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外壁塗装の注意点！見落としがちな物件改善手法の落とし穴

建物の外壁塗装は、単に見た目を美しくするだけでなく、建物全体の寿命を延ばすための重要なメンテナンス作業です。

外壁塗装には、大きく分けて二つの主要な目的があります。

一つは、建物の機能を回復し、維持すること。

もう一つは、美観を向上させることです。

この二つの目的を達成することで、建物は長期間にわたり良好な状態を保ち、不動産の価値を高めることができます。

本記事では、外壁塗装の具体的な目的やその効果について詳しく説明するとともに、実際の参考事例を通じて、外壁塗装がどのように建物の保護と美化に役立つかを紹介します。

また、管理会社としての「賃貸管理」と「建物管理」の責務についても触れ、定期的な外壁塗装がいかに重要であるかを解説いたします。

外壁塗装の重要性を再認識し、適切なメンテナンスを行うことで、建物の寿命を延ばし、所有者や利用者にとって満足度の高い環境を提供するための一助となれば幸いです。

1.外壁塗装の目的

外壁塗装には大きく分けて二つの目的があります。

①機能の回復・維持

外壁塗装は、建物の保護と機能の回復・維持に欠かせない作業です。

例えば、マンションの屋上の防水機能がキレていたり、鉄部分が錆びていたりすると、マンション全体を紫外線や雨水から守ることができなくなり本来の耐久性や防水性などの本来の機能が損なわれます。

外壁の塗装により、壁は雨水から守られ、建物内部への水の侵入を防ぎます。

また、紫外線や風雨から建物を保護し、その耐久性を向上させます。

さらに、塗装には断熱や遮熱効果もあり、室内の快適性を保ちながらエネルギー効率を改善することができます。

これにより、建物の寿命が延び、長期間にわたり良好な状態を維持することが可能となります。

②美観の向上

外壁塗装は、建物の美観を向上させる重要な役割も果たします。

古い外壁がそのままであると、いくら定期清掃などを入れて清潔にしても、見た目の印象は変わらず管理が行き届いていないのではないかと思われてしまいます。

マイナスイメージはそのまま入居率や退去率にも反映してしまいます。

外壁の塗装により、建物の外観が刷新され、古い印象から脱却して新鮮な外観となります。

これにより、不動産の市場価値が高まり、入居者の満足度も向上します。

新しい塗装は、建物全体の印象を一新し、周囲の環境に調和する美しい外観を作り出します。

これらの利点から、定期的な外壁塗装は建物の寿命を延ばし、資産価値を保持するために非常に重要です。

2.参考事例

建物の外壁、共用部塗装の参考事例をご紹介します。

失敗事例・成功事例ともに、参考にしていただけると幸いです。

ー外部改修工事 　共用部/廊下

築32年ほど経つマンションの廊下になりますが、一番左の画像が施行前画像です。

緑の塗装が古臭さや年季を感じますね。

そこで、オーナー様に共用部のフルリノベーションのご提案をさせていただきました。

防水効果期待されるため、長尺シート部分に関してはオーナー様も承諾してくださいましたが、壁はまだ塗装しなくてもいいのではないか？という形で、壁の塗装は行われませんでした。

しかし、廊下がとても綺麗になった分、壁の汚れがより目立つような形となってしまったのです。

オーナー様に再提案させていただき、再度塗り直すこととしました。

一度目の塗装提案時に、より目立ってしまうリスクも入れてご説明できれば良かったと思いました。

今回は、たまたま足場を組まなくて良い工事でしたので、追加の費用はかかりませんでしたが、例えば足場が必要な場所だと、足場の組み直しが必要となり、更なる出費がかかってしまいます。

ですので、最初からオーナー様のお気持ちは考慮しつつ、施工範囲の仕上がりイメージ共有が必要だと感じました。

機能の回復・維持だけでなく、

【機能の回復・維持】 × 【美観の向上】 が目的だと再度気づく事例となりました。

ー外壁 （タイルなし）

上記の事例は、フルで外壁塗装工事をさせていただきました。

タイルが多いマンションでしたが、タイルの塗装は行わず、当時は補修だけとなりました。

見ていただいてわかるように、外観はあまり変化がありません。

もちろん、中の部分、共用部やベランダ、階段などは綺麗に塗り直していますので、一新したことがわかります。

しかし、外観だけですと、本当に300万円かけて塗装したの？と疑ってしまうのも無理はありません。

タイル塗装を行う、外観をガラッと変えるなどの工夫ができたのではないでしょうか。

ー外壁 （タイルあり）

こちらも、フルで外壁塗装工事をさせていただきました。

タイルも塗装を行い、劇的に物件が変化していることがわかります。

外壁塗装を検討する際には、同じ色で塗り直すのではなく、色を変えて外観を一新することをおすすめします。

新しい色にすることで建物全体が新鮮に見え、住んでいる人も訪れる人も新しい印象を持ちます。

また、魅力的な外観は不動産の価値を向上させ、特に売却を考えている場合には良い第一印象を与えることができます。

3.管理会社として 「賃貸管理」 と 「建物管理」 が責務

管理会社としては、「賃貸管理」と「建物管理」の2つが責務であると考えています。

賃貸管理では、効果的な入居者の募集と賃料の回収を通じて空室率を低減し、安定した収益を生み出すことを目指します。

一方、建物管理は、定期的なメンテナンスや必要な修繕を行い、物件の資産価値を保持し向上させることが目的です。

「賃貸管理」と「建物管理」をセットで考えることにより、入居者の満足度が高まり、長期的な入居が促進されるため、オーナーにとっても収益の最大化に繋がります。

したがって、賃貸管理と建物管理は、管理会社が物件の価値と入居者の満足を同時に高めるために不可欠な業務なのです。

現在、単なる原状回復では入居者を確保することが難しくなっています。

そのため、物件に新たな付加価値を提供するために、リノッタのフルリノベーションをおすすめします。

リノベーションは、無駄な出費を減らすだけでなく、賃料を引き上げる効果も期待できます。

また、リノベーションによる魅力的な物件への変貌は、入居促進につながり、結果的に空室による損失を減少させ、修繕費用の削減にもなります。

リノベーションは、物件の競争力を高め、長期的には収益性の向上を図る効果的な戦略です。

4.まとめ

本記事では、外壁塗装の目的とその重要性、具体的な参考事例を通じて、物件の価値向上にどのように寄与するかを詳しく見てきました。

外壁塗装は、ただ単に建物を美しく見せるだけでなく、長期的な保護と価値維持のためにも不可欠です。

さらに、管理会社としての「賃貸管理」と「建物管理」の役割についても掘り下げ、これらがいかにして物件の持続的な収益性と入居者の満足度の向上に貢献するかを解説しました。

満室の窓口松山店（株式会社アート不動産）は愛媛県松山市を中心に管理戸数が約6,500戸ございます。

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本日は「見落としがちな物件改善手法の落とし穴」として、

ちょっとしたことで効果が大きく変化するPointをご紹介しました。

以下の動画ではより詳しく解説していますので、ぜひご覧ください▼

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