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不動産投資で青色申告する必要性と、メリット・デメリット・注意点

不動産投資をする際に、確定申告で青色申告をするべきかどうか迷われる方がいるでしょう。

せっかく始める不動産投資がうまくいくように、申告や税金のこともきちんと抑えておきたいですよね。

ですが、今さら聞けないとか、難しそうと思い、考えることや学ぶことを先延ばしにしてしまっているかもしれません。

今回の記事では、わかりやすく確定申告や青色申告について解説します。

1.確定申告とは

確定申告とは、1年間の所得金額をまとめて所得税額を計算し、税務署に報告する手続きのことです。

20万円を超える所得があれば確定申告が必要です。

・所得税額とは

所得税額とは、収入から必要経費などをのぞいた所得から、所得控除の合計を引いた課税所得に税率をかけることで算出されます。

・所得控除とは

所得控除とは、一定の要件に当てはまる場合に所得の合計金額から一定の金額を差し引いて税負担を軽くする制度のことです。

ー青色申告と白色申告の違い

・青色申告とは

国税庁では、青色申告のことを以下のように定めています。

「一定水準の記帳をし、その記帳に基づいて正しい申告をする人については、所得金額の計算などについて有利な取扱いが受けられる青色申告の制度があります。」

・白色申告との違いは

白色申告は、単式簿記を使用するのに対して、青色申告は、複式簿記という正規の簿記の原則に従い記帳を行います。

青色申告の場合、いくつか白色申告にはない特典を受けることができます。

一番の違いは、収支が黒字だった場合に適用される10万円または55万円、もしくは65万円の「青色申告特別控除」です。

従前は青色申告特別控除額が65万円でしたが、2020年の税制改正からは55万円になりました。

その一方でデジタル化の流れからe-Taxによる申告をすることで10万円の増額になるため、従前どおりの最大65万円の特別控除が受けられます。

白色申告には特別控除の適用がありません。

さらに青色申告だと、青色事業専従者給与が経費として認められるメリットがあります。

同居している家族を従業員として見なし、給料を支払う会計処理をすることで、その給与を経費に算入することができます。

白色申告にも同様の経費がありますが上限があるので、青色申告のほうが節税効果が大きくなります。

＜単式簿記と複式簿記＞
単式簿記とは、1回の取引を１つの勘定科目に記載する方法です。
単式簿記の場合、収支と取引目的だけが把握でき、複雑な会計の知識は必要ありません。
それに対して、複式簿記とは、取引を複数の勘定科目で記載する方法です。
複式簿記の場合、帳簿を左右で「借方」と「貸方」に分けてより詳しく記すため、会計の知識が必要になります。
また、このように専門知識が必要となるため、会計士や税理士に依頼することもできます。

ーサラリーマンの投資家も青色申告するべきか

不動産投資だけでなく、本業以外の収入が年間で20万円以上あると確定申告の義務が発生します。

不動産投資に限らず、ちょっとしたお小遣い稼ぎ程度の副業であっても課税対象になります。

もちろん、給与所得だけを受け取っているサラリーマンであれば確定申告は不要ですが、

給与所得と退職所得以外の所得で20万円を超える所得を得ている人は確定申告が必要です。

その際手順としては、

まず、開業届を出して個人事業主として確定申告をする必要があります。

そして、その際は課税所得額にもよりますが、不動産投資を成功させることを目的としているならば、それなりの収入があると見て

所得控除が大きくなるため、青色申告を選んで申告するべきと考えられます。

▶︎参考となる記事：「不動産投資を始める時は、開業届を出して個人事業主になる方が良いか？」

2.青色申告する必要性とメリット・デメリット

ー必要性

青色申告をすることで、税金を減らすことができるため、不動産投資においては青色申告が必要不可欠です。

青色申告をしない場合、税金が高くなり、収益が減ってしまう可能性があります。

節税メリットの大きい青色申告ですが、その適用を受けるためには複式簿記で帳簿をつけ、貸借対照表や損益計算書も添えて提出しなければなりません。

ただし、最大65万円の控除を受けるための条件として、不動産投資が「事業的規模」でなければならないというものがあります。

事業的規模とされるラインは「5棟10室」と言われています。

基準は戸建てで5棟、区分所有で10室という意味です。

駐車場なら50台以上が目安になります。

基本的にそれより小さい規模の不動産投資では、青色申告でも10万円の控除となります。

会社勤めの人が副業で始めるマンション投資で、最初から5棟10室の規模となるケースはあまり考えられないでしょう。

もし、事業的規模が基準に満たない場合は、青色申告をしていたとしても、事業規模から見て、青色申告特別控除は10万円になります。

しかし、10万円控除でも、節税効果は小さくはありません。

将来、投資規模を大きくすることを考えている人は、初めから青色申告をする方が良いと考えられます。

投資の規模が大きくなってから、複式簿記を使うより、規模が小さいうちから複式簿記に慣れていくと良いでしょう。

また事業が拡大する推移を、申告の数字から把握することもできます。

※青色申告の適用を受けるには承認が必要なので、事前に「青色申告承認申請書」を提出しておく必要があります。

提出期限は原則として青色申告をする年の3月15日までです。

1月16日以降にマンション投資を開始した場合は、物件購入から2ヵ月が提出期限となります。

ーメリット

・所得税が軽減される

青色申告をすることで、所得税を軽減することができます。

青色申告をすることで、所得税の控除額が増え、税金が減るため、収益を上げることができます。

・減価償却費の計上ができる

青色申告をすることで、減価償却費の計上ができます。

減価償却費とは、不動産投資において、物件の価値が下がることによって生じる費用のことです。

青色申告をすることで、この減価償却費を計上することができ、収益を減らすことができます。

そのため、税金を節約することができます。

ーデメリット

・確定申告の手続きが煩雑になる

青色申告をする場合は、確定申告の手続きが複雑になります。

手続きを誤ると、税務署から指摘を受けることがあります。

そのため、時間や労力を要することがあります。

・税務署からの調査リスクがある

青色申告をすることで、税務署から調査を受けるリスクがあります。

税務署が調査を行い、過去の確定申告に誤りがあった場合、追加納税を求められることがあります。

・青色申告をすることで、公的年金や医療保険の支払い額が増える

青色申告をすることで、公的年金や医療保険の支払い額が増える場合があります。

収入が少ない場合は、納税額が減ることで年金や医療保険の支払い額も減るため、注意が必要です。

3.青色申告をする際の注意点

ー注意点

・計上する費用は正確に計算する必要があります。減価償却費を計上する場合、物件の価値が下がるペースに応じて計算する必要があります。

・確定申告の手続きは正確に行う必要があります。手続きを誤ると、税務署から指摘を受けることがあります。

・レシートなどの証明書類は、必要な場合に備えてきちんと保管する必要があります。

ー必要な書類と書類の保管

必要な書類は以下の通りです。

・売買契約書：不動産投資に供している物件を購入した際に不動産会社から受け取った契約書のこと

・賃貸契約書：現在の借主が入居者した際、不動産投資家である貸主と入居者である借主が取り交わした契約書のこと

・送金明細書：物件の管理や家賃の回収などを管理会社に委託している場合の、管理会社から受け取った送金明細書

・納税通知書：不動産取得税や固定資産税といった税金を納めた際の納付通知書

・ローン返済書：マンション物件を購入するために金融機関のローンを利用している時の、ローン返済表

・火災保険などの控除証明書：所得している物件の火災保険や地震保険に加入した際の、保険会社から受け取った保険料の領収書と控除証明書

・源泉領収票：会社などに勤めている場合、年末調整の時期に勤務先から受け取る源泉徴収票

・その他経費の領収書（計上できる経費はこの後解説します）

ー計上できる経費について

計上できる経費は以下の通りです。

・公租公課（マンション投資に関連する税金）

・損害保険料（マンション物件の火災保険、地震保険）

・管理費（管理会社に物件管理を委託している場合の委託料）

・仲介手数料（入居者付けをした不動産会社に支払う手数料）

・広告宣伝費（入居者付けのために支払った場合）

・管理組合費、修繕積立金（管理組合に支払っている場合）

・修繕費（20万円以内の簡易な修繕）

・減価償却費（建物部分の価値に対して毎年2.2％）

・ローン保証料（融資を利用した場合の保証料）

・借入金利子

・通信費、旅費交通費、接待交際費、新聞図書費、消耗品費

・立ち退き料（立ち退きに際して金銭を支払った場合）

・青色事業専従者給与（青色申告の項目を参照）

4.まとめ

今回の記事では、不動産投資で青色申告をするメリットやデメリット、必要性について解説させていただきました。

サラリーマンの方が、不動産投資の確定申告で青色申告をするべきかどうかと迷った際にも、この記事を参考にしてください。

青色申告をすれば、うまくいくようにをすることで税金を減らすことができますが、その一方で手続きが複雑になったり、税務署からの調査リスクがあったりするなどのデメリットも存在します。

ですが、今後投資を成功させたいと思うならば、青色申告を行なって、節税対策をすることが良いでしょう。

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