空室率60％だった賃貸物件が〇〇で4ヶ月後に満室に!?｜不動産投資
今回は、設備導入やデザイン性、原状回復、賃料の見直しなど、物件価値を上げることで、家賃アップや利回りアップに成功した空室対策事例を4つご紹介します。
1.空室対策 4つの成功事例
適正賃料・プロモーション・設備・水回り・部屋デザイン・間取り・外観デザイン・エントランス、この8つを改善すると物件価値を上げることが可能です。
以下では、8つの改善を行い、家賃アップや利回りアップに成功した事例をご紹介します。
ー①空室率60％が4ヶ月で満室に
一般的なデザインの1DKのお部屋になります。
金沢駅西エリアにあり、人通りも多く、お店も立ち並んでおり、立地は悪くありません。
しかし、築年数は19年、周りには新築物件が建ち始め、空室が目立つようになりました。
また、市場の相場や競合分析などはしておらず、空室率が60%と苦戦していた物件です。
空室の原因を分析したところ、
・管理会社の専用HPがなく、募集が非常に弱い
・人気の設備が付いていない
・原状回復の品質が悪い
・相場よりも高い賃料である
以上のことが挙げられます。
改善内容としては、
・賃料の引き直し
・設備追加
・原状回復/修繕
を行いました。
結果、管理移行4ヶ月で満室になり、収入も月間22.2万円から41.6万円に上げることができました。
ー②築40年超でも利回りアップ
金沢駅から徒歩8分、好立地でありながら築40年を超えており老朽化が進んでおりました。
エントランス、外観の老朽化に加えて、お部屋のデザインや間取りも古くささを感じさせていました。
こちらの物件の現状利回りは6.78%でしたが、1000万円を投下し、500万円を超える年間収入を増やすことができました。
具体的には、エントランスや共用部、お部屋のデザインを新しくし、物件のネーミングも変更しました。
「音頭ビル」という名前から「COMODO」に変更しました。
COMODOとは、イタリア語で「快適な」という意味があります。
快適な住空間を提供し利便性が抜群な金沢駅前ブランドを象徴した名称に改名し、ブランドロゴも作成しました。
物件の顔とも言えるエントランスを大幅にリニューアルし、オートロック、宅配ボックスを設置しました。
共用部は真っ白な壁紙に蛍光灯と古い印象がありましたが、デザインクロスとダウンライトに変更し、雰囲気のある共用部に生まれ変わりました。
室内に関してもグレーベースの高級感のあるワンポイントリノベーションを施しました。
結果、賃料は4000円上がり、利回りも6.78%から8.99%まで上げることに成功しました。
ー③長期空室に苦しむも家賃アップ＆満室に
長期空室で苦戦している築36年、1Rの物件です。
他社の管理会社からの提案がなく、長期間空室でどうすれば良いか、というご相談です。
空室の原因を分析したところ、適正賃料とは大きくかけ離れており、プロモーションにも問題がありました。
改善内容としては、
・賃料の引き直し
・ゼロ賃（初期費用を抑える）
・ワンポイントリノベーション
・フォトステでプロモーションの強化
を行いました。
デザインを取り入れ、プロモーションを強化することで大きく物件価値を上げることに成功しました。
ワンポイントリノベーションにより、壁の一面に色を入れさせていただき、可動棚を取り付けました。
結果、長期空室だった5部屋が全て埋まり、満室となりました。
ー④3点ユニットのリノベで家賃アップ＆成約
築36年、3点ユニット、階段のみの物件の入居率は50%、家賃を19,800円に下落させるも決まらず、長期間苦戦している物件です。
改善内容は、
・物件名称の変更
・共用部塗装
・シャワーとトイレを別々に
・ワンポイントリノベーション
以上を行い、賃料を12,200円上げても成約できました。
税引後キャッシュフローシュミレーションでは、原状回復のみ、3点ユニットを残してのリノベーション、3点ユニットを解体したリノベーションの3つを比べました。
その結果、5年・10年経ったときに、3点ユニットを解体しセパレートにしたリノベーションが一番キャッシュフローが出るということがわかりました。
2.まとめ
以上が8つの手法を用いた空室改善の成功事例をご紹介いたしました。
賃貸経営は長期的な視点が重要です。
しっかりと設営をしながら物件価値を高めていくことが結果的に1番儲かる手法です。
尚、今回の記事の内容は、以下のYouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。
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