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築34年1Kが家賃9千円UP＆3日で申込！「利回り改善」リノベ成功の裏側

築年数が経過した物件の空室対策や家賃下落に、頭を悩ませているオーナー様も多いのではないでしょうか。原状回復工事の費用負担も、悩みの種の一つです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しかし、その原状回復を「チャンス」に変え、見事に収益改善と早期満室を実現した事例が、ここ石川県金沢市にあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今回は、築34年の鉄骨造1Kマンション（21.6㎡）で、原状回復費用にわずかな追加投資を行う「戦略的リノベーション」により、家賃を9,000円アップさせ、さらに募集開始からわずか3日で次の入居者を獲得した驚きの成功事例をご紹介します。

≪物件概要≫　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

避けられない「原状回復」… その費用を”コスト”で終わらせない決断　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今回の物件では、入居者様が15年という長期間にわたり住んでおられました。長く住んでいただけたことは大変ありがたい一方で、退去時には、経年劣化による床やクロスの張替えなど、原状回復工事に相応の費用がかかることが予想されました。ここで、オーナー様と管理会社は考えます。「単に元通りにするだけで、次の入居者はスムーズに決まるだろうか？」「築年数を考えると、家賃を維持、あるいは向上させるにはどうすれば良いだろうか？」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そこで浮上したのが、**「利回り改善」という明確な目標でした。原状回復にかかる費用を単なる”コスト”として捉えるのではなく、これを機に物件の価値を高めるための”投資”**と位置づけ、追加のリノベーションを行うことを決断したのです。「これなら勝てる！」3Dパースが後押しした追加投資への確信　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　とはいえ、やみくもに追加投資をするわけにはいきません。費用対効果を最大化し、確実に成果に繋げる必要がありました。

そこで活用されたのが**「3Dパース」**です。計画段階でリノベーション後の室内を立体的に可視化することで、デザインや設備のイメージを具体的に共有。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「このデザインと設備なら、近隣の競合物件にも決して見劣りしない。むしろ、差別化を図れる」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3Dパースによるシミュレーションは、追加投資への不安を払拭し、「これなら家賃を上げても入居者は決まる」という確信を与えてくれました。

リノベーションの全貌：”すき好みされない”デザイン性で差別化　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今回のリノベーションのコンセプトは、**「多くの人に好まれる普遍性を持ちながらも、他とは違う、洗練されたデザイン性」**で差別化を図ること。奇抜すぎず、しかし確実に印象に残る空間を目指しました。

原状回復工事（床・クロス張替えなど）の費用に、追加でかかった費用は103,125円。この「戦略的追加投資」で実施された主な内容は以下の通りです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ⅰ）ドア交換: 部屋の第一印象を大きく左右する玄関ドアや室内ドアを交換。空間全体が引き締まり、新しさを感じさせます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ⅱ）デザインクロス: 壁の一部分にアクセントクロスを採用。ただし、個性が強すぎない、洗練されたデザインを選ぶことで、おしゃれでありながらも落ち着ける空間を演出しました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ⅲ）タイル調フロアタイル: 床材には、高級感があり、かつ掃除もしやすいタイル調のフロアタイルを採用。上質な雰囲気を醸し出します。

■before

■after

これらの工夫により、ありきたりな1Kの部屋が、**「自分だけの特別な空間」**と感じられるような魅力的な一室へと生まれ変わりました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　驚きの成果：家賃9千円UP＆募集開始後わずか3日で満室！

リノベーション完了後、いよいよ入居者募集開始です。アピールポイントは明確でした。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「築年数は経過しているけれど、中は新築同様。賃貸でありながら、まるで分譲仕様のような、あなただけの唯一無二のお部屋です」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　その結果は、予想以上のものでした。周辺相場より9,000円高い家賃設定にも関わらず、募集開始からわずか3日という驚異的なスピードで入居申込を獲得したのです。

この成果は、リノベーション戦略が的確であり、ターゲット層に響いたことの証左と言えるでしょう。もちろん、当初の目的であった「利回り改善」にも大きく貢献する結果となりました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　長期入居者の退去に伴う原状回復は、費用がかかるピンチと捉えがちですが、見方を変えれば、それは**物件をバリューアップさせる絶好の「投資のチャンス」**でもあるのです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「うちの物件も古くなってきた…」「原状回復、どうしようか…」

もしあなたが同じような悩みをお持ちなら、今回の金沢市の事例を参考に、単なる修繕ではない、「利回り改善」に繋がるリノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。適切な計画と実行により、あなたの物件も次の成功事例となる可能性を秘めています。