シェア

Tweet

長期空室物件が満室に！ 入居者に選ばれる部屋の作り方

賃貸経営において、物件の魅力を最大限に引き出し、満室経営を実現するためには、入居者のニーズを正確に捉えた対策が必要です。

特にコロナ以降の社会状況の変化に伴い、入居者が物件に求める設備や条件も大きく変わっています。

その中で、最新の人気設備やリノベーション事例を活用することで、物件の価値を高め、入居率を向上させることが可能です。

本記事では、賃貸経営のポイントを深掘りし、実際の経営事例や設備導入の効果、そして将来的なキャッシュフロー経営の考え方について詳しく解説していきます。

1.入居者が部屋を決めるポイント

以下で紹介するお部屋は、いずれもRenotta(リノッタ)でのリノベーションを行いました。

リノッタはリフォームで補修を加えるやり方ではなくリノベーションの力で、劇的に付加価値を高まる、総合ソリューションサービスです。

一戸一絵の精神で、ひと部屋ひと部屋の価値を最大化します。

1.リフォーム完了前にお申し込み

キッチンはシステムキッチンに変更し、天井のクロスと照明もダウンライトにリフォームしました。

統一感を重視しながら、コストを抑えた工夫をしています。

他社の同様の間取りの物件もありますが、「天井のクロスがおしゃれである」「照明がダウンライトである」といった特徴はほとんどなく、写真の印象も良かったため、完成前に成約しました。

2.賃料5,000円アップ

こちらは長期入居のため、全体的な改装が必要なお部屋でした。

キッチンをシステムキッチンに変更し、和室を洋室にリフォームして広々としたリビングを実現。

視界も良くなり、賃料を5,000円アップして新しい入居者が決まりました。

3.天井と壁にカラークロスで現代風なデザインに

ブロックキッチンはそのまま使用し、天井と壁のクロスを変更することで、全体の印象を一新しました。

古い雰囲気を現代的で洗練されたデザインに変え、すっきりとした空間に仕上がりました。

2.キャッシュフロー経営のススメ

リノベーションによって入居が決まることは理解できますが、どの程度の費用をかけるべきか悩む方も多いでしょう。

そこで、キャッシュフローツリーという考え方を用います

キャッシュフローツリーとは、事業や投資のキャッシュフロー（現金の流れ）を視覚的に表現するためのツールで、キャッシュフローの発生源と使途を木の枝や葉のように分岐させて示します。

これにより、どの要因がキャッシュフローに影響を与えているかを理解しやすくし、経営や投資判断に役立てることができます。

ー現金ベースの事業収支

賃貸マンションの経営は、1年間の家賃収入で大まかな予測が立てられます。

募集家賃や入居家賃に12を掛ければ、年間の総収入が算出されます。

太陽光発電や自動販売機がある場合、多少の収入増が見込まれますが、おおよその見込みは立てられます。

物件が100％稼働している状態での潜在家賃収入から、実際の家賃収入を差し引いた額が空室ロスとなり、通常5〜10％程度です。

支出は、賃貸経営において必要な固定資産税や管理料、修繕費などの運営コストを含む総経費となります。

物件によって異なりますが、確定申告などの書面を見れば年間の経費を把握することができます。

ー物件の現状把握とビジョンや目的を明確化

家賃収入からキャッシュフローまでの流れを追うことで、収益力を把握し、課題と対策を見出すことができます。

その際、年間の運営費として15〜20％がかかる点を考慮しておく必要があります。

築20年以上の物件をリフォームする際には、設備のほぼ全てを交換する必要があり、費用も大きくなるため、家賃回収に対する不安もあるかもしれません。

しかし、賃貸マンション経営は1棟全体で考えることが重要です。大規模に改装した部屋もあれば、クロスの張り替えだけで済む部屋もあります。

賃貸マンションでは10年先、20年先の長期スパンで返済を考えて行く必要がありますので、その先を見据えた投資を意識して計画しましょう。

以下では覚えておきたい資金繰りの指標について説明します。

返済倍率(DCR)= 営業純利益(NOI) ÷ 年間返済額(ADS)

※物件が生み出す純利益は返済の何倍か？

(安定のためには最低でも1.3以上は必要)

⇒ 482万÷443万=1.09

損益分岐点= (必ず出て行く費用 ÷ 潜在家賃収入)

= (運営費(OPEX)+年間返済額(ADS)) ÷ 総潜在収入(GPI)

※実収入が、予定のどれ位まで下がっても大丈夫か？

(75%以下あれば良い。70%以下が理想的)

⇒ (112万+443万)÷648万=85.6%

※金融機関は返済倍率1.2以下では融資をしないとされています

しかし、年間返済額は融資当初から同じ

つまり、事業計画より潜在収入(平均家賃)が下がりすぎている

まず、返済倍率（DCR）とは、営業純利益（NOI）が年間返済額（ADS）の何倍あるかを示す指標です。

物件が生み出す純利益が、返済額に対してどの程度の余裕があるかを測るもので、安定した経営のためには最低でも1.3倍以上が必要とされています。

例えば、482万円の営業純利益に対して年間返済額が443万円の場合、返済倍率は1.09倍となり、目安より低いことがわかります。

次に、損益分岐点とは、運営費や年間返済額といった固定費用が潜在家賃収入のどれくらいを占めるかを示す指標です。

これにより、家賃収入がどこまで下がっても経営を維持できるかがわかります。

理想は70％以下で、少なくとも75％以下が望ましいですが、例えば、運営費112万円と年間返済額443万円を合わせた555万円に対して、総潜在収入が648万円の場合、損益分岐点は85.6％となり、これも理想からは外れています。

金融機関では、返済倍率が1.2以下の場合、通常は融資を行いません。

しかし、年間返済額は融資開始時から変わらないため、潜在収入（平均家賃）が事業計画よりも大幅に下がると、返済の余裕がなくなるリスクがあります。

家賃収入を100として、そのうち何割ほど返済できているのかをしっかりと把握し、賃貸経営を行う必要があるのです。

ー将来の予測を立てる場合の考え方

将来の平均家賃を予測する際、家賃に大きな差がある場合は、相場家賃を基に総潜在収入を計算するのが一般的です。

また、退去や空室の発生頻度も重要な要素となります。具体的には、退去がどのくらいの頻度で発生し、空室がどれくらいの期間続くのかを見極める必要があります。

単身者向け物件では約25％（4年に1回）、ファミリー向けでは約20％（5年に1回）の割合で退去が発生すると仮定します。

12室の単身者向け物件であれば、12室×25％で年間3室が解約される計算になります。

次に、空室になった場合の入居までの期間を予測します。

例えば、3ヶ月で新しい入居者が決まるとすれば、空室期間は3ヶ月です。

これにより、空室による損失を計算できます。

年間で3室が解約され、それぞれ3ヶ月間空室が続く場合、合計で9ヶ月分の空室期間となります。

これを基に空室損失を計算すると、平均家賃が4.5万円の場合、4.5万円×9ヶ月＝40.5万円の空室損失となります。

ー税務上の立ち位置を確認し、対策を練る

新築時は高い家賃で入居者を迎えることができ、お金を貯める時期となります。

しかし、10年が経過するとリフォームの必要が出てくるため、壁紙の汚れや外壁の塗装を考える時期でもあります。

その時期を乗り越えることで、次は物件の状態をいかに維持するかが課題となります。

維持する時期には銀行への返済も終わり、手元にキャッシュが残る状態となるため、長期的な視点で賃貸経営を考えることが重要です。

貯める時期（築15年未満・堅固、築10年未満・非堅固）

物件の価値が維持され、節税効果が出やすい時期。

この時期は、余剰金を将来に備えて貯蓄し、家賃は可能な限り下げないことが重要です。

また、フリーレントや契約金ゼロといった契約条件の変更をうまく活用しながら、物件力を維持します。

耐える時期（築15年以上・堅固、築10年以上・非堅固、返済期間中）

物件力が徐々に落ち、節税効果の反動でキャッシュフローが悪化しやすい時期。

現状回復に加え、設備の刷新が求められます。新規借入や手持ち資金を活用しつつ、返済期間が短い場合は家賃値下げなどの対応が必要になることもあります。

場合によっては、借入条件の変更（リスケジュール）が必要です。

保たせる時期（返済完了後・減価償却消滅後）

物件力が大きく落ち、節税効果がなくなる時期。

この時期には、家賃値下げだけで対応せず、大規模な設備刷新を行い、家賃と稼働率を上げることが重要です。

更新費用は修繕費や減価償却として節税につながります。

このように、各時期に応じた物件管理や財務対策が必要となります。

物件の年数が経つと、リノベーションを実施するか、家賃を下げて対応するかといった選択肢が出てきます。

賃貸経営をどのように進めるか、そして入居者に安心して住んでもらうための方法を常に考慮しながら、経営戦略を立てることが重要です。

3.まとめ

賃貸経営においては、入居者が部屋を選ぶポイントを押さえることが重要です。

また、キャッシュフローを意識した経営を行い、現金ベースでの事業収支を把握することが、安定した経営の基盤となります。

物件の現状を把握し、将来のビジョンや目的を明確にすることで、長期的な経営戦略を立てやすくなります。

さらに、税務上の状況を確認しながら適切な対策を練ることで、経営リスクを最小限に抑えることが可能です。

これらのポイントを踏まえた経営を行い、入居者にとってもオーナーにとっても安心できる賃貸経営を実現していきましょう。

今回は、満室の窓口東加古川店（株式会社アパマンセンター）

代表取締役 吉原 一哲様にお話を伺いました。

満室の窓口東加古川店は、加古川市を拠点に、姫路から神戸市垂水区、さらに小野三木エリアまで、広範囲にわたり賃貸管理業務を展開しております。

管理戸数は合計2,339戸に上り、地域密着型のサービスを提供しています。賃貸管理だけでなく、仲介業務、不動産投資の活用相談、相続税対策のご相談も承っております。お客様の不動産に関するあらゆるニーズに対応し、最適なソリューションをご提案いたします。

地域の皆様の信頼と実績を基に、これからもより良いサービスを目指して参ります。

▶︎https://www.apanet.co.jp/

以下の動画ではより詳しく解説していますので、ぜひご覧ください▼

このチャンネルは不動産オーナー様・大家さんのお悩みの空室改善・税対策・満室対策・リノベ・収益改善などアパート、マンションなど物件を運用している方には見逃せないノウハウや有益な情報を配信しています。

【不動産オーナー様必見！】 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 ✅ 不動産オーナー様に有料級セミナーを無料でご招待！ 

・空室ゼロを目指す！ 

・入居者引き付けの秘策！ 

不動産オーナー様なら見逃せない有益なセミナーを無料でご招待！

▷https://fudousanowner.crasco.jp/

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

-----------------------------------------------------------
2.8ヶ月で満室の実績を誇る「満室の窓口」では、賃貸経営にお役に立つ情報を日々発信しています！

入居者ニーズや、時代の変化に応じた取組みが今まで以上に必要となってきました。

そこで、満室の窓口では、賃貸オーナーの皆様のお悩み、課題を安心安全な状態で解決するために、毎月オンラインセミナーを開催し、最新の賃貸経営情報をご提供しております。

「満室の窓口」が主催するオンラインセミナーは下記のバナーをクリック！

その他、賃貸オーナーの皆様にお役に立てる情報をメルマガ・LINEにて配信しております。

こちらもぜひご登録お願いたします！
-----------------------------------------------------------