農地を転用して、アパート経営に活用するには？
「現在は農家をしているけど後継者がいない。」
「農地を相続したけど農家になるつもりはない。」
このように、農地を持っている人のなかには、今後の農地活用に悩んでいる方もいるでしょう。農地にアパートを建てるなど、農地以外で活用するには農地転用の手続きが必要です。
しかし、農地転用は場所や広さなどの状況によって、許可を取得できる場合とできない場合があります。
そこで本記事では、農地にアパートを建てる場合の「農地転用」について解説していきます。
農地にアパート建築を検討している方はぜひ参考にしてください。
1.農地転用とは
農地転用とは、農地を農地以外の用地にすることです。
農地に家などを自由に建てることができれば、日本の食料自給率にも影響するため、農地は農地法によって利用を制限しています。
そのため、農地にアパートを建てる場合は、農地を宅地に転用する許可を都道府県知事から得る必要があるのです。
2.農地転用許可を左右する農地区分とは
農地は、農地の状況によって5つに区分されています。
5つの農地区分は、以下の通りです。
・農用地区域内農地
・甲種農地
・第1種農地
・第2種農地
・第3種農地
この農地区分によっては、農地転用の申請をしても許可が下りない農地もあります。
ここでは、5つの農地区分について解説していきます。
5つの農地区分
3.農地転用の流れ
農地転用を行う際の流れは、以下の通りです。
農地区分を確認 農業委員会に相談 申請書類を準備 許可申請 許可の通知 それでは、1つずつ解説していきます。
ー農地区分を確認
農地転用を考えた場合、まずは自身が持っている農地の農地区分を確認しましょう。
農地区分は、その地域を管轄している農業委員会への問い合わせで確認できます。
農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地の場合は、農地転用自体が難しいため、この時点でアパート建設は不可能となります。
ー農業委員会に相談
農地転用をする場合は、地域を管轄している農業委員会へ相談にいきましょう。
農業委員会では、農地転用の可否や手続きの流れ、必要な書類についてなどを教えてもらうことができます。
ー申請書類を準備
農業委員会への相談後は、申請書類を準備します。
申請に必要な書類の量は多く、転用する用途によって書類の内容が異なるため、忙しい方は行政書士など専門家への依頼がおすすめです。
ー許可申請
必要書類が揃ったら、農地転用許可申請書を農業委員会へ提出します。
転用許可には都道府県知事の許可が必要ですが、農業委員会を通して手続きが行われるため、届出は農業委員会となります。
ー許可の通知
農業委員会へ申請をしたら、許可の通知を待つだけです。 申請から許可が下りるまでの期間は、1か月ほどが目安となります。
しかし、許可が下りるまでに1か月以上かかるケースもあるため、申請スケジュールは余裕をもって組む必要があるでしょう。
4.農地にアパートを建てる際の注意点
農地にアパートを建てる際には、正しい知識を身につけないと、アパート経営に失敗する可能性があります。
そこで、アパート経営を左右する農地にアパートを建てる際の注意点を紹介します。
ー農地区分によっては農地転用ができない
本記事でも紹介した通り、所有している農地の区分によっては農地転用できない場合があります。
農地転用できないと、基本的に農地以外の活用はできません。
アパートの建築はもちろん、駐車場にすることも太陽光発電所を設置することも不可能です。
そのため、農地としてそのまま貸し出したり、市民農園として貸し出したりするなど別の方法を検討する必要があります。
ー許可を得ないと違反になる
農地転用の許可を得ないまま、アパートを建築すると農地法違反となり、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金が科せられます。（農地法第六十四条）
無断転用はもちろん、転用申請時の目的以外の使用をした場合も違反となるため、注意が必要です。
万が一、農地転用許可が必要と知らぬまま、農地以外に活用してしまった場合は、正直に農業委員会へ報告し、農業委員会からの指示に従いましょう。
5.アパート経営以外の活用方法も知っておく
農地にアパートを建てるには、農地転用だけではなく莫大な費用をかけてアパートを建設する必要があります。
アパートを建てたあとの入居者数によっては、借入金の返済がやっとの状況となる可能性も十分にありえるでしょう。
そのため、農地転用で農地を活用する場合は、周囲の環境や立地条件などをもとに、アパート経営以外の活用法も検討するのが最適です。
農地転用ができればアパート以外にも、駐車場やコインランドリー、太陽光発電、トランクルームなどの設置が可能です。
もちろん、駐車場などはアパートに比べると収益は大きくありませんが、初期投資は少なくすみます。
8.まとめ
今回は、農地にアパートを建てる際に必要な「農地転用」について解説しました。
農地を農地以外に活用する場合は、農地転用の許可が必要です。
農地転用は、農地の立地や状況によって許可が下りない場合があります。
そのため、農地を農地以外で活用したいと考えた場合は、まず地域を管轄している農業委員会へ相談するとよいでしょう。
また、農地を転用し活用する場合は、さまざまな方法を比較検討し、自分に適した活用法を見つけることが重要です。
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