原状回復の落とし穴！見落としがちな手法と回避方法
賃貸物件における室内リノベーションは、入居者の満足度向上と物件の価値維持・向上を目的としています。
新築物件と比べて、中古物件や経年劣化した物件はどうしても競争力が低下しがちです。
そこに効果的なリノベーションを行うことで、古くなった物件でも魅力を再発見し、入居者にとって快適で魅力的な住環境を提供することが可能です。
しかし、ただリノベーションをすればいいというわけではありません。
入居者の満足度向上と物件の価値維持を狙うのであれば、細部にまでこだわる必要があります。
本記事では、見落としがちな室内リノベーションの具体例や、賃貸管理および建物管理の重要性について詳しく解説していきます。
1.室内リノベーションの目的
賃貸のリノベーションは、建物の価値向上を図るため、空室対策や賃料の増加を目指します。
賃貸住宅は経年と共に劣化が進むため、適切な時期に大規模なリノベーションを行い、機能的に低下した建物の美観と性能を改善することが重要です。
しかし、中途半端なリノベーションでは「以前より劣化が目立ってしまう‥」「クロスがチグハグになってしまった」「本来は見えなくても良い配線が露出している」などの見落としも少なくありません。
これではせっかくのリノベーションが台無しになってしまいます。
以下では、賃貸リノベーションの失敗を防ぐための、見落としがちな参考事例をお伝えします。
2.参考事例
ークロス張替え・木部塗装
事例①
入居者様の退去後、管理会社からは、室内全体のクロスの張り替え提案がありました。
しかし、オーナー様は「天井のクロスはそのままの状態で張り替えを行わなくても大丈夫だろう」と考え天井のクロス以外の箇所の張り替えを行いました。
仕上がりを確認したところ、綺麗になった壁面クロスとの差が大きく、天井クロスの劣化がより目立つ仕上がりとなりました。
そのため、内見に来たお客様からは「天井が気になる」との指摘を受けて申し込みを逃すという結果に‥。
ぱっと見、天井のクロスは綺麗な状態だったのかもしれませんが、他を張り替えると全体のバランスが崩れてしまいますので、全体の仕上がりイメージを共有してご提案することが大切です。
上記の画像は、どちらも原状回復済み、右画像はさらに天井クロス張り替えと木部の塗装を行ったものになります。
長期入居のお客様の退去だったため、元々のお部屋は劣化がひどく、左画像でも随分綺麗になった状態でした。
しかし、お客様は元々の状態を知らないため、オーナーや管理会社とのギャップが生じてしまいました。
綺麗になったお部屋をご案内したつもりが、天井クロスの劣化や木部の剥がれ・古臭さが気に入らず、入居を逃す結果となりました。
初めから、右画像のように、天井クロス張り替えと木部の塗装、細部にまでこだわることで、入居が決まった可能性が十分にあったとしたら、とても勿体無いことをしたと思いませんか。
ーエアコン周り
事例②
退去があったお部屋のエアコンは古く、おおよそ20年ほど前のものでした。
管理会社として、エアコンは10年〜15年経っていれば交換のご提案をさせていただきます。
オーナー様にはエアコンの交換と一緒に、黄ばんだクロスの張り替えもご提案させていただきました。
しかし、オーナー様からは「エアコンは壊れていないから、交換の必要はない」と言われてしまい、クロスの張り替えのみを行いました。
入居決定後、エアコンが壊れてしまうという事態に。
エアコンを交換すると、恥をかいてしまう結果となりました。※1
※１「恥をかく」‥建設用語で見えてはいけない下地やすき間などが見えたときに「はじをかく」と使います。
もちろん、そのままの状態にしておくわけにはいかないので、再度クロス張替費用が発生してしまうこととなりました。
ースイッチカバー周辺
事例③
フルリノベーションを行う際には、業者から見積もりをもらいオーナー様にご提案をさせていただきますが、大型のリノベーションになればなるほど、見積もり内容の精査漏れが発生してしまう場合があります。
完璧に見積もりをさせていただいて、オーナー様にご提案・了承いただきましただが施工後にコンセントがないというミスを犯してしまったことがありました。
再施工の費用が合わず、 露出での施工となってしまいました。
発注時 （施工前） に内容精査が出来ていれば、壁内での施工が出来ていたはずです。
何度も確認・見直しをすることが重要であると再確認できた事例です。
3.管理会社として 「賃貸管理」 と 「建物管理」 が責務
管理会社として、「賃貸管理」と「建物管理」の2つが責務であると考えています。
賃貸管理では、効果的な入居者の募集と賃料の回収を通じて空室率を低減し、安定した収益を生み出すことを目指します。
一方、建物管理は、定期的なメンテナンスや必要な修繕を行い、物件の資産価値を保持し向上させることが目的です。
「賃貸管理」と「建物管理」をセットで考えることにより、入居者の満足度が高まり、長期的な入居が促進されるため、オーナーにとっても収益の最大化に繋がります。
したがって、賃貸管理と建物管理は、管理会社が物件の価値と入居者の満足を同時に高めるために不可欠な業務なのです。
現在、単なる原状回復では入居者を確保することが難しくなっています。
そのため、物件に新たな付加価値を提供するために、リノッタのフルリノベーションをおすすめします。
リノベーションは、無駄な出費を減らすだけでなく、賃料を引き上げる効果も期待できます。
また、リノベーションによる魅力的な物件への変貌は、入居促進につながり、結果的に空室による損失を減少させ、修繕費用の削減にもなります。
リノベーションは、物件の競争力を高め、長期的には収益性の向上を図る効果的な戦略です。
4.まとめ
室内リノベーションは、賃貸物件の魅力を高めるための重要な施策です。
クロスの張替えや木部塗装、スイッチカバー周辺のリフレッシュなど、細部にまで気を配ったリノベーションによって、入居者の満足度を向上させることができます。
特に、経年劣化が進んだ物件では、こうした取り組みが物件の価値を再評価される機会となります。
また、賃貸管理と建物管理は、管理会社としての責務であり、物件オーナーと入居者の双方にとって重要な役割を果たします。
リノベーションを通じて、物件の維持・向上を図ることは、長期的な資産価値の向上にもつながります。
本記事で紹介したリノベーションの事例や管理会社の責務についての知識を活かし、皆様の物件管理に役立てていただければ幸いです。
入居者が快適に過ごせる住環境を提供し、物件の魅力を最大限に引き出すために、効果的なリノベーションを積極的に進めていきましょう。
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