地域密着だからできる空室対策
賃貸物件の管理において、空室対策は非常に重要な課題です。
地域密着型の不動産会社である株式会社きめたハウジングは、地域の特性や入居者ニーズを的確に把握し、それに応じた対策を講じることで、効果的な空室対策を行っています。
本記事では、賃貸市場のライフサイクルや人口推計、入居者動向などを踏まえ、地域に密着したアプローチによる空室対策の方法を詳しく解説します。
また、よくある質問や人気設備、リフォームに関する具体的な提案もご紹介します。
地域のニーズに応えることで、空室率を下げ、入居率を向上させるためのヒントをお届けします。
1.地域密着だからできる空室対策
ー賃貸市場のライフサイクル
賃貸市場のライフサイクルは、以前は導入期、成長期、そして成熟期と順調に進展していましたが、コロナウイルスの影響を受けて衰退期に突入しています。
現在は供給過剰となり、生存競争が激化している状況です。
また、消費者のニーズは多様化し、特定の専門分野に特化した事業も見られます。
これからは、市場のニーズに応じた商品力を強化することが成功のカギを握るでしょう。
ーライフサイクルの理論
以下は、上記の賃貸市場のライフサイクルを詳しく表にしたものです。
1990年代からの不動産市場は、バブル崩壊後に市場参入の敷居が下がり、成長期には市場構造の調整によりブランディングとクリエイティブなプロモーションが進みました。
2012年代に入るとデジタル化が進行し、2022年代にはCOVID-19の影響で市場が衰退し、専門性の追求や消費者ニーズの多様化が顕著になりました。
管理業界においても類似の動向が見られ、導入期には市場拡大と新ビジネスモデルの登場、成長期にはデジタルツールの導入と専門性の追求、成熟期には多様化するニーズへの対応が求められました。
しかし、衰退期に入ると市場の飽和と激化する競争に直面し、生き残りが大きな課題となっています。
| サイクル | 一般的なライフサイクル | 管理業界のライフサイクル
|
| 導入期 | 商品を市場に投入する段階なので、需要も小さく売上も大きくない。 製品開発費がかかるだけでなく、製品認知を高め、市場拡大をさせることが最優先課題のため、広告宣伝費もかかり、利益はほとんど出ない。 | 1990年頃~ 江戸時代~不動産投資という考え方はあったが、バブル崩壊後、賃貸経営が投資として再度注目された。 |
| 成長期 | 利益が急拡大する段階で、競合他社も増加。 消費者ニーズも多様化するため、製品改良や差別化戦略を重視し、自社製品のブランド力を高め、市場に浸透させることが重要な戦略となる。 | 2008年頃~ 貸家の着工数も順調に増加した(2006年ピーク) 不動産フランチャイズ加入企業が増加リーマンショック発生、空室率の概念 |
| 成熟期 | 市場の成長が鈍化し、売上、利益とも頭打ちになる段階。 上位企業にとってはコスト優位性を活かし、シェアを維持することが重要な課題で、下位企業にとっては生き残りをかけ、特定ターゲットをねらったニッチ戦略が重要となる。 | 2012年頃~ 貸家の着工数も再度増加傾向(2013年ピーク) |
| 衰退期 | 値引き競争が頻繁に行われ、売上も利益も減少する時期。 投資を抑えて効率性を高めながら、既存顧客を維持することが重要な課題になる。 また、ブランドの残存価値を他の製品に活用したり、撤退時期を判断することも重要である。 | 2022年頃~ 世帯数が2023年ピーク(推計) 業界再編が始まりM&A等も増加 |
ー人口推計
上記のグラフは、2015年から2065年にかけての日本の人口推移を示しており、この期間で全体の人口が約30％減少し、2065年には約88,073千人になることが予測されています。
特に注目すべきは、高齢者（65歳以上）の比率が11.8ポイント増加し、26.6％から38.4％へと上昇することです。
生産年齢人口および児童・青少年人口はそれぞれ減少しています。
このデータから、日本が直面する人口減少と高齢化の進行が明らかであり、将来の社会政策や経済計画に大きな影響を及ぼすと予想されます。
ー入居者動向
男性の生涯未婚率は1990年以降急激に増加しており、2040年には30%を超える見込みです。同様に、女性の生涯未婚率も上昇傾向にあり、20%を超えることが予想されています。
また、日本の総人口は約3,279万人で、その内訳は成人が約1億1114万人、未就学児が約644万人、乳幼児が約1006万人、婦人が約6181万人、未婚者が約3279万人です。
家族構成の変化により、世帯数は増加していますが、ファミリー層の割合は減少すると予測されています。
このような状況の中で、効果的な空室対策をどのように進めるべきか、次に具体的な対策をご紹介します。
2.株式会社きめたハウジング｜空室対策
株式会社きめたハウジングは、町田市成瀬を中心に地元密着型の営業を展開しています。
それでは、空室対策について詳しく見ていきましょう。
ーよくある質問
①空室が決まらないのですがどうすれば良いですか?
→空室がなかなか埋まらない場合、まずは所有している物件が地域のニーズに合っているかどうかを確認することが重要です。
賃貸物件が立地や設備、価格帯などでターゲットとなる入居者層に適しているかどうかを見直すことが、空室対策の第一歩です。
例えば、家族向けの物件が学生が多いエリアにある場合、需要と供給のバランスが取れていない可能性があります。
②このまま賃貸経営を続けても大丈夫ですか?(不安)
→賃貸経営を続けていく中で将来的な不安があるかもしれませんが、現在の賃貸需要は全体的に高まっている傾向があります。
しかし、今後の資産運用を考える際には、所有する不動産を次世代にどのように引き継ぐかを考え、不動産を色分けして、保有するものと処分するものを慎重に判断する必要があります。
③所有の不動産の賃貸市況ってどうですか?
→ご所有の不動産の賃貸市況については、エリア全体の市況だけでなく、近隣にある競合物件の状況が大きく影響します。
競合物件がどのような条件で募集されているかを把握し、それに応じた戦略を立てることが大切です。
今回は、特に1点目の「物件が地域のニーズに合っているか」を重点的に考えていきます。
ー地域のニーズに合っているか
空室対策は、大きく分けて「費用をかけずにできる対策」と「費用をかけて行う対策」の2つがあります。
ただし、どちらか一方だけではなく、複数の対策を組み合わせることで、より効果的な結果が期待できます。
まず、費用をかけずにできる対策としては、以下のポイントに注目します。
・家賃の適正化
近隣の同条件の物件と比較して、募集している物件の家賃が適正かどうかを確認します。
競合物件と比較して高すぎる場合は、調整が必要です。
・初期費用の見直し
初期費用も家賃と同様に、近隣物件と比べて適正かを確認します。
敷金や礼金の引き下げ、フリーレントなどのオプションを検討します。
・入居条件の緩和
ペット可や楽器可といった条件の追加や、外国人やシニア向けの条件緩和を行うことで、入居者の幅を広げることができます。
・募集活動の充実
物件の魅力をしっかりアピールできているかを確認し、写真の質や掲載情報に漏れがないかも見直します。
特に、物件の特徴や設備が正確に伝わるかどうかが重要です。
次に、費用をかけて行う対策としては以下の点を考慮します。
・共用部の手入れ
お客様が物件を見た際の第一印象は非常に重要です。
たとえ室内が綺麗でも、外観や共用部の印象が悪ければ契約につながらないことがあります。
植栽や清掃などを徹底し、共用部を綺麗に保つことが求められます。
・外装のリニューアルと設備の導入
古びた外観は物件の印象を悪くするため、外装のリニューアルを検討することが効果的です
また、インターネット無料などの人気設備の導入も検討することで、物件の魅力が向上します。
・室内リフォーム
退去時の原状回復だけでなく、間取りの変更や設備の更新を行い、現代の入居者に求められる人気設備を取り入れることが、空室対策に大きく貢献します。
これらの対策を組み合わせ、物件の改善を図ることで、空室率の改善が期待できるでしょう。
また、賃料の適正化や初期費用、条件変更の見直しに関しては、いくつかの方法を活用できます。
まずは、ポータルサイトの確認です。
物件情報が豊富に掲載されているポータルサイトでは、間取り図や写真、動画、物件概要、周辺環境情報などを確認できるため、他の物件と比較しながら適正な賃料や初期費用を見直す際に役立ちます。
次に、AI査定書の利用です。AIが市場データや物件情報を分析し、物件の価値を客観的に評価します。
これにより、賃料や初期費用の検討にも具体的な指針が得られ、より適正な条件での募集が可能になります。
ー人気設備
【人気設備2014年】
【人気設備2023年】
人気設備を9年前と比較すると、入居者の必須設備としてエアコンがランクインしていなかったことがわかりますが、昨年のランキングでは、ファミリー向け、単身者向けの両方でエアコンが1位に選ばれています。
これにより、エアコンの重要性が以前よりもさらに高まっていることが示されています。
ーリフォーム
事例①
こちらの画像は、株式会社きめたハウジングが行った室内リフォームの事例です。
このリフォームでは、10年後の市場予測と近隣の賃料を検討した上で、実施されました。
リフォーム前の賃料は月額80,000円でしたが、改装後には月額90,000円に増加しました。
間取りは3DKからより広々とした2LDKに変更され、住空間の質を向上させています。
また、古くなった設備の入れ替えも行われ、居住環境の改善と賃貸物件の魅力を高めることが目指されました。
事例②
近隣にショッピングモールが建つということで需要のある地域でのリフォームです。
リフォーム前の賃料は月額90,000円でしたが、リフォーム後には110,000円に増加しています。
間取りは3DKからより機能的な2LDKの2Wayタイプへと変更されました。
外観・設備導入事例③
築年数が経過した昔ながらのアパートの外観を新たに塗装し、見た目を一新しました。
印象がガラリと変わりましたね。
さらに、別の物件では集合ポストを交換し、宅配ボックスを新たに設置しました。
宅配ボックスは近年、需要が高まっています。
置き型の宅配ボックスは比較的安価で導入できるため、おすすめの方法です。
これらの改善措置を行う前は、8世帯中3世帯が空室でしたが、改善後は満室となり、入居率が大幅に向上しました。
3.まとめ
①空室対策には「絶対」という方法は存在しないため、費用の投入の有無を含む複合的な判断が求められます。
今回は、株式会社きめたハウジングの黒田様にお話を伺いました。
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▶︎https://www.chintai-kimeta-housing.com/
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