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【空室対策】空室ゼロを目指す！物件の価値を最大化する内装の作り方

不動産投資において、年数の経過とともに賃料下落・空室にお悩みのオーナー様も多いのではないでしょうか。

 本記事では、人気設備や間取りなど賃貸経営に重要な知識、さらに物件の魅力を最大限に引き出す内装の作り方について解説させていただきます。

1.賃貸経営モデルの理解

まずは賃貸経営モデルを理解しましょう。

物件が古くなってくると、競争力がなくなります。

次々と建てられる新築物件の方が、より良いデザインで、より良い設備が付属されているためです。

今、経営している物件が古くなることで空室が目立ち、家賃を下げるような状況になると、稼働率も悪くなります。

そうなると家賃収入もどんどん下がります。

図の黄色の部分が失われた賃料です。

ここは改善できないと思っている大家さんも多いですが、実はできます！

物件価値を上げることで、家賃が上がります。

物件価値と合わせて同等の家賃でないと決まらないということです。

ただ単に投資をすれば良いのではなく、ファイナンス的に税の効果を見てもしっかりプラスになるようであれば、投資した方が儲かります。

確実に投資家としての視点を持って経営をすることが必要です。

プロモーションをしっかりと行うだけでも稼働率は上がります。

ウェブサイトに載っているプロモーション写真が綺麗かだけでも変わってきます。

また設備の面では、人気の設備をつけないと検索すらされないという事態に陥ってしまいます。

空室が多い現代では、検索結果に残るために人気の設備を付けることが大事です。

また水回りや部屋のデザイン、間取りなどの要素を掛け合わせて物件価値が決まります。

上記においても、投資に対するコストとリターンの考え方をしっかりと経営判断するということが、大事なポイントです。

2.物件価値を決める内装の作り方

では、どうすれば物件価値が上がるのでしょうか。

「内装編」を以下にまとめました。

ー正しい賃料査定

正しく査定されていれば、物件は決まります。

正しい賃料査定というのは、物件価値に合った賃料になっているかどうかです。

まずは、相場家賃の査定を行います。

これは、ライバル物件と比較するしかありません。

そして、設備の有無による加点・減点、その他条件による加点・減点を行います。

具体的には、最新設備の有無だったり、築年数・構造・間取り・立地などをライバル物件と比較します。

マトリックス表を作り、客観的に見ると非常にわかりやすいのでおすすめです。

自分の物件が高いのか安いのか、相場よりも高いのか安いのかをまず理解します。

無駄に安くする必要はありませんし、かといって高いと入居が決まらず結果的に損をしてしまうことになるので、ライバル比較は非常に大切です。

角部屋は人気があります。

角部屋のみ家賃を上げるなど、細かく査定すれば実は収益改善できることもあります。

角部屋が暗いとプラスにならない可能性もありますが、基本的には角部屋はとても人気です。

また、一般的に1階よりも2階の方が人気があります。

例えば、角部屋を1000円UP、2階以上は1000円UPします。

エレベーターの有無でも変わってきますが、お部屋ごとに変えて賃料を上げましょう。

1階の真ん中から決まった、角部屋から決まったなど、いろんな部屋から決まる状態にするのが一番良い家賃設定です。

ープロモーション力

次は、プロモーション力です。

人の知覚には嗅覚や聴覚などがありますが、一番大きく割合を占めているのは視覚です。

視覚は83%を占め、私たちは圧倒的な情報量を目から取り入れています。

これは、ネットに掲載する写真の重要度も意味します。

ほとんどのお客様は初めにネットから物件を探しますので、そこで反響を得ないと物件案内にも繋がりません。

ですので、インターネット上で選ばれる写真をしっかりプロモーションできるかが課題となってきます。

素敵なお部屋を作ってもプロモーションができていないと、お客様には届きません。

その判断の入り口は、やはり検索サイトで掲載されている物件写真になります。

写真の明るさ、バランス、彩度、全体が写っているかなどを考慮しましょう。

また、今は、バーチャルで家具を簡単に置けるサービスもあります。

何を置くかによってもお部屋の印象が変わりますし、部屋に住むイメージもしやすくなるので、フォトステを使うだけでも反響数を大きく伸ばすことができます。

弊社クラスコは、ハイクオリティな写真の上にフォトステージングをし、反響を30倍伸ばすことができました。

ー外観も重要

住むのはお部屋なので、内装だけで十分だと思っていませんか。

例えば、携帯で物件を探すとき、まず最初に物件の外観写真がずらずらと並びます。

クリックされるかされないか、そこで反響に繋がるか繋がらないか決まってしまいます。

ー人気設備の導入

インターネットでの検索が主流の中、たくさんある物件を絞っていく上で、大事なのは設備になります。

人気の設備が付いていないとチェックボックスで外れてしまいます。

結局は反響がないと決まらないので、まず検索で選ばれる必要があります。

毎年、賃貸住宅新聞が発表している「この設備がなければ入居が決まらないベスト10」では、単身向けもファミリー向けもベスト3は同じです。

エアコン、テレビモニター付きインターフォン、室内洗濯機置き場、この3つがないともう決まりません。

このランキングに入っている設備を確実に導入することが大切です。

「この設備があれば周辺相場より高くても決まるトップ10」では1位がインターネット無料、2位がエントランスのオートロックになっています。

単身の3位は高速インターネットで、ファミリーでは追い焚き機能となっています。

ー宅配ボックスの需要増加

23年度に入ってからお部屋探しのお客様の希望で大幅に需要が増えたものが、高速インターネットと宅配ボックスです。

自宅でもYouTubeやNetflix、Amazonプライムなど動画や映画、ドラマをインターネットで見ていると言うことです。

宅配ボックスに関しては、Amazonや楽天で購入したものを自宅に届ける機会が増えたこと、また単身者は夜遅くに帰宅することも多いので宅配ボックスがあると非常に便利です。

宅配ボックスの需要は毎年増えていますので、できるだけ取り付けましょう。

ー浴室が稼働率に影響

実は、浴室が稼働率に大きく影響を与えていると言うことがわかりました。

お風呂をリノベーションしたものとしていないものの稼働率の分析結果がこちらです。

稼働率の差は21%、リノベーションに関しては15万円前後でできますので、1年半くらいで回収できます。

水回りはやはり綺麗な方が好まれるので、お風呂は絶対に古いままではいけません。

3.入居希望者に敬遠される設備と改善策

昨年末に発表された、入居希望者に敬遠される設備トップ10をご紹介します。

1位に3点ユニットバスが入っており、2位が室外洗濯機置き場、3位がバランス釜という結果でした。

全て古い設備ですが、3点ユニットバスは圧倒的に敬遠されるということが分かります。

3点ユニットが賃貸市場で人気がない3つの理由は、

①プライバシーの問題

3点ユニットは、バスルーム、トイレ、洗面台が一つの空間に統合されているため、プライバシーの面で不安があるかもしれません。

複数の人が同じユニットを使用する場合、利用時のプライバシーが確保しにくいことがデメリットとして挙げられます。

②快適性

シャワーを浴びながらトイレが使用できない、あるいは逆の状況も考えられ、一つの空間で複数の機能を行うことは、不便を感じる場合があります。

③清潔感の問題

バスルームとトイレが一つの空間にあることで、清潔感を損なう可能性があります。

特に、トイレの近くで歯を磨くなどの行動に抵抗を感じる人もいるかもしれません。

上記物件は10年前からお部屋をリノベーションし、家賃を上げて入居を決めていたのですが、こちらの物件には浴槽を分けたものと3点ユニットのまま残したお部屋があります。

この3点ユニットを残した部屋の稼働率が悪いことがわかりました。

そもそも、リノベーションをしなかったら稼働率は60%、賃料が2万円を切っても決まりませんでした。

浴槽をリノベーションする際に、ユニットをセパレートすると1万9800円が3万2000円に上がり、もう一方でユニットを残しながらリノベーションしたお部屋は意外と決まるのですが、2回転目3回転目と繰り返していくと稼働率は63.2%、70.2%、80.5%ということでセパレートした94.5%には及びませんでした。

税引後キャッシュフロー分析で、3点ユニットを解体していくコストとリターンと、設定効果も含めてシュミレーション入れてみますと、結論セパレートした方税引後のキャッシュフローが高いと言うことが分かりました。

ですので3点ユニットを持ちのオーナー様は、確実にセパレートした方が儲かります。

3点ユニットは、入居がとても苦戦しますので、是非参考にしてください。

4.お部屋デザインの重要性

続きましてお部屋のデザインについてお伝えいたします。

現在はスマートフォンに1つをとっても、たくさんの色展開があります。

車やランドセルも同じく色を選択できます。

一方で、賃貸住宅は、白の壁紙に普通のシーリングの照明、茶系の床剤が一般的なデザインです。

どれも同じようなデザインでありふれています。

だからこそ、お部屋に色やデザインを入れ、差別化することが重要なのです。

実際にお客様が入居時に大事にしてる要素では、

・1位が家賃が適切

・2位が立地、環境が良い

・3位がデザイン広さ設備が良い

なんと、デザインが3位にランクインしているのです。

1位の家賃が適切というのは、もはや当たり前のこととなりました。

2位の建物の立地は変えることができません。

しかし、3位のデザインは変えることによって物件価値を高めることができます。

デザインと一言で表しても、クロスで色を変えたり、照明をダウンライトに変えるだけでも、大きく差別化することができます。

5.お部屋とターゲットに合わせてクロスを選ぶ

男性、女性、単身、ファミリーによってクロスの色やコンセプトを変えてくと稼働率を上げて、家賃を上げていくことが可能になります。

壁一面と天井一面そしてダウンライトを変えており、床など張り替えてなくても大きく価値を上げることができます。

真っ白なお部屋と比べても、これだけコンセプトやデザインが入ってると差別化ができます。

おおよそ2000円から5000円ほどの費用で、家賃を上げることが可能です。

6.耐久性の高さも重要

ーデザイン+耐久性のおすすめ部材

デザインを入れることと同じように大切なことは、高い耐久性の部材を選ぶことです。

現在、部材がとても高騰しています。

クロスや床材や照明器具も高騰しています。

以前よりも全体的なコストが高くなっているのです。

対策としては、耐久性の高いものを選んでいくことです。

耐久性が高いと言うのは、例えばクロスだと、真っ白なものよりも色のあるもの入れていきます。

当たり前ですが白色は汚れが目立ちます。

しかし、色が入ってると目立ちにくくなります。

結局汚れがついても目立たなければ分かりません。

これも1つ、耐久性を上げるという点で非常に大事な考え方です。

また床材も、クッションフロアはとても安価ですが、物を置くとへこんで後がついてしまったり、少しぶつかると削れてしまいます。

そこで、おすすめはフロアタイルです。

素人から見たら、フローリングと区別がつかないほどの見た目です。

1枚のみ剥がし、張り替えることも可能です。

フロアタイルの中でも本物に近く、傷が目立ちにくいものヴィンテージ調のものを特にお勧めしています。

カッターで傷を入れても、どこに傷が入ったか分かりません。

フロアタイルは耐久性が高くデザイン性が高いのです。

部材などは、弊社のマイギャラリーで確認できますので、ご興味があれば是非お越しいください。

▶️https://fudousanowner.crasco.jp/

7.コストとリターンのバランス

お部屋にデザインを入れる際には、コストとリターンを考えていかなくてはいけません。

コストが高すぎてリターンが少ないと、投資としてはNGの場合もあります。

しっかりと税引までを考えていく必要があります。

税引キャッシュフローをしっかりと意識していきましょう。

収入があり、最終的に税引のキャッシュフローまで残るのがキャッシュフローツリーですが、上記の赤い枠部分、経費計上できる減価償却や経費計上できる部分をリノベーションする時に活用してお金を残していくことが重要です。

具体的には家賃を上げ、支出を下げる、トータル的な収入を上げていきながら税金節税をしていくことで、税引キャッシュフローを大きく改善することができます。

8.工事費用に対する利回り

工事費用に対する利回りを見ていきます。

例えば100万円投下して年間10万円家賃アップができたとします。

そうすると単純計算で利回り10%ですが、税引後で考えるとまた違います。

修繕費で落とせば節税になります。

例えば100万で修繕した内の20万円が節税になると実質80万で施工したことになります。

これに対して修繕費で落とせなかった分を減価償却で落とすには、例えば10万円の収入にプラス2万円分すると、減価償却で節税できる分がありますので、12万の収入となります。

80万の等価に対して12万収入になりますので、15%の利回りです。

税引後は15%、税前では10%ということで税引後の方が利回りが高くなるのが当たり前なのです。

ここまでをしっかり理解して投資を考えていくことが大事です。

多くの金融商品がある中で、自分の物件に投資することが重要です。

現金では相続税評価で100%の評価なってしまいますが、自分の物件にリノベーションやリフォームで投下することで相続対策になります。

自分の物件の価値を上げてく賃貸経営は、長い期間の経営になります。

次世代に引き続くためにも、物件価値を高め稼働率を上げて収益を上げて、節税もしていきましょう。

9.人気の間取り

間取りというのは、検索する時にも絞り込まれる非常に大事な要素です。

上記の表は、実際に弊社の来店された際のアンケートです。

複数選択可能ですので、いくつか希望の間取りを選択していただいておりますが、

1位が1LDKで26%、2位が同率で2LDK・1ルーム・1K・1dkということで18%という結果でした。

近年の傾向では、リビングが広いお部屋が非常に人気です。

2DKより1LDKの方が人気があり、3DKより2LDKの方が人気があります。

大きなリビングは稼働率や家賃を上げれることが可能ですので、人気のない間取りを人気のある間取りに変えることによって改善できることもあります。

10.まとめ

以上、賃貸経営に重要な知識や、物件の魅力を最大限に引き出す内装の作り方についてお伝えしました。

尚、今回の記事の内容は、以下のYouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

参考にご覧ください。

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