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決算前に考える不動産所得における税金対策・節税対策

不動産経営で家賃収入など所得を得ると、納税の義務が発生します。

税負担をできるだけ軽減するには、税金の仕組みを理解し節税対策を行うことが大切です。

そこで本記事では、節税の基本的な考えや不動産所得における効果的な節税方法について解説します。

経費として計上できる費用、できない費用についても解説しますので、不動産所得における節税方法を理解したい方はぜひご一読ください。

1.不動産所得における節税の基本的考え

不動産所得では、不動産による総収入から必要経費を差し引いた額が課税対象となり、以下の計算式で求められます。 　

不動産所得　＝　不動産総収入金額　－　必要経費　 

家賃収入などの不動産収入から経費を差し引いた額が課税対象となるため、節税には必要経費の計上がとても重要です。 

他にも、不動産所得は給与所得など他の所得との合算ができて損益通算の対象であるため、不動産所得が赤字の場合、所得税・住民税の節税にもつながります。 

損益通算とは、不動産所得に損失が出た場合、その他の所得から差し引くことができる仕組みです。 

例えば、課税対象の給与所得が600万円で不動産所得が100万円あると、課税対象となる所得は700万円となります。 

一方で、課税対象の給与所得が600万円で不動産所得は100万円の赤字だった場合は、給与所得から不動産所得を差し引いて、500万円が課税対象となります。 

実際には不動産で収入を得ていても、経費を差し引くことにより赤字になった場合は、結果的に節税につながります。 

このことから、不動産所得における節税は、経費の計上と損益通算をしっかり理解することが大切です。

2.経費として計上できる費用できない費用

不動産所得で税負担を軽減するためには、経費として計上できるものをしっかりと計上して、課税対象額を減らすことが重要です。 

そのため、経費として計上できる費用、できない費用に関しては、きちんと把握しておく必要があります。 

経費として計上できる費用、できない費用の具体例を紹介していきます。

ー必要経費として計上できる費用

必要経費として計上できる費用は、主に以下の通りです。 

不動産の購入、所有で発生する税金 減価償却費 ローンの利息 管理費や修繕費、消耗品費 保険料 税理士報酬 セミナー参加費 交際費 その他 それでは、1つずつ解説していきます。

①不動産の購入、所有で発生する税金

不動産の購入でかかる、登録免許税・不動産取得税・印紙税は経費として計上できます。 

他にも、不動産を所有していることでかかる、固定資産税や都市計画税なども経費として計上できます。 

また、不動産経営で車を使用している場合は自動車税や重量税も計上できます。

②減価償却費

不動産など毎年少しずつ価値が下がるものは、1度に経費として計上するのではなく「減価償却費」として毎年計上していきます。 

建物の構造により耐用年数に応じた償却率が定められており、建物の取得価格に償却率をかけた額を減価償却費として計上します。

③ローンの利息

ローンの元金は必要経費として計上できませんが、利息分のみ経費としての計上が可能です。

④管理費や修繕費、消耗品費

アパートやマンションの管理費や、設備などの修繕費、消耗品の購入費などは、経費として計上できます。 

また、不動産の管理を管理会社に委託した場合の費用も、経費として計上可能です。

⑤保険料

火災保険や地震保険、孤独死保険など、不動産に関する保険は経費として計上できます。 

ただし、オーナー本人の生命保険や医療保険などは経費として計上できません。

⑥税理士など専門家への報酬

不動産経営において、アドバイスや確定申告の代行などを税理士に依頼した場合に支払った報酬は、経費として計上できます。 

また、建物の登記などを司法書士に依頼した場合も、経費として計上可能です。

⑦セミナー参加費

不動産経営に関するセミナーの参加費用は経費として計上できます。 

また、セミナーに参加するための交通費や宿泊費、その後の懇親会の会費なども経費として計上可能です。

⑧交際費

不動産会社や管理会社など、不動産経営に関係する人との打ち合わせで発生した交際費は経費として計上できます。 

一方で、友人や家族などとの食事にかかった費用は経費として計上できません。 

交際費を経費として計上する場合は、誰と何のために行ったものなのかを記録しておく必要があります。

⑨その他

上記で紹介した費用の他にも、以下の費用も経費として計上できます。 

物件の視察や管理会社との打ち合わせで発生した旅費や交通費 不動産事業に関する通信費やソフトやアプリの購入費 不動産投資に関する新聞や書籍の購入費など、不動産所得における必要経費は、不動産経営に関することで発生した費用は幅広く計上できます。

ー必要経費として計上できない費用

経費とならないものを必要経費として計上してしまうと、税務署から指摘され修正が必要となります。

基本的に、不動産経営に関係ないものは経費として計上できません。 

経費として計上できない費用は、主に以下の通りです。 所得税、住民税、法人税 ファッションアイテム 反則金や罰金 資格取得費用 それでは、1つずつ解説していきます。

①所得税、住民税、法人税

税金のうち、所得税・住民税・法人税は経費として計上できません。

②ファッションアイテム

不動産経営を行うにあたり、身なりを整えたい方も多いでしょう。 

しかし、スーツや腕時計などは、日常的に使用するファッションアイテムとみなされるため経費としての計上は難しいです。

③反則金や罰金

自動車関連の費用は経費としての計上が認められやすいものの、反則金や罰金は経費として計上できません。 

たとえスピード違反や駐車違反をしたのが、物件視察の際でも経費としての計上は原則できません。 

ただし、レッカー代は経費としての計上が認められています。

④資格取得費用

宅建士や賃貸不動産経営管理士など、賃貸経営にメリットの大きい資格は数多くありますが、資格取得費用は必要経費として計上できません。 

しかし、不動産経営に関する資格取得の勉強やセミナーに参加して発生した費用は、経費として認められる可能性が高いです。

3.経費計上による有効的な節税方法とは？

経費計上による節税で、有効な方法は以下の通りです。 

不動産所得を赤字にして税金の還付を受ける 確定申告は青色申告を選択 経費として計上できる保険や共済に加入 それでは、1つずつ解説していきます。

ー不動産所得を赤字にして税金の還付を受ける

本記事で紹介した通り、不動産所得が赤字になった場合、その他の所得から差し引くことができます。 

会社員は、給与所得に対しての所得税がすでに給与から差し引かれているため、不動産所得の赤字分を差し引くと所得税を納め過ぎてしまうこととなります。 

そのため、不動産所得の他に給与などの所得があり、不動産所得が赤字となった場合は、確定申告を行うと税金の還付を受けることが可能です。

ー確定申告は青色申告を選択

確定申告は、白色申告と青色申告の2通りがあります。 

それぞれに特徴がありますが、税制面での大きな違いは、白色申告では控除がないのに対し、青色申告は最大65万円の控除があることです。 

不動産所得の確定申告を青色で行い、最大65万円の控除を受ける場合には、以下の条件を満たさなくてはいけません。 

貸付規模が事業的規模である（5棟以上または10部屋以上が目安） 青色申告を始める年の3月15日までに税務署へ青色申告の申請をする 複式簿記での記帳をしている e-Taxによる電子申告または電子帳簿保存を行っている 確定申告は、可能であれば控除額が大きい青色申告を選択した方が節税につながります。

ー経費として計上できる保険や共済に加入

火災保険や地震保険など、不動産に関する保険は経費として計上できるため加入しておくのがおすすめです。 

また、不動産に関する保険以外にも、個人事業主向けの積立保険ともいえる小規模企業共済は、経費として計上できます。 

ただし、会社員は小規模企業共済の対象者ではないため、加入できません。 

他にも、小規模企業共済の加入条件があるため、加入を検討する場合は一度問い合わせしてみるとよいでしょう。

4.まとめ

今回は、不動産所得における節税の基本的な考えや、効果的な節税方法について解説しました。 

不動産所得は、不動産収入から必要経費を差し引いた額が課税対象となります。 

そのため、不動産経営で節税を考えるのならば、どれだけ経費を計上できるかが重要です。 

不動産に関する出費は、割と幅広く経費として計上できます。 

しかし、経費とできないものを計上してしまうと、税務署から指摘され修正しなくてはいけません。 

そのため、不動産経営では最低限の税知識を持つ必要があるでしょう。

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