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不動産投資を始める時は、開業届を出して個人事業主になる方が良いか？

不動産投資を始める人が、開業届を出した方が良いのかどうかを迷われる事があるでしょう。

特に、サラリーマンの人は不動産投資を始めようとしても、開業届を出して個人事業主になることが出来ないと思っている人がいます。

今回の記事では、サラリーマンが不動産投資を始める時に、開業届を出して個人事業主になる事のメリットと、

開業届の出し方や、個人事業主になる際の注意点をわかりやすく解説します。

1.開業届を出して個人事業主になる事について

サラリーマンをしながら副業として不動産投資をしようと考える人は多いのではないでしょうか。

不動産投資は、安定した家賃収入が期待できる、老後の私的年金になるなどの理由で注目を集めています。

資産運用の選択肢の1つとしてサラリーマンにも人気がありますが、税金対策や、申告についてなどよく勉強をしていないと

不動産投資の収入が増えると税率が高くなって損をする可能性が出てきてしまいます。

そこで、不動産投資を行う際には、まずは個人事業主になる事が懸命だと考えられます。

サラリーマンで不動産投資をする人は、個人事業主として始める場合が大半です。

ー個人事業主とは

個人事業主とは、個人が自己の責任において、自己の技能や能力を活かして事業を行うことを目的とした、法人格を持たない自営業者のことを指します。

サラリーマンなどの会社員は、勤務先と雇用契約を結んでいますが、個人事業主は企業や団体などとの雇用関係がありません。

具体的には、個人事業主は、商品やサービスを提供することで収益を得ることができます。

例えば、飲食店の経営者や事務所を設立した税理士・弁護士などが挙げられます。

また、個人事業主は、自己の財産が事業の債務に責任を持つことになります。

このため、個人事業主は、事業のリスクを負うことにもなりますが、収益を自己で管理することができるため、

自己実現や経済的な自立を目指す人には魅力的な選択肢となっています。

個人事業主になるには、税務署に開業届を提出して事業開始の申請をするだけでいいので誰でも簡単に個人事業主になることが可能です。

個人事業主と法人は別であり、法人については後の項目で解説しています。

ー個人事業主として不動産投資を行うとは

不動産投資を始めるとは、自分自身が不動産を所有し、それによって収益を得ることを指します。

具体的には、不動産を購入して賃貸することで、家賃収入を得たり、不動産を売却することで利益を得ることができます。

この不動産投資を個人事業主として行うと言っても、事業的には行なっていることは同じです。

申告をして、経費を計算して、特別控除を受け、税金を支払う義務を負う事が「個人事業主」としての不動産投資を行うということになります。

ーサラリーマンが個人事業主になれるか

個人事業主になる＝独立する・退職すると考えている方が多いかもしれません。

しかし、この考えは正しくはなく、個人事業主が必ず独立や退職しなければならないという事ではありません。

本業がサラリーマンでも個人事業主登録をすることが可能です。

そして意味がある事でもあります。

なぜ個人事業主登録をした方が良いのかというと、その理由は以下の通りです。

・個人事業主登録をすれば税制上の優遇がある

・経費として計上できる項目が多くなる

このような理由があり、ある規模以上の不動産投資には開業届を出して個人事業主になる方が良いと考えられます。

2.個人事業主になるメリット

不動産投資を個人事業主として始めるメリットは複数考えられますが、サラリーマンが不動産投資を始める最大の要因は、収入面の見込みがあるからです。

もちろん、収入面の見込みがなければ、不動産投資を始める人はいないでしょう。

しかし、サラリーマンをしながら、片手間に勉強もせず、管理会社任せのまま不動産投資をしてもリスクを伴ったりうまくいかないケースがあります。

そこで、そもそも、例え副業であっても、サラリーマンが不動産投資を行う際は、責任やリスク回避、うまくいくための投資を考えれば、

個人事業主となって行う事が良いでしょう。

そして、具体的には、不動産投資を行う上で個人事業主になる事は、以下のようなメリットが考えられます。

ー融資を受けやすい

サラリーマンをしながら個人事業主になると、銀行からの信用が高いため借入れがしやすくなります。

多くの不動産投資家は、銀行から借入れをして不動産投資を始めます。

銀行から借入れをするためには、サラリーマンをやめて不動産投資を始めるよりもサラリーマンを続けながら不動産投資を始めた方がいいでしょう。

個人事業主が融資を受けるのは厳しい時代でもあります。

ー65万円の特別控除を受けられる

不動産投資によって個人事業主になると、所得税の申告において「不動産所得」として収入を申告することになります。

この場合、所得税法により、青色申告で申告をする事により不動産所得に対して65万円の特別控除が受けられます。

特別控除は、所得税の計算において収入から差し引かれることで、税金の額が減る効果があります。

つまり、不動産所得が65万円以下であれば、特別控除分の税金がかからず、納税額が減少することになります。

ただし、特別控除は年度ごとに申告する必要があります。

もちろん不動産所得が65万円を超える場合は、超過分については所得税がかかリマス。

ただし、65万円の青色申告特別控除を受けるには、複式帳簿による記帳が必須になるほか、

貸借対照表と損益計算書を作成しなければなりません。

作成した帳簿も原則7年保管する義務が生じるなど、時間と手間もかかりますが、

副業として不動産投資を成功させるためには必要な時間と手間であると考えた方が良いでしょう。

ー経費にできる項目が増える

不動産投資においては、申告の際に、売上だけでなくかかった必要経費も支出として計上します。

この事により、経費が多ければ課税の対象となる収入額は減るため、節税対策には経費計上はとても大切です。

建物の経年劣化に伴う減価償却費や火災・地震などの自然災害で生じた損失や回収不能になった家賃も、必要経費に計上することが可能です。

不動産投資における経費としては、以下のようなものが挙げられます。

・土地や建物の修繕費用

・不動産の賃貸管理費用

・土地や建物の保険料

・不動産の広告宣伝費用

・不動産のローン金利

これらの経費は、不動産所得から差し引くことができるため、納税額を減らすことができます。

3.個人事業の開業届の出し方

個人事業主になるには開業届が必要です。

逆に言えば、開業届を出すことによ理、個人事業主になる事ができます。

開業届の出し方を見ていきましょう。

ー税務署に提出する

開業届は、所轄の税務署に提出します。

通常、開業してから1カ月以内に提出しなければなりません。

開業届は、税務署の窓口で受け取る方法だけでなく、国税庁のホームページよりダウンロードができます。

開業届は2部を作成して、1部は控え用の開業届なので、税務署で受付印を押してもらった後に受け取り保管する必要があります。

その後、毎年確定申告をした際の、申告書と共に保管しておくのがお勧めです。

ー開業届の書き方

1. 開業届には、以下の項目を記入します。

・個人に関する項目：事業者の氏名、住所、生年月日、提出日、納税地、個人番号（マイナンバー）

・不動産投資に関わる項目：職業、屋号、届出の区分（新規開業など）、所得の種類（不動産所得にチェック）、開業廃業日など、事業の概要（「不動産を購入して貸付する」など）、給与支払いの状況

4.開業届を出して個人事業主になる際の注意点

不動産投資は資産運用の選択肢の1つとしてサラリーマンにも人気がありますが、税金対策や、申告についてなどよく勉強をしていないと不動産投資の収入が増えると税率が高くなって損をする可能性があります。

また、不動産投資が事業的規模を満たしていなければ、上記のメリットを享受できない可能性があるので注意が必要です。

事業的規模の基準は明確になっていませんが、独立した貸家では5棟以上、マンションやアパートでは独立した室数が10室以上あることが基準と言われています。

ただし、基準を満たさなくても不動産の規模や不動産所得の額などによっては認められる可能性があります。

個人事業主で不動産投資をするメリットを享受するためにも、税務署に相談してから不動産投資の開業手続きをすると良いでしょう。

もう一点、注意すべき事に、今年から導入される「インボイス制度」についても理解や、場合によっては登録が必要です。

「インボイス制度」については、以下の記事を参考にしてください。

▶︎参考記事：【不動産賃貸経営】不動産オーナー・大家さんに必要なインボイス制度について

5.さらに法人化を考えた方が良いか

個人事業主と法人は別であり、法人は法人として税務署に開業届を提出して事業開始をすることになります。

売上を個人の事業所得ではなく法人の所得として申告するという違いがあります。

法人化を見極めるタイミングや、法人化にするメリット、法人化にする手続き方法は、以下の記事を参考にしていください。

▶︎参考記事：「不動産投資をしている個人事業主が、法人化に切り替えるタイミングと法人化するメリット」

6.まとめ

不動産投資を副業とする際に、開業届を出して個人事業主になった方が良いかどうかという事をまとめました。

開業届を出して個人事業主になるメリットや、届出の方法、注意点などを解説しましたので、参考にしてください。

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