として処理できるか」あるいは「資産として計上すべきか」が大きく変わってきます。 

注意すべきなのは以下の3点です。

 1. 経費か資産かで節税効果が異なる

経費計上できればその年の課税所得を減らすことができます。 

資産計上の場合は、減価償却などで数年かけて費用化されるため、即時の節税効果は限定的です。 

そのため、支出の目的や性質を正確に判断することが、税負担を抑えるうえで非常に重要です。 

2. 法人の場合は「戦略的な会計処理」が可能

法人では、税務上の処理方法をある程度選択できるケースがあります（例：不動産取得税を経費か資産か選べる）。 

この柔軟性を活かして、利益調整や節税を戦略的に行うことが可能です。 

ただし、その分税務リスクや会計基準の理解も求められるため、慎重な判断が必要です。

3. あいまいなケースは税理士へ相談を 

経費か資産かの判断に迷うケースは少なくありません。

 国税庁のルールも年々複雑化しているため、自己判断による誤処理はリスクを伴います。 

不明点がある場合は、必ず税理士などの専門家に相談することをおすすめします。 

正確な処理を行うことで、後の税務調査にも自信を持って対応できます。

まとめ

不動産を取得する際には、さまざまな費用が発生します。

その中には、経費として計上できるものもあれば、資産として処理しなければならないものもあります。 

この違いを正しく理解しておくことは、適切な節税を行ううえで欠かせません。 

経費計上できる支出は、すぐに税負担の軽減につながる 資産計上すべき支出は、将来にわたりコツコツ償却していく 曖昧な場合は、迷わず専門家に確認し、根拠を持った会計処理を心がけましょう。 

そうすることで、無理なく・合法的に節税効果を最大化できます。

空室・家賃下落でお悩みのオーナー様へ

「満室の窓口」が、満室経営に向けた２つの無料サポートをご提供！

１．【無料オンラインセミナー】 最新の空室対策・入居者獲得術を毎月公開！

• ・参加無料で実践的なノウハウを学べる
• ・明日から使える情報が満載

２．【無料AI物件診断】 AIがあなたの物件と市場を分析し、課題と改善策を明らかにします。

• ・無料で物件の強み・弱みを把握
• ・データに基づいた的確なアドバイス

▼【無料】最新ノウハウを学ぶ！セミナー詳細・お申込み▼

▼【無料】AIで課題発見！物件診断はこちら▼