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シニア向き・高齢者向きのアパート経営とは？

安定したアパート経営をするうえで、空室対策はかかせません。

日本では高齢化が進んでいるため、シニア・高齢者は重要なターゲットとなり得るでしょう。

しかし、シニア・高齢者をターゲットとする場合は、孤独死対策やバリアフリー対策が必要となります。

そのため、高齢者向けアパートの経営に消極的な大家さんが多いのも実情です。

そこで本記事では、シニア・高齢者向けのアパートのメリットやリスク対策について解説します。

空室対策で、シニア・高齢者層を取り込みたい大家さんはぜひ参考にしてください。

1.これからどんどん増える？高齢者向け住宅の需要

日本では高齢化が進んでいます。

内閣府の統計によると、令和元年10月1日現在の65歳以上の人口割合（高齢化率）は28.4％と非常に高い割合となっています。

さらに75歳以上の人口は、令和36（2054）年まで増加傾向が続くと見込まれており、ますます高齢化は進むでしょう。

このことから、高齢者向け住宅の需要は、今後さらなる高まりが予想されます。

これまで高齢者向け住宅といえば、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）などが一般的でした。

しかし、近年は老人ホームなどではなく、一人での自由な暮らしを希望する元気な高齢者も増えています。

そのため、高齢者にターゲットを絞ったアパート経営は、時代のニーズに合った選択といえるでしょう。

2.高齢者向け住宅は介護事業者との連携がカギ

シニア・高齢者向けアパート経営をする場合、介護事業者との連携が成功の秘訣です。

介護事業者とは、ケアマネジャーや介護保険で利用できるサービスを提供する事業者のことをいいます。

介護事業者との連携は、孤独死対策につながるためメリットが大きいです。

また、入居する高齢者やその家族にとっても、介護事業者との連携は大きな安心感につながるでしょう。

近年は、通常の賃貸住宅から、サ高住などの介護賃貸経営へシフトする大家さんも増えています。

しかし、部屋の床面積や設備などは通常の賃貸経営とは異なるため、それなりの初期投資が必要です。

そのため、費用をかけずに空室対策を実行したい場合は、シニア・高齢者にターゲットを絞り介護事業者と連携したアパート経営が適しています。

3.賃貸住宅を高齢者向け住宅にするメリットとは？

賃貸住宅を高齢者向け住宅にするメリットは、以下の3つです。

• ・好まれる立地条件が異なる

• ・入居期間が長い傾向

• ・補助金の対象となる場合がある

ー好まれる立地条件が異なる

高齢者向けアパートは、駅近物件ではなくても入居者が見つかりやすいです。

高齢者は、若者に比べると遠出する機会が少ないため、頻繁に電車に乗る人はそれほど多くありません。

その代わり徒歩圏内に、日常の買い物ができるスーパーや病院があれば、入居者は見つかりやすいです。

また、バス停が近くにある場合や坂が少ない場合は、積極的にアピールしてよいでしょう。

ー入居期間が長い傾向

高齢者は、1度入居したアパートで長く暮らす傾向があります。

要因としては、転勤がないことや、引っ越しにかかる金銭的・身体的負担が大きいこと、新たな入居先を見つけるのが難しいことなどさまざまです。

そのため、安定したアパート経営を目指したい場合は、高齢者をターゲットとすることが適しています。

ー補助金の対象となる場合がある

高齢者向け住宅は、補助金の対象となる場合があります。

高齢者がより暮らしやすいように整備するには、バリアフリー化が必須です。

そのため、まとまった費用が必要となります。

サ高住の場合は、国土交通省の「高齢者等居住安定化推進事業」の対象となるため、補助金を受け取ることができます。

さらに、サ高住の場合は税制優遇もあるため、本格的に高齢者の受け入れを考えている場合は、サ高住を検討してみるのもよいでしょう。

4.高齢者向けのアパート経営はリスク対策が必須

高齢者にターゲットを絞ったアパート経営は、リスク対策が必須です。

高齢者だからこそ起こりうるリスクとして、孤独死と室内転倒などケガのリスクが挙げられます。

予想されるリスクは、事前に対策をして回避することが、高齢者向けアパート経営の成功につながるでしょう。

ー孤独死対策

高齢者の単身世帯における最大のリスクは、孤独死です。

孤独死は発見が遅れると、特殊清掃や内装リフォームが必要となります。

その後は事故物件となるため、入居率の低下や家賃の減額などにつながり、大家さんにとって経済的にも精神的にも大きな負担となるでしょう。

そのため、高齢者をターゲットとしたアパート経営では、孤独死対策が絶対に必要です。

孤独死の有効的な対策は、以下の3つです。

• ・介護事業者との連携

• ・見守りサービスの活用

• ・孤独死保険の加入

本記事でも紹介した通り、介護事業者との連携は孤独死対策に適しています。

訪問介護士による生活援助などを受けていれば、いち早く異変に気付くことができるでしょう。

介護事業者との連携が難しい場合は、有料の見守りサービスを活用するのもおすすめです。

しかし、いくら対策をしていても孤独死が起きてしまうこともあります。

そのため、高齢者向けアパートを経営する際は、孤独死保険へ加入しておくと安心です。

孤独死保険では、原状回復費用や家賃保証、遺品整理費用などが補償されるため、金銭的ダメージを軽減できます。

さまざまな保険会社で、孤独死保険商品を扱っているため、比較検討して加入するとよいでしょう。

ー転倒などケガ対策

アパートを探している高齢者は、比較的健康で一人で生活できる場合がほとんどです。

とはいえ、今後は足腰が弱くなる可能性を自覚している人も多くいます。

そこで、高齢者をターゲットとする場合は、高齢者が暮らしやすい住環境の整備が必要です。

簡単に導入できる高齢者向けの設備として、手すりの設置やIHクッキングヒーターの導入が挙げられます。

玄関やお風呂場など、段差があるところには手すりを設置することで、転倒防止に効果的です。

他にも、ガスコンロからIHクッキングヒーターに変更することで、火災防止につながります。

このように、大掛かりなバリアフリー化は難しくても、最低限の暮らしやすい環境は整えておいた方がよいでしょう。

5.まとめ

今回は、シニア・高齢者向けアパート経営について解説しました。

日本では今後しばらく、高齢化が進むと見込まれるため、高齢者層の入居がアパート経営を左右するといっても過言ではありません。

高齢者をターゲットとする以上、孤独死や室内転倒などのリスク対策が必須です。

高齢者が安心して暮らせる設備や環境を整え、リスクを未然に防ぐことが、安定したアパート経営につながるでしょう。

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