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【空室対策】繁忙期前の準備と成功事例

不動産の繁忙期の到来は不動産投資家にとってのチャンス！！

しかし、準備が整っていないために空き物件が増えてしまうことも。

本記事では、繁忙期に備える不動産投資家向けに、効果的な空室対策を詳しく解説します。

成功事例もあわせて紹介していきますので、収益向上を目指す賃貸オーナーは必見の内容です。

繁忙期を上手く乗り切るための準備を今から始めましょう！

1.賃貸オーナー成功の秘訣

オーナーの皆様自身の所有している物件が何棟あり、何室あり、尚且つその中にどのくらいの空室があるかを把握できていない方が多くいらっしゃいます。

まずは、所有物件の現状を把握することから始めましょう。

ー物件の現状を把握する

稼働率が100%の場合

現在、物件の稼働率が100%であれば、一見問題がないように思えます。

しかし、この状況に満足せず、次の対策を考える時期を計画しておくことが重要です。例えば、現在の入居者が退去する可能性に備えたり、物件の魅力をさらに高めるための施策を検討していますか？

安定している今こそ、長期的な視点で準備を進める必要があります。

稼働率が75%以上の場合

稼働率が75%以上である場合、一定の入居者は確保できていますが、満室には至っていない状態です。

この場合、限られた需要の中で他の物件との差別化を図ることが重要です。

例えば、設備の改修や新たなサービスの導入を通じて競争力を高めることで、早期に満室状態を実現する戦略を立てる必要があります。

稼働率が75%未満の場合

稼働率が75%を下回る場合、現状の対策が十分であるかどうかを再検討する必要があります。

物件管理を他人任せにしていませんか？

現在の対策が入居者のニーズに応えているかを見直し、必要であれば新たなアプローチを取り入れるべきです。

特に閑散期には、入居者を獲得するための対策が満室経営の鍵を握ります。

例えば、賃料の見直し、短期契約プランの導入、プロモーション活動などを積極的に検討することが求められます。

物件の稼働状況に応じて適切な対応を行うことが、継続的な収益確保のためには欠かせません。

どの段階においても、計画的かつ柔軟な対応を心がけましょう。

ー稼働率は常時検討する

賃貸物件経営において、オーナーが抱える課題は時代とともに変化しており、常に見直しと改善が求められています。

現在の主な課題として、以下の5つが挙げられます。（調査対象585名、複数回答可）

①物件の老朽化への対応の難しさ

物件が老朽化してきた際に、修繕や建て替えを行うべきか、あるいは事業をやめるべきかといった判断が難しいという意見が最も多く、全体の38.1%を占めています。

②入居率や家賃の向上に向けた改善策の不明確さ

入居率を高めたり、家賃を上げるための具体的なサービスや施策の方向性が分からないという課題が、34.3%の回答で挙げられています。

③税金や金融などの専門知識の習得・更新の困難さ

賃貸経営に必要な税務や金融に関する知識を新たに習得したり、最新の情報にアップデートすることが難しいという課題を感じる人は28.6%に上ります。

④賃貸住宅への資産投資に関する判断の難しさ

自分の資産を賃貸住宅に投資し続けるべきか、それとも他の選択肢を検討すべきかが分からないという課題が18.2%を占めています。

⑤相続時の賃貸住宅の継続判断の難しさ

相続に際して、現在所有する賃貸住宅を継続して経営すべきか否かという判断に悩むオーナーは15.6%に上っています。

賃貸物件を単なる不動産として所有するのではなく、「経営」という視点で捉え直す必要性があり、オーナーは状況の変化に柔軟に対応し、長期的な視点で戦略を練り直すことが求められています。

ー5年後を見据えた計画を立てる

不動産管理や物件運営では、目先の問題に囚われるのではなく、中長期的な視点で計画を立てることが重要です。

以下のポイントを意識して進めることで、将来の安定した運営を実現しましょう。1. 現状の確認と課題の把握

・他人任せにするのではなく、自分である程度状況を判断できるようにする。

・「うちの物件は大丈夫」や「過去の成功」を過信せず、最新の市場状況を把握する。

2. 物件の魅力を向上させる

・選ばれる物件となるために、設備やサービスの改善を検討する。

・家賃を維持するためには、必要な経費を投資する姿勢が求められる。

3. 短期的な対策ではなく、将来を見据える

・空室を埋めるために安易に家賃を下げるのではなく、物件の価値そのものを高める。

・必要な対策を講じつつ、5年後も競争力を持つ計画を立案する。

4. 投資と改善のバランスを考える

・「お金をかけたくない」と思うだけではなく、改善や設備投資の重要性を理解する。

・中長期的なリターンを意識した合理的な判断を行う。

5年後を見据えた計画を立てるために、現状の課題を冷静に分析し、必要な改善や投資に積極的に取り組みましょう。

2.入居者のニーズに応える設備ランキングと物件の強み作り

賃貸物件を選ぶ際、設備は入居者が住まいを決める上で非常に重要なポイントです。

今、求められている設備を理解することは、物件オーナーや管理会社にとっても欠かせない知識となります。

以下では、単身者向けとファミリー向けの入居者が求める人気設備をランキング形式で紹介します。

全国の管理会社に行ったのアンケート調査の結果から、以下の設備はもはや標準と見なされつつあることがわかりました。

・インターネット無料対応

 ・追い焚き機能付き浴槽

・シャンプードレッサー

・独立洗面台

・洗浄機能付き便座

・宅配ボックス

・カラーアクセントクロス

・エアコン

・TVモニター付きインターフォン

上記を参考に、所有している物件の強みと弱みを理解して、対策を立てていく必要があります。

入居者が設備に求めるもの 入居者が設備に期待するのは、ただの利便性以上に「日々の生活の困りごとを解消する」ことです。

快適な生活を支える充実した設備は「なくても良い」ではなく、「あって当然」が新しい基準となっています。

3.入居者が敬遠する設備トップ3

水回り設備において、入居者が求めるのは「使いやすく、清潔で、現代的なデザイン」です。

いくら安い物件であっても、古い設備や不便な仕様は、物件の印象を悪くし、選ばれにくくなる大きな要因となります。

快適な住環境を提供するためには、これらの問題を改善し、ニーズに合った設備の導入が必要です。

①水まわり

例えば、バランス釜は、使い方が分かりにくく、安全性や清掃の手間に不安があることから不人気です。

汚れがたまりやすく、不衛生な印象を与える点も大きなマイナスです。

また、鏡がない、シャワー設備が不十分、暗い空間、タイル張りの冷たい印象など、現代の快適さに欠ける仕様は不満が多い要因です。

2点・3点ユニットバスも、清掃がしづらく、利便性が低いとされています。

水回り設備において、古く不便な設備は入居者の快適な生活を妨げ、物件選びの際に大きなマイナス要素となります。

清潔感や機能性を重視した設備の更新は、入居者のニーズに応えるだけでなく、物件価値の向上にも繋がります。

②内装

内装においても、接続が難しい古いTV線のジャックや、各部屋にTV線が設置されていない点は、現代のライフスタイルにそぐわず不満の原因となっています。

特に寝室でもTVを利用したいというニーズに対応できていないことが課題です。

玄関においても、呼び出しが単なるチャイムとドアスコープのみでは、防犯性が低く、不安を感じさせます。

特に古いデザインのドアスコープは、防犯面で逆効果となる懸念もあります。

利便性の高いTV接続環境や防犯性の向上、収納スペースの充実は、入居者の満足度を高め、物件選びの際の大きなアピールポイントとなりますので取り入れましょう。

③外装

外装や共用部分は、物件全体の印象を左右する重要な要素です。

内見時に汚れていたり、ゴミが置いてあると物件の印象が悪くなりますので清潔感が大切です。

洗濯機は、室外から屋内へ置き場所を移すことで、防犯性や使い勝手を向上させ、入居者の満足度を高めることができますので検討しましょう。

4.入居者満足度を上げる設備とは？

物件の魅力を高め、入居者に選ばれるためには、現代のニーズに応える設備の導入が重要です。

以下は特に評価が高い設備です。

【入居者満足度を高める設備】

【物件をより魅力的に見せるためのおすすめ設備】

これらの設備は、入居者の満足度を高めるだけでなく、物件の印象を格段に向上させます。

安全性、快適性、経済性を兼ね備えた設備を導入することで、競争力のある物件として選ばれる可能性が格段に高まります。

以下のチェックリストを参考に設備の設置を検討してみてはいかがでしょうか。

設置の無いものに関しては検討する余地は十分にあると思います！

5.「現状回復」のポイントと注意点

賃貸物件の修繕において、従来の「原状回復（以前の状態に戻す）」ではなく、現代の入居者ニーズに応える「現状回復（時代に合った状態に作り替える）」が求められています。

この「現状回復」における3つの重要なポイントを以下で詳しく解説します。

ー必須設備の交換

・古い設備の更新

入居者にとって、古い水回りや調理設備は物件全体の印象を悪くする要因です。

例えば、古びた蛇口や年季の入ったガスコンロは、機能が十分でもデザイン性の低さから敬遠されることがあります。

修繕時には、デザイン性と機能性を兼ね備えた新しい水栓やIHクッキングヒーターなどに交換することが必要です。

・利便性の向上

特にキッチン周りは、入居者が日常的に使う設備のため、利便性が重視されます。

1口ガスコンロではなく、2口IHコンロを導入することで、調理の快適さを向上させ、現代的なライフスタイルに対応した物件としてアピールできます。

ーWEBでの物件写真・見え方を重視

・視覚的なインパクトを与える工夫

物件探しが主にインターネットを通じて行われる現代では、部屋の「写真映え」が非常に重要です。

カラフルなアクセントクロスや、明るい色合いの床材を取り入れることで、部屋の印象をアップさせ、興味を引きつけることができます。

・奥行き感を演出

実際の部屋の広さが変わらなくても、レイアウトの工夫や視覚的効果で広く見せることが可能です。

家具の配置や照明の使い方を工夫することで、オンラインでの第一印象を良くし、内見時の満足度を高めることができます。

ー「実家仕様の設備」で安心感

・快適さを重視した設備追加

入居者の生活を快適にする設備の導入が鍵です。

ウォシュレットや最新型のLED照明、24時間換気システムなど、日常の利便性を大きく向上させる設備を導入することで、物件の価値を高めることができます。

特にウォシュレットは多くの入居者にとって「必須」と考えられる設備の一つです。

6.決まらない物件の共通点

空室が続いてしまう物件には、共通して以下のような問題があります。

ー暗い・汚い・怖いの3K

暗く汚れた外観や不衛生な環境は、物件の第一印象を大きく損ないます。

ゴミの放置や老朽化した設備は、入居者に敬遠される原因となります。

ーコンセプトのミスマッチ

部屋のデザインに統一感がない場合や、現代のライフスタイルに合わない間取り・設備は、入居者に不便さを感じさせます。

特に、和室や押し入れなどは敬遠されがちです。

7.決まる物件の条件

ー明確なターゲット設定

この事例では、ターゲット層を若年層に絞り、デザインリフォームや駐車場拡充といった具体的な対策を講じたことで、物件の競争力を大幅に向上させました。

このように、物件の課題を明確に把握し、ターゲット層のニーズに応じた改善を行うことが、空室問題の解消につながる鍵となります。

この事例では、物件の課題を的確に把握し、ターゲットであるファミリー層のニーズに合ったリノベーションを行いました。

また、モデルルームの導入により、内見者に具体的な住環境をイメージさせることにも成功しました。

8.まとめ：先手必勝の賃貸経営

賃貸経営において、オーナーが収益を最大化するためには、現状に応じた適切な対応を取ることが必要です。

以下の6つの選択肢を検討し、複合的に対策を講じることが重要です。

1. 何もしない（流れが変わるのを待つ）

市場動向が変わるまで静観する選択肢です。

ただし、競争力の低下や収益悪化が進むリスクがあるため、基本的には推奨されません。

2. 家賃の減額・適正化

家賃を適正価格に見直し、競合物件との差別化を図ることで入居率を上げる施策です。

市場ニーズを把握した適正な価格設定がポイントです。

3. 募集条件の変更

敷金・礼金ゼロや契約金ゼロ、フリーレント期間の設定など、柔軟な条件を提示することで、入居希望者のハードルを下げます。

4. リノベーション

大規模再生：内装や外装を全面的に改修し、物件の価値を根本から向上させる。

プチ再生：水回り設備や壁紙の交換など、低コストで可能な部分的な改修を行い、物件の印象を改善する。

5. 追加物件の建築・建て替え・売却

資産活用として新たな物件の建築や既存物件の建て替えを検討します。

場合によっては、収益性の低い物件を売却して資金を再投資する選択もあります。

6. 線上げ返済（追加物件、収支改善）や借り換え

収益性を改善するため、ローンの借り換えや追加物件の購入を検討します。

収支計画を見直すことで、長期的な利益を確保します。

物件の状況や市場動向に応じて複数の選択肢を組み合わせ、専門家の助言を活用しながら戦略を立てることが重要です。

柔軟で適切な対策を講じることで、空室問題を解消し、安定した収益を実現する賃貸経営を目指しましょう。

今回は、満室の窓口 足利店（株式会社エステート・ワン）の久保様にお話を伺いました。

満室の窓口 足利店は、栃木県足利市を中心に賃貸・管理・売買・リフォーム・リノベーションなど「住」についての事業をワンストップで行っております。

また、地域のお客様がより良い生活をしていくうえでなくてはならない暮らしのインフラ企業を目指しております。

▶︎https://www.estateone.co.jp/

本日は「繁忙期直前！今期こそ決めたい！空室対策」についてお伝えしました。

以下の動画ではより詳しく解説していますので、ぜひご覧ください▼

このチャンネルは不動産オーナー様・大家さんのお悩みの空室改善・税対策・満室対策・リノベ・収益改善などアパート、マンションなど物件を運用している方には見逃せないノウハウや有益な情報を配信しています。

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